金地：暴力去杠桿后的落寞

上個月，金地召開了2024年度業績說明會暨投資者交流會。

跟凌克時代不同，如今的金地極盡低調之能事，致股東信也不寫了，連正式的線下業績發布會也不開了。

翻了一下它的年報，看完五味雜陳。

2024年，簽約銷售金額685.1億元，同比下降55.39%。營業收入753.44億元，同比下降23.22%。

簽約金額已低于營業收入了，彌漫著一股濃濃的收縮意味。

過往3年，金地的銷售額分別是2218億元、1535億元、685億元。一年下一個大臺階，節節敗退。

如今的銷售額跟暴雷的碧桂園在同一個區間。

利潤指標就更加慘不忍睹了：2024年歸母凈利潤為-61.15億元，同比下降788.54%。

這也是金地集團上市24年以來的首次虧損。

這樣下去，曾有“招保萬金”美稱的金地，馬上就要淡出主流開發商的行列了。

金地的際遇，是地產行業從“黃金時代”走向“冰河世紀”的生動注腳。

疊加大股東強勢入主，原管理層或隱退，或邊緣化，或出走，讓它更多了一股悲愴的氣息。

壹

自去年大股東強勢入主，全面改組董事會以來，金地進入了險資控盤的混合所有制。

很多人期待，在大股東的加持下，金地能得以舊貌換新顏，就此走出困境。

應該說，金地已度過了最艱難的償債高峰期。

前幾天的業績發布會上，大股東的代言人，首次出席業績發布會的新任總裁兼財務負責人李榮輝說：目前已順利度過公開債兌付高峰期，今明兩年尚未兌付境內公開債面值約0.59億元和5.01億元。

言外之意，接下來債務問題已經基本無虞。

如今金地的有息負債，僅735億元，其中銀行借款占比為96.3%，公開市場融資占比為3.7%；長期負債占全部有息負債比重的56.7%。

客觀來講，這是2024年金地最大的成就，在債務圍城之際，竭盡全力，打贏了這場硬戰。

過去一年，金地通過出售資產、銀行融資及加強回款等方式積極籌措償債資金，同時，積極調整資源結構，大力推進存量資產處置與盤活，實現資金歸集，加快回籠自由現金流。

比如，去年上半年，金地通過處置了西安西灃路舊改項目DK2-1一級土地項目，退出紹興都會云上項目股權等，以及轉讓深圳環灣城項目股權，回籠資金超40億元。

鉚足了勁，努力搞現金還債，結果也很喜人：全年按時足額償付了約200億元的公開債。

基本上，債務問題就挺過去了。

不過，總感覺有點不對，這個劇情中，金地以一個硬漢的形象，砸鍋賣鐵，硬生生把債務都還了。

唯獨缺乏大股東的身影。

好歹，二股東福田投資去年上半年還以32.5億元收了金地環灣城項目51%的股份呢。

這場戰役看起來金地是打贏了。不過，代價其實也是慘烈的，家底都被打光了，甚至未來發展的空間也消耗殆盡。

顯而易見，金地的現金流日益緊張。截至2024年末，賬面貨幣資金余額為227.3億元，較2023年末減少70.1億元，降幅23.6%。

兜里的錢更少了，這里還有相當部分是受限資金。

貳

李宗盛在越過山丘中有句詞：還未如愿見著不朽，就把自己先搞丟。

在這場償債大考中，金地付出的代價遠遠比各位看官看到的要多。

從財務指標來看，在過去的3年，金地的計息負債余額從1152億元，降到919億元，再降到了去年的735億元。

計息負債每年以20%上下的比例在降。事實上可遠不止如此。

金地去年不斷的去杠桿，其過程之痛苦超乎想象。

灶爺獲悉，去年年初金地的計息負債余額，表內加上表外，大概在1700億上下，去年年底到了700多億，也就是說去年一把就去了近千億。

一年之內為什么要這么劇烈的去杠桿呢？當然都是被逼的。

朋友說，因為還債嘛，剛性的債要還，報表上看到的200億元公司債只是其中一部分，還有那些供應鏈啊，一些信托啊。這一加起來，確實就傷筋動骨了。

一些金地的投資者還在幻想：度盡波劫，王者歸來啥的。

理由是，今年以來土拍市場回暖，看起來緩過勁的金地又上了牌桌。

比如，1~2月金地在杭州和上海，各拿了一塊地。

看起來，一切都在好轉。畢竟從2023年下半年開始，一直到2024年年底，受制于現金流壓力，金地一直在大幅削減投資、暫停拿地。

李總裁也說了：隨著公開市場債務壓力緩解，以及2024年行業寬松政策對市場整體信心修復及需求釋放起到積極作用，公司近期重啟前端投資。公司將繼續關注位于核心城市的投資機會，逐步帶動銷售表現改善，形成經營端良性循環。

也能理解，公開的年度業績會嘛，總是要給人以信心。

當然，重點在后半句。

他說，公司將繼續堅持平衡發展，在做好現金流管理的基礎上，按照量入為出的原則，根據自身經營性和融資性現金流的恢復程度進行投資決策。

這話結合現實一分析，結果就很清晰了。

今年前3個月，金地銷售繼續下行，累計實現簽約面積54萬平方米，同比下降45.18%；累計實現簽約金額81.5億元，同比下降51.31%。

經營性現金流的現狀一目了然。至于融資性現金流，那就更別想了。

金地的朋友說：在這種慘淡的行業大環境下，融資挺難。前年還能借到一點，去年壓力就很大了，只新借了一點點，基本都是還的，今年基本上就不可能借到了。

只能說：那些樂觀的投資者有點一廂情愿了。

分析一下金地1~2 月在杭州臨平老區與上海松江獲取的土地情況，金地都是以聯合體的身份，前者成交總價 1.86 億元，金地占比40%；后者總價 8.15 億元，金地的權益比例 更是少得可憐，僅有9%。

這樣的比例額其實跟代建差別也不大。大概率是為了讓當地團隊有點活干，不至于散伙。

叁

2018年的9月28~29日，萬科在深圳舉辦秋季例會，會場屏幕與側墻上“活下去”的字樣引人注目。

因為“活下去”，萬科站上了風口浪尖，引出很多故事。也讓這幾個字深入地產行業人心。

事后，郁亮再談“活下去時說，當時流傳出的“活下去”后面其實還有兩個詞，活得好、活得久。這當然也是當下房企的心聲。

如今的金地，活下去當然沒問題了。不過，能不能活得好還是要打一個問號，逞論活得久了。

去年，金地歸母凈利潤-61.15 億元，原因在于銷售規模下降，開發業務結轉規模和結算毛利率下降；加之隨行就市，加大去化，計提資產減值。光后者大約減少歸母凈利潤50來億元。

金地現有存貨837億，跌價準備余額76億，考慮到合同負債337億元對應的存貨不再需要計提，未來計提減值的壓力不大了。凈利潤指標大概率2024年之后會觸底反彈了。

艱難涉過“暴雷”風險的金地，要實現未來的發展，必須從“保生存”轉向“促發展”。

當務之急是重啟投資動能，重振開發業務。

不過，從投資端來看，最近3年，金地新獲取項目總投資額分別為368 億元、125億元、0億元。尤其近兩年受資產負債表收縮影響，金地基本沒有拿地，銷售下降明顯，后期很難結算出太多利潤。

巧婦也難為無米之炊。

前一段，跟一家房企的董事長聊天，他說現在好多房企，甚至央企都處于休克狀態。什么叫休克狀態？就是追求不暴雷，逐漸收縮，平穩過渡。

這種狀態下，如果市場沒有根本的好轉，沒有外力的加持，也就無法再去謀求進一步發展了，逐漸可能就泯然眾人，甚至淡出江湖了。

經歷了這一輪傷筋動骨式的去杠桿，如今的金地就疑似行走在這樣一條道路上。

市場如寒冬，資金似涸澤。舊疾雖除，新肌未生。

這樣的結局，對于曾經的地產四朵金花之一，未免有點遺憾了。