深圳弄巧成拙，“寶藏地塊”還要“寶藏條件”

這周極重要的一件事是，萬眾矚目的深圳寶中南街坊地王“中止出讓”。

4月28日，深圳公共資源交易中心發布公告稱，原擬定于4月30日出讓的寶中南街坊A002-0060宗地，中止出讓程序。

雖然官方諱莫如深，但是從媒體公開調查看，原因很清楚：無人應價，是以流拍。

往前想一想，去年底一直到1-3月份，是全國一線城市屢屢爆出地王的時間段。深圳這塊寶地，也被市場寄予厚望，希望借著這塊地，好好的再為好不容易回暖的市場再加一把火。有不少觀點樂觀評價，這塊地有希望超過去年底后海的地王——總價185.12億。而且，3月4日，該地塊還舉行了推介會，當時吸引了華潤、中海、深鐵、鴻榮源、星河、華發、中國能建等等全國知名開發商的參與。

但最終以流拍收場，不得不說，這個結果令市場沮喪。本來渴望的再加一把火沒有了，反而是兜頭潑來一盆冷水。有粉絲私下跟我抱怨，覺得這再次反映了深圳的城市競爭力下降了。可謂是弄巧成拙，事與愿違。

我自己也判錯了，或者說，我本身預期已經向下貼近保守了，但結果比我的預期還要糟糕。在土地公告公示時我撰寫的這篇文章里《》，我當時指出了兩點：1）這塊地非住宅配比太高，住宅占比低（不足50%），地價不會超過后海地王，樂觀在140億左右；2）這塊地最苛刻、最令人費解之處在于，要求再做一個“文旅商業地標”，不僅是重商業資產擺明著難賺錢，關鍵是與周邊的“歡樂港灣-壹方城-萬豪酒店”形成了重復建設，似乎毫無必要。

從結果來看，我認為，最重要的原因：大概率正是后者關于商業規模的配比（要求整體轉讓的商業和酒店占比高達51%）以及文旅商業地標建設的要求，最終導致了開發商的集體不參與。在這樣的市場行情下，沉淀資金過多，風險過大。而從上海、杭州、南京的土地拍賣來反向對比，也可以左證這一點。其它城市出讓的土地，都幾乎是清一色的“核心地段+低密度+純住宅”地塊。這一點，和深圳非常的不一樣。

次要的因素也有，比如土地總價高，對開發商的實力要求很強；以及，4月以來，中美關稅戰快速升級，為市場走向陡然增加了不確定性，已經顯著影響了房地產成交情緒，開發商在此時此刻先選擇持幣觀望，也在情理之中。

但這些，在我看來，是次要因素，主要因素當是地塊本身的條件設計。注意，也并不是深圳的城市競爭力下降，這個看法過度悲觀了。只需要你稍微仔細做點功課，把地塊和上海、杭州做下條件對比，就會認同我，深圳的土地出讓條件太苛刻了，甚至是有些長官意志。拿這塊地又重新設計“文旅地標商業”，妥妥的反映出了這一點。寶安區政府的規劃，給人感覺是存在執念，到今日也沒有向外界解釋清楚，為何非要在歡樂港灣一路之隔的地方，再做一個重復建設的東西？這樣規劃和要求的科學論證何在？看不出來。

順著這條線索，我認為深圳有必要對后續的住宅用地出讓條件設計，考慮進行一些優化。實際上，我看到最新的一些地塊，似乎在出現了一些新的變化。

首要的一點是，要把今后“寶藏地塊”的商業比重大幅度的降下來，最好是純粹的住宅用地。這個問題已經談了多年了，深圳的商辦、商務公寓太多了，根本賣不掉，買家都被坑進去了，開發商弄一堆商辦、商務，拿在手里都不知道怎么處理，也完全不會再蠢到去拿這樣的地塊。故此，完全沒有理由再去增加這個，而應該大比例的降下去，就是純居土地出讓。官員們以往喜歡這樣設計，因為有商業、辦公，可以引進高大上的總部企業，可以持續帶來稅收，對外好說政績，不似住宅一錘子買賣。但時移世易，今非昔比了，現在市場需要的是：“好地塊、好房子”，如果有這樣的地塊，市場真的有需求。前面已經強調過多次，我們要客觀承認，限購10多年來，全國一線城市蓋出來的很多樓盤都很一般，在牛市中沒人關注產品，但在熊市中頓顯性價比不高。我后臺有些粉絲想換房（比如有錢人家給小孩換婚房），拿2000萬還是找不到自己的“心頭好”，并不像大家想象那樣豪宅遍地。即便是深圳灣沿線，你去扒扒撿撿，真正可以稱之為豪宅的，不過一掌之數，大部分都是快銷品。有時候，我們同行開玩笑評比深圳最豪華的“住宅”，大家的一致結論是：深圳灣一號。但是，它的用地是商辦，這其實令人哭笑不得。

配備了大量的商辦，首先影響的是住宅的宜居性，再次影響的是開發商的投資收益。你又不是搞TOD，弄那么多商業干什么。這是首先應該降下來的，寶藏地塊配極少的商業就夠了。非寶藏地塊無所謂，政府也不會傻到配大比例的商業。

其次的一點是，要把住宅的容積率降下來。市場多次批評過，深圳住宅的容積率太高、太高了。過往幾年，政府正常出讓的凈地，容積率上限搞到6.0。如果是舊改，開發商給了很高的土地貢獻率，住宅的容積率經常都到10.0以上去了——1平米的土地建10平米的房子。上面說的，為什么深圳要給住宅配那么多的商辦比重，一個重要原因也在于：地塊增加了商辦，規劃部門就可以以“混合開發”的正當理由，把地塊的容積率大幅提上去。在牛市中，開發商也喜歡這樣，多搞點公寓、寫字樓，把容積率弄上去。但在熊市中，大家都傻了，根本沒人要你這樣的產品。容積率搞得太高，弄得城市隨處一個樓盤都是超高層，跑到關外都能一堆超高層。放眼全球，除了香港這樣極其罕有的城市，絕大部分國際化城市，超高層都是非常少量的存在——就像最初的商務公寓定位是國際服務式酒店公寓一樣極其的少量。深圳的超高層太多了，官員們從來沒有認真問一問：市場到底有多少人喜歡住50層、74層的樓盤呢？知不知道一個50層的樓盤，家長們每天早晨送孩子上學排隊等電梯要等多久？和京滬杭比較，可以很明顯的看出，他們在最近賣的寶藏地塊，容積率普遍都很低，杭州新出地王，容積率全部都在3.0以下，3.0，在15年前，這都是高密度住宅了，現在在深圳，3.0已經沒有了。

只要容積率下來，地塊的商辦比重自然就下來；反過來一樣，只要地塊的商辦比重下來，容積率自然也能調下來。給到市場可以造好房子的好地塊，不愁沒有開發商出高價，因為深圳有強勁的終端換房需求。

深圳的一些官員，依然還是停留在老思維里，認為我是深圳，我的土地是最寶貴、最稀缺的，無論我怎么規劃都能賣到我想要的價錢。邏輯不對，事實也不對。深圳對總部基地的規劃我早年就批評過，搞太多了，總部企業都不夠了《》。各個區瘋了一樣搞總部基地競賽，全部上商辦，好好的地段全給搞成了鬼城，到現在又不得不調整。超總、后海、寶中、北站，尤其是前海，這些“寶藏區域”當初哪一個不都是規劃的大量的商辦用地，希望吸引到全國乃至全球500強。前海最為可笑，當初經過“嚴密科學”的全球規劃招標，豪言不批一塊住宅地，全部做成世界最高端的總部基地，搞得前海的開發商光賣這個稀缺性就足以天價。結果現在，天天忙著調規，把商辦改成住宅。這么搞來搞去，大家發現，原來規劃也不是那么嚴肅，想調其實都是可以調的。

好消息的一點是，我注意到，深圳最新的一些調規舉動，反映出規劃部門在展開優化。

昨天深超總開啟了第二次調規，將深灣玖序附近的一塊商服用地，也調成了住宅（R2）。這塊地占地11835平米，預計增加住宅建面約52074平米。注意，這塊地的容積率只有4.4，比深灣玖序的6.0低了27%。更是比去年底后海地王的8.0容積率，低上了接近一半！并且，沒有商業。后海地王為什么可以做到8.0容積率？就是因為上面說的，配備了超過30%的商業比重。

其它的地塊也是一樣，深圳4月中下旬通過調規釋放出13宗、29萬平米住宅地塊，容積率普遍的降了下來！普遍在3.0-4.0，低的一塊地在龍華上塘，只有2.5。

這才是正確的做法，好生活需要好房子，好房子需要好地塊。地塊設計的好，不愁賣不出去。

南街坊這塊地，也可以全面取消掉所謂的“商辦”比重，以及取消掉對“文旅商業地標”的定位，就是作為一塊無敵海景的中央居住區，容積率降到比超總還低，一定是大把開發商搶著要。

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