房地產(chǎn)，今后只剩下一條路可走了

本文約2000字，閱讀時(shí)間約7分鐘，可點(diǎn)擊上面“耳機(jī)”圖標(biāo)收聽音頻

過去一周，恐怕是近百年來唯一一次在兩大經(jīng)濟(jì)體之間爆發(fā)的全面貿(mào)易戰(zhàn)，雙方把關(guān)稅迅速提高到近乎自殺的程度，從而在實(shí)質(zhì)上中斷了兩國貿(mào)易。

最新的消息是，懂王單方面宣布了一個(gè)豁免清單，包括蘋果手機(jī)，計(jì)算機(jī)、半導(dǎo)體制造設(shè)備、集成電路等可以免收對(duì)等關(guān)稅。

此次大規(guī)模貿(mào)易戰(zhàn)，速度之快、烈度之高，恐怕是所有人都沒有想到的，包括懂王自己。對(duì)比2018年那次，此次中國的反應(yīng)要強(qiáng)硬得多，也快速得多，哪怕中斷貿(mào)易也在所不惜。

經(jīng)此一役，雙方算是徹底看清了對(duì)方，特別是對(duì)于勝券在握的懂王團(tuán)隊(duì)來說，看清對(duì)手的決心，意義重大。

明顯會(huì)有助于減少他們?cè)诤笃谠龠@樣莽撞仍下重注。

但不能說此役我們就贏了，實(shí)際的戰(zhàn)爭(zhēng)才剛剛開始，關(guān)稅賭局帶來的痛苦，接下來幾個(gè)月才會(huì)顯現(xiàn)。大規(guī)模依賴對(duì)美出口的企業(yè)，除了少量能夠獲得豁免的企業(yè)，大部分接下來的日子都會(huì)非常難過。

甚至活不下去。

這就是一個(gè)悲催的現(xiàn)實(shí)，古往今來都是如此：一部分人獲得的榮譽(yù)，剛好是另一部分人付出的代價(jià)。

回過頭來，還是要解決自身的問題，沒有中美貿(mào)易，或者說中美貿(mào)易長(zhǎng)期處于貿(mào)易戰(zhàn)之下，日子還是要過的，企業(yè)還是要發(fā)展的，老百姓的生活還是要提高的。

不能像某些失敗國家那樣，把自己的貧窮全部歸因于外國敵對(duì)勢(shì)力。

自身的問題是什么？簡(jiǎn)單來說是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，我們常說的三駕馬車——投資、消費(fèi)、出口，消費(fèi)一直都是最弱的。

消費(fèi)弱的根源，在于居民的消費(fèi)能力不足，大白話就是錢太少了，錢少其實(shí)還不是全部，還有一個(gè)重要原因是福利基數(shù)太低了。

都說中國人愛存錢，存錢其實(shí)是一種防御性策略，大部分人存錢都是以備不時(shí)之需，比如買房、結(jié)婚、看病、讀書等。

如果福利能夠覆蓋這些必須的支出，而且是較高水平的覆蓋，人們存錢的意愿自然會(huì)降低很多，消費(fèi)自然也就會(huì)更多。

以廣受詬病的房?jī)r(jià)舉例，只要老司機(jī)一說房?jī)r(jià)不會(huì)跌，就有很多人憤然取關(guān)，這些人可能是買不起房子，或者只買得起老破小，或者偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，他們希望房?jī)r(jià)跌下來，以便自己買得起如意的房子。

但一個(gè)基本事實(shí)是，商品房從來都不是用來滿足所有人的，它只能提供給富人和中等收入人群，對(duì)于收入水平不夠的人來說，商品房并不是必然選項(xiàng)。

可能適合他們的，是保障房。

但保障房長(zhǎng)期缺位，到現(xiàn)在覆蓋率不到10%（有統(tǒng)計(jì)說僅5%），廣大中低收入人群由于得不到保障，不得不去買高價(jià)的商品房。

房?jī)r(jià)矛盾由此產(chǎn)生，并且始終無解，哪怕推出了各種限購、限價(jià)等奇葩操作。

這次和懂王撕破臉，毫無疑問兩國貿(mào)易回不到過去了，中國作為世界工廠，其在全球貿(mào)易中的占比，也有可能逐漸顯現(xiàn)出歷史性轉(zhuǎn)折。

未來中國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，將主要依靠?jī)?nèi)需，就像其它大國一樣，這是必由之路。

以上面提到的保障房為例，現(xiàn)在在中國的一二線城市仍然非常匱乏，畢業(yè)生、外來務(wù)工人員、收入不高的人群，都需要保障房的支持。

保障房不同于市場(chǎng)化租房，它更穩(wěn)定，設(shè)施和服務(wù)更好，租售價(jià)格也更低。

保障房建設(shè)，有機(jī)會(huì)成為未來數(shù)年重要的投資增長(zhǎng)點(diǎn)，這個(gè)過程也可以伴隨著廣大老舊小區(qū)的拆遷、改造。以寧波為例，房齡30年以上、沒有電梯、沒有停車位的老小區(qū)，其實(shí)都已經(jīng)不再適合居住，通過市場(chǎng)手段，可以批量的改造為保障房。

這件事一直沒有實(shí)質(zhì)性推動(dòng)，原因是太難了，但并不是不可能的，一個(gè)小區(qū)整體拆遷可能太困難，但通過市場(chǎng)化手段收儲(chǔ)一部分房源（譬如一個(gè)單元/一幢樓），繼而翻新改造，是完全可能的。

除了保障房，房地產(chǎn)未來發(fā)展的另一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，仍然是商品房。

現(xiàn)在社會(huì)存在一個(gè)普遍錯(cuò)誤的認(rèn)知，認(rèn)為房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不重要了，但其實(shí)無論是歐美還是日韓，房地產(chǎn)都仍然是大城市的支柱產(chǎn)業(yè)。

中國的商品房還遠(yuǎn)未走到盡頭，一方面是大城市人口還在增加，如果北京、上海、深圳放開落戶限制，人口甚至還會(huì)爆炸。另一方面，廣大2010年前購房的客戶，都有著強(qiáng)烈的換房需求，隨著好房子的不斷推出，他們還會(huì)陸續(xù)換房。

房地產(chǎn)并不僅僅是建房子那么一點(diǎn)投資，而是對(duì)數(shù)十個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)：一個(gè)人換了新房，伴隨著的是家具、家電、裝飾品、日常耐用品的全面更新，是拉動(dòng)內(nèi)需最有力的抓手。

未來，商品房的市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步細(xì)分，面向單身人群、老人、多孩家庭，以及更加智能化的產(chǎn)品都會(huì)出現(xiàn)。

商品房的價(jià)格還會(huì)上漲，我知道這句話很多人不認(rèn)同，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，伴隨著產(chǎn)品的不斷升級(jí)，房?jī)r(jià)也必然對(duì)應(yīng)上漲。

這和人口沒關(guān)系，甚至和GDP的增速關(guān)系也不大，而是社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)、沉淀的一種自然現(xiàn)象。

下圖是倫敦近15年的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，這期間英國的人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都乏善可陳。

廣大已經(jīng)買房的家庭——他們是這個(gè)社會(huì)消費(fèi)的絕對(duì)主力——房?jī)r(jià)的漲跌直接影響他們的財(cái)富水平，進(jìn)而影響到他們的消費(fèi)水平。

保障他們財(cái)富的基本穩(wěn)定，是保障他們消費(fèi)的必要條件，房?jī)r(jià)溫和的上漲，就像CPI溫和上漲一樣，有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的正向循環(huán)。

CPI下跌也叫通縮，被稱為經(jīng)濟(jì)癌癥，同樣，房?jī)r(jià)的下跌，也可視為消費(fèi)的癌癥。

最后，新關(guān)注的讀者，還不了解老司機(jī)是干什么的，請(qǐng)點(diǎn)擊下面三個(gè)小標(biāo)簽。

| |