寶華上海補(bǔ)倉(cāng) 楊健“作品論”能否在車墩起效？

4月2日，松江區(qū)發(fā)布一則土地協(xié)議出讓公示，位于車墩鎮(zhèn)的一幅住宅用地以5.8862億成交，意向用地者為上海城東投資開(kāi)發(fā)有限公司。

天眼查顯示，該公司有2個(gè)股東，大股東為寶華，占股90%，小股東為車墩資產(chǎn)，占股10%。

這也是2023年8月1日以后，寶華第一次在上海拿地。當(dāng)時(shí)，寶華與東苑聯(lián)合體溢價(jià)4%獲得普陀區(qū)桃浦科技智慧城（W06-1401單元）049-01、050-01、051-01地塊。

整個(gè)2024年，寶華在集中土拍市場(chǎng)中未曾露面。目前，寶華在售的樓盤主要在普陀桃浦，有2個(gè)樓盤——寶華紫薇花園公園里和公園道，截至目前銷售率分別為78,1%、67.9%，桃浦的第三個(gè)樓盤紫薇之星將在近期推出。而位于閔行顓橋的顓橋紫薇花園處于尾盤階段，銷售率已達(dá)99%。

事實(shí)證明，寶華確實(shí)存在補(bǔ)倉(cāng)需求，本次通過(guò)協(xié)議出讓方式也算是一種突圍。去年三批次開(kāi)始，在上海集中土拍規(guī)則變?yōu)殡p高雙競(jìng)之后，寶華這一類民營(yíng)房企因?yàn)椴痪邆滟Y金優(yōu)勢(shì)，拿地難度大幅增加，而協(xié)議拿地是一種降低成本的好途經(jīng)。

以本次獲得的車墩宅地為例，土地面積30703平方米，容積率1.2，拿地樓板價(jià)約1.6萬(wàn)每平。

在地價(jià)屢創(chuàng)新高的今年，這個(gè)樓板價(jià)具備很高的性價(jià)比。與地塊一河之隔的是中交城投在2022年獲得的地塊，當(dāng)時(shí)成交樓板價(jià)同樣是1.6萬(wàn)每平。

中交城投地塊案名為中交松香源著，規(guī)劃建造11幢4-7F的多層住宅。樓盤于2023年7月開(kāi)盤，共計(jì)房源239套，均價(jià)約3.66萬(wàn)每平，目前已進(jìn)入尾盤階段。

從土地各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比來(lái)看，寶華地塊具備2大優(yōu)勢(shì)。

首先，雖然兩幅地塊中小套型比例均為60%，但是去年上海調(diào)整過(guò)中小套型標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅的標(biāo)準(zhǔn)從90平方米提高到了100平方米，而目前市場(chǎng)主流是面積越大，定價(jià)越高。

其次，中交城投地塊有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，而寶華地塊沒(méi)有，結(jié)合第一條優(yōu)勢(shì)，寶華出價(jià)能力將會(huì)更強(qiáng)。

但是有個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在眼前，地塊所在區(qū)域新房市場(chǎng)仍然偏冷，項(xiàng)目去化速度并不快，中交松香源著開(kāi)盤20個(gè)月仍未清盤。

這對(duì)于寶華來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)考驗(yàn)，作為寶華在上海的掌舵者，楊健可謂是老法師了，他有一句話一直掛在嘴邊——不做產(chǎn)品做作品，不跟潮流引潮流。

面對(duì)車墩地塊及市場(chǎng)環(huán)境，他究竟會(huì)交出怎樣的“作品”，著實(shí)值得一看，這或許也將決定寶華在協(xié)議拿地這條路上能走多遠(yuǎn)。