2025，屬于剛需的一年

我是紫沐，這是我第440篇日記。

上篇文章（點擊回顧），有個觀點：

今年樓市，優質剛需盤很多，對剛需買家很友好。

而且后續會有更多優質剛需盤出現，主要是兩個原因：

1.置換鏈條斷裂，剛需購買力相比改善購買力更充足。

2.小地塊比大地塊更好賣，土拍市場小地塊供應變多。

所以未來剛需新盤的趨勢就是：

同價格，品質更好。

同品質，價格更低。

對剛需買家來說，也算是時代紅利了。

這篇文章，簡評幾個熱度比較高的剛需-剛改新盤。

分別是天河都薈、中交天翠、瓏岄上城、瓏曜上城和保利怡璟灣。

另外桂悅東曉、綠城馥香園、中建天鈺、熙悅江灣，之前點評過了，可點擊回顧：海珠瘋狂出牌，能帶飛廣州樓市嗎？

下面開始正文。

珠江天河都薈

1.產品很不錯

容積率2.0，足夠低密。

大花園+小高層+3.15米起步的層高，把剛需產品做出改善味道了。

得房率也高，開發商說的是普遍超120%，72㎡能做到三房帶主套，全戶型標配270°飄窗。

而且全屋精裝交付，帶中央空調和智能家電。

對比天河東其他在售剛需-剛改新盤，產品力能排第一梯隊。

2.配套也不錯，但有不確定性

剛需最注重的通勤，距離天河智慧城地鐵站，步行大概13分鐘左右。

通勤珠金琶，都能控制在40分鐘以內。

商業有廣百廣場，這是整個智慧城板塊商業濃度最高的地方了。

而且都是已建成的商業，不用等，日常吃喝玩樂都能滿足。

但在學位這塊，不確定性比較強。

樓盤隔壁的學校地塊，原本規劃是建30班初中。

目前傳出的最新消息，是打算改成九年制小學+初中。

如果能改，能引入不錯的教育集團，那天河都薈的綜合競爭力，能躋身天河東第一梯隊。

但要是不能，受限于智慧城板塊地段價值一般，競爭力在天河東只能算中游。

這里面，就有賭的成分。

3.目前的吹風價，有點飄

天河都薈的吹風價，最低4.2萬起，高的可能會去到5字頭。

這個價，我個人覺得有點貴了，溢價比較重。

天河都薈的配套和產品，雖然放在智慧城是尖子生，但放在主城區，并不算拔尖。

而且智慧城板塊，說直白點和主城區有點割裂。

客群大多以內部購買力為主，輔以天河東部分外溢購買力。

目前市場認可的價值，普遍在4萬以下。

天河都薈就算品質好，也很難撐得起這么高的溢價。

另外像152㎡，總價去到700多萬。

700多萬，廣州核心區都有很多貨可以挑了。

所以天河都薈的大面積，預計未來流通性比較弱，不建議高價接盤。

中交天翠

1.噪音問題不可能避免

中交天翠的位置，直接貼著廣州環城高速。

雖然開發商在降噪這塊花了很多功夫，也花了很大力氣做宣傳。

比如三層中空夾膠玻璃、建設高速隔音屏，以及園林綠植錯層降噪。

但還是太近了，小區樓棟和高速之間的距離連100米都沒有。

噪音問題，我覺得是完全沒法避免的。

其實看網上這么多軟文，里面大半篇幅都在寫降噪，貓膩就很明顯。

所以對聲音敏感的，這個盤我覺得可以直接放棄。

入手之前，也可以多實地踩踩盤，現場感受下噪音程度能否接受。

2.產品不錯，但配套一般。

中交天翠的打法，其實和現在很多剛需新盤一樣，就是在剛需價位做改善產品。

天翠有個優勢，它園林非常大，綠地面積接近2萬㎡，官方口徑是打造了7.2萬㎡的公園配套。

加上一字型樓棟分布，通風采光更好，視野也更開闊，確實做出了改善感。

但在配套這塊，中交天翠其實沒什么好牌。

學位只有幼兒園配建，需要蹭隔壁綠城馥香園的學位，不夠穩。

通勤，目前距離南洲地鐵站隔了一條河涌，要繞一圈才能上，步行坐地鐵不靠譜。

就算根據官方口徑，后期會有一條跨涌橋，距離也不近。

在通勤便利度這塊，遠比不過隔壁的馥香園。

加上周邊沒啥商業，項目自身也不帶底商。

所以說難聽，這個盤是學鐵商都沒有的樓盤。

營銷軟文除了寫降噪，就是寫交標和園林，明顯也是挖不出什么亮點了。

除非價格特別筍，不然爭不過隔壁馥香園。

瓏岄上城&瓏曜上城

1.性價比都很高

廣州地鐵今年在剛需端進步明顯，開年這兩個項目都做得不錯。

共通點是，200多萬總價，能買到遠超200多萬的體驗。

比如瓏岄上城，家門口電梯直達地鐵站，就能吸引很多剛需了。

這種設計，不能算首創。

但以前能有這種配套的，都是豪宅或者改善類產品。

一個200多萬的剛需盤，能享受同款，算得上降維打擊了。

而且自帶商業、容積率低、花園大，110㎡及以上剛改戶型，甚至搭配了板樓和專梯專戶。

相比一些還藏著掖著的大開發商，廣州地鐵是真的很上進啊。

瓏曜上城也一樣，自帶4000㎡商業，近地鐵，學位更是引進了九年一貫制廣外附。

而且前幾天隔壁地塊也被廣州地鐵拿下，后續連片開發，配套會更成熟。

加上瓏岄上城和瓏曜上城，都采用了最新規的戶型，72㎡就能做三房帶主套，性價比很高。

和周邊老破二手房比起來，已經不是一個維度的產品了。

2.增值能力有限

廣州地鐵這兩個盤，雖然自住很不錯，但也有共同的缺點，就是天花板比較低。

瓏岄上城靠近老黃埔雙沙，離核心區域魚珠很遠。

老黃埔未來規劃兌現的紅利，基本吃不到。

瓏曜上城也是，石碁本就不是番禺的重點發展區域。

加上這兩個盤，未來周邊還會有大量的新增供應，沒啥稀缺性。

所以它們是真正意義上的自住盤，很適合預算不高，但對生活便利度有追求的真剛需。

但你以投資目的去買，虧錢幾乎是注定的。

保利怡璟灣

1.零飄窗值得期待

雖然有軟文把保利怡璟灣歸類為白鵝潭新盤，但地段其實就是花地灣。

距離萬科理想花地、保利和頌這些樓盤，都不是太遠。

配套這塊還算合格，距離坑口地鐵站和荔勝廣場，步行大概10分鐘左右。

學位方面，由于項目屬于東漖舊改，應該會對口康有為教育小學。

綜合來看，學鐵商都比較穩定。

比較值得期待的，是項目宣稱的零飄窗。

根據最新流出的戶型圖，其實飄窗位還是預留了不少。

就看看到時候開樣板，是不是把飄窗全部砸掉。

如果是這種意義上的零飄窗，那后續新盤再跟進，廣州樓市相當于又卷死了一批老新盤。

在倒逼買家觀望這塊，廣州確實是有一套~

2.去化壓力不大

保利怡璟灣的產品力，對比目前頂流新盤，其實比較一般。

2T5的梯戶比，小樓盤，小花園，顯得有點太剛需。

跟天河都薈或者瓏岄上城，這種能把剛需產品做出改善感的樓盤，是沒法比的。

但看看去年的保利雅郡，還有今年的珠江印象，開盤都賣得這么好。

說明在新荔灣，學鐵商俱全的新規剛需產品，還是比較稀缺。

所以只要不作死，定價不要太離譜，感覺去化不會太難。