配售型保障房年折舊1%，商品房分分鐘虧10%以上？值得買嗎

明天，小長假又正式開啟。對于樓市來說，屬于冷靜期（當(dāng)然，市場火爆之時則是百無禁忌，清明買房光宗耀祖）。

所以今天我想說一下，樓市的另外一種存在——配售型保障房。

從4月1日起，廣州首批配售型保障房開始網(wǎng)上申購。

兩個項(xiàng)目，白云區(qū)嘉翠苑（均價17300元/㎡）、黃埔區(qū)蘿崗和苑（均價15800元/㎡），共有1300+套保障房可供申購。

未來五年，預(yù)計每年還有1萬套的量投入到市場中。

價格更是只要同區(qū)新房價格的1/3，和二手房價格的1/2。（詳見下表）

都說“沒有賣不出的房子，只有不適合的價格”。

配售型保障房與商品房的最大區(qū)別就是不具備金融屬性。

也就是說，這類房產(chǎn)不會是個人的資產(chǎn)，更多的是真正意義上的住房消費(fèi)。

但現(xiàn)在位于廣州次中心區(qū)的配售型保障房已經(jīng)把價格打到“1”字頭，肯定動心的人還是不少的。

網(wǎng)上對于兩個項(xiàng)目的測評，地段、戶型、配套等等的分析都已經(jīng)很全面了。

我想這篇，我還是從錢的方面入手，算一算經(jīng)濟(jì)賬。讓大家自己對號入座，看看配售型保障房到底適不適合自己？

01

一、跟商品房比。

比如，申購一套90㎡的配售型保障房，總價150萬不到。

這個價格，目前在廣州郊區(qū)也是可以買到商品房新房小三房的，比如增城；如果二手房的話，選擇就更多了。

但論區(qū)位，配售型保障房要比同價位能買到的商品房好太多了，這也是很多人覺得配售型保障房真香的原因。

當(dāng)然，配售型保障房也有自己的bug。

房子可以轉(zhuǎn)讓，但禁售3年，必須3年封閉期滿（從買賣合同簽訂之日起計算），才可以轉(zhuǎn)手，并且僅限在內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

1年內(nèi)無人購買，可向建設(shè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)申請回購，回購價格每年遞減1%

這個轉(zhuǎn)手條件，你覺得苛刻嗎？

要我說，如果在樓價上升期，只要能夠得著商品房門檻的，再怎么樣，大家都是不會看得上配售型保障房的。

但是，在樓價不確定的當(dāng)下，特別是多少新盤首開時聲勢浩大，再開時就已經(jīng)降價，二手房入市更是紛紛破發(fā)（不算利息虧個10%以內(nèi)都是燒高香）的時候，配售型保障房一年虧個1%，又顯得真是“濕濕碎”了。

最起碼，不用愁無人接盤啊。

如果同樣的總價，真的選擇增城的話，想要賣房轉(zhuǎn)手就得愁禿啊。

但如果，過幾年樓價漲了，那么又是選擇買增城的人贏了。

哪種概率更大？按照自己的想法推演。

02

二、跟租房比。

買房跟租房的區(qū)別，我覺得就兩方面。

一是確定性，一個是屬于自己的家，一個是歸屬感較差的房東的房子。

二是買房帶來的資產(chǎn)收益，這方面參考推文第一Part就可以了。

除此之外，我們也可以單純算算經(jīng)濟(jì)賬。

△蘿崗和苑

有人算過，一年折舊1%，就等于總價150萬元的保障房一年的使用費(fèi)用是1.5萬元，每月的費(fèi)用是1250元

表面上看，這個費(fèi)用很是實(shí)惠。一千出頭，同樣價位租三房上哪找去？城中村都不行，更別說小區(qū)的環(huán)境跟舊村是沒得比的。

但大家也別忘了，房子你是付出了150萬的總價，才能擁有使用權(quán)的。

把這150萬存銀行的話，按照一年期定存利率1.1%計算的話，收入差不多有1.6萬元/年

所以買房每月的實(shí)際付出是約2600元/月

但這說的是一次性付款的情況哦。

如果是貸款的話，150萬首付兩成30萬，剩下的120萬月供，貸款30年（利率3%，等額本息），月供款為5060元

這樣的話，月供基本跟同地段租三房的月租相當(dāng)了。

那么，你覺得付出30萬首付，換來的確定性對比租房的漂泊感，值嗎？

03

三、子女讀書

很多人買房的最大動力，就是為了子女讀書。

配售型保障房在入學(xué)方面會更有優(yōu)勢嗎？

答案是不一定。

目前在廣州無房租房也是可以入讀租住房對應(yīng)的地段小學(xué)的，前提是學(xué)位充足。否則就要接受統(tǒng)籌。

按照現(xiàn)在的情況看，除了最頂流的中心四區(qū)小學(xué)外，由于適齡孩子數(shù)量從高峰回落，以及新建樓盤配建學(xué)校不斷擴(kuò)充和落成的原因，租房入讀的家長來到了越來越友好的時代。

△嘉翠苑

配售型保障房呢?

如果項(xiàng)目自帶學(xué)校，則入讀配套小學(xué)。如果沒有，則有可能入讀對口小學(xué)，也有可能需要統(tǒng)籌入學(xué)。

義務(wù)教育階段大家都是有書讀的，但并不見得買保障房在子女讀書方面就更有優(yōu)勢。

所以配售型保障房作為新婚家庭，或者悅己一族的過渡房、上車房，應(yīng)該更適合。