熱鬧背后，今年成都新房形勢可能很嚴峻

　　剛剛過去的2024年，對于全國的房地產行業而言，都并不輕松。

　　中指研究院數據顯示，前三季度，全國新房銷售同比下降明顯，二手房市場維持穩定，但9月也出現降溫。

　　直到9.26政治局會議提出“止跌回穩”，釋放最強維穩信號，才讓第四季度全國重點城市樓市呈現回暖態勢：新房及二手房成交量均出現明顯回升，二手房價格有所趨穩。

　　成都2024年的樓市走向也大抵如此。

　　
▍9月以后，成都房產成交套數大幅上升（來源：成都購房通）

　　價格端→國家統計局數據顯示，2～10月，成都新房銷售價格連降9個月 （1月與2023年12月持平） ，11月終于實現回升。

　　此外，成都也是全國唯二連漲2個月的城市之一（另一個是深圳），但仍未回到2023年同期水平。

　　二手房價也有點慘烈，連跌10個月，同比2023年同期最高下跌9.2%，好在10、11月有所回升。

　　銷售端→10月以后有了明顯回暖：國慶長假期間，不少房企和熱點項目頻傳捷報，詳情：11月，成都新房和二手房成交量雙雙創下年內新高，全市商品房成交11401套，環比上漲56.8%；全市二手房成交26219套，環比上漲32.4%。

　　面包變得搶手，囤面粉就到了好時候：中指研究院報告顯示，926新政以后，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度升溫——2024年成都溢價率最高的土地，就誕生在新政后的第二天。

　　縱觀全年，成都溢價成交的土地宗數占比超3成，也排進了全國TOP6。

　　
▍來源：中指數據

　　那么，2024年，哪個區土地入賬最多？哪個板塊的土地最火熱？哪家房企最舍得花錢囤地？我們一文說完！ *本文涉及的所有土拍數據除特別說明之外，均僅含12+2中心城區涉宅用地

　　2024年，成都中心城區共計89宗涉宅用地通過拍賣形式“上架”，相較于2023年，供應數量以及成交數量、面積、金額全面銳減，相較于2022年，各項數據幾乎攔腰截斷！

　　雖然供應銳減，但我們仍能通過以下數據去看成都12+2區域以及數十個板塊中，誰的溢價力更強，誰又將在今年迎來全面爆發。

　　NO.1

　　數量之最

　　雙流第一，武侯墊底

　　2024年，雙流供銷土地數量最多，供應15宗土地全部成交；成華、錦江緊隨其后，成華供應更多，為12宗 （含1宗跨錦江區土地） ，錦江成交更多，為10宗 （含1宗跨成華區土地） 。

　　武侯、郫都墊底，武侯僅供應并成交1宗，郫都供應2宗成交1宗。

　　對比2023年數據，著實令人唏噓：2023年供應、成交最多的龍泉（供應17宗、成交16宗） 、天新（供應、成交16宗） ，到2024年僅分別供應5宗和2宗，供應分別暴跌70%、87.5%！

　　分板塊來看，成交數量最多的是新都廖家灣板塊（5宗），其次是成華二八、錦江駙馬和林家壩、青羊金沙、雙流怡心湖、溫江星河、青白江鳳凰湖7個板塊，均成交4宗——今年，應該就是這幾個板塊的新房集中供應年了（鳳凰湖除外），值得期待！

　　NO.2

　　面積之最

　　雙流為“雙料冠軍”

　　土地數量多，面積也不容小覷——2024年，雙流供應、成交面積以701.2畝位居榜首，也是唯一一個供銷面積超700畝的區域。

　　成華供應面積居第二（531.38畝），青白江成交面積居第二（480.25畝）。而2023年供銷面積超千畝的天新，2024年供銷面積尚未達到百畝，今年上半年或將有一個很大的新盤缺口。

　　NO.3

　　溢價率之最

　　一圈層以錦江為首，二圈層郫都居第一！

　　2024的土拍市場，核心地段被人瘋搶，邊緣地帶無人問津，因此溢價率也要一二圈層分開來看。

　　一圈層，所有區都有土地溢價成交。

　　溢價成交數量最多的為錦江（9宗），占比達90%，青羊緊隨其后，為6宗，占比為85.7%——兩者均僅1宗土地底價成交！

　　二圈層，7個區中只有雙流、郫都實現溢價成交，其中溢價成交數量最多為雙流，共4宗，占比26.7%，而郫都只成交一宗土地并且為溢價成交，因此位列溢價占比第一（100%）。

　　對比2023年數據，會發現大部分區域的溢價力都有所減弱

　　NO.4

　　成交金額之最

　　錦江成為唯一超百億大戶

　　2024年，通過土拍入賬最多的為錦江區，也是唯一土拍收入超百億的區域，讓人不得不感嘆：錦江的地，真是又多又貴！

　　但相較于2023年，只有3個區的土拍進賬上漲：錦江、青羊、新都，其余9區均下滑，其中下滑最多的莫過于2023年的“榜首”——天新，這也與其今年土地供應量急劇下滑不無關系。

　　NO.5

　　平均樓面價之最

　　錦江又又又是第一！

　　2024年，成都共3個區平均樓面價超2w：錦江、高新、天新。

　　錦江區憑借近22760元/㎡的平均樓面價拿下第一，當仁不讓。而高新、天新雖然土地供應數量不多，但樓面價也十分可觀。

　　二圈層中，雙流、龍泉平均樓面價均超8000元/㎡，也稱得上是二圈層之光，可喜可賀！

　　平均樓面價高，與這三區的樓面價2w+土地數量與占比緊密相關：三區分列前三。

　　值得一提的是，2024年成都共13宗土地樓面價超2w，而成華區2024唯一一宗樓面價超2w的土地就是12月20日成交的跨錦江區地塊，又在11天后成交了相鄰的樓面價1.98w土地，可以說錦江在年末托了成華一把。

　　NO.6

　　市場認可度之最

　　新都成為二圈層之光！

　　市場對區域的認可度，在很大程度上，是可以通過“房企拿地積極性”來判斷。如果房企不積極，就需要區屬國企出手。

　　2024年，成都共5個區域實現了“無需區屬國企出手” （區屬國企與其他企業聯合拿地，不算在“出手”情況內） ，除了郫都外，均為一圈層區域。

　　重點看看二圈層：除了只成交1宗地的郫都之外，新都無疑成為2024年的二圈層“市場認可度”之王——8宗土地，6宗均由民營企業競得，其中5宗廖家灣土地全部由民企收入囊中！

　　小結

　　整體來看，2024年多數區域的土地供銷都急劇下滑，尤其是天府新區，數量與規模從2023之首到2024幾乎墊底，今年新房市場或將近一步收縮。

　　聚焦單個區域來看，錦江區是2024年當之無愧的土拍之王：無論是成交數量、面積、金額還是平均樓面價，均位列前茅甚至全城之首，駙馬與林家壩兩大板塊并駕齊驅，強勢打開今年的高端市場。

　　此外，青羊、高新仍有很強的溢價力，熱點恒熱；雙流地多，且有一定的溢價力，實力也很強；新都，尤其是廖家灣，則憑借高性價比成為民企薈萃之地，也為渴望留在成都的年輕人打開了一個機會窗口。詳情：

　　最后，劃一個重點：2024年成交的86宗土地中，有20塊已確定案名或正式亮相或開盤，目前一圈層僅有23宗土地未正式進入營銷階段，而其中只有20宗是在“建筑新規”正式發布后成交的 （含金沙4宗） 。

　　這意味著，今年上半年，想入手新規后新產品的一圈層買家，將只有甚至少于17個選擇（金沙4宗為一個項目）……很多人或將面臨“無房可買”的困境，形勢相當嚴峻。

　　最貴的土地可能預示著一個板塊的起飛，最大面積的土地可能指向一個區域的全新生活地標，溢價最高的土地意味著市場對所在區域價值的一致認可……

　　那么，2024年成都的單宗土地之“最”，都出自哪里，又花落誰家？

　　NO.1

　　成交樓面價之最

　　27300元/㎡

　　9月20日，全城的從業者都在討論同一件事情：貝殼在成都拿地了！沒錯，就是大家熟悉的那個賣二手房的貝殼。

　　這塊地，就是今年正·金三出讓的唯一一宗地，面積23.67畝的純住宅用地，容積率2.5，共吸引14家房企參拍，成交樓面價27300元/㎡，為當前成都樓面價天花板。土地詳情：

　　拿地后，貝殼表示，根據地塊屬性，項目初步定位是高端產品，預計從拿地、定位、設計、營銷等全流程由貝好家團隊自主操盤，貝殼的「成都首秀」，或將成為今年上半年主城市場的重頭戲。

　　今年樓面價2w+的單宗土地名單如下，

　　民營企業的雄厚財力清晰可見↓

　　NO.2

　　成交總額&面積之最

　　建發金沙，約158畝高端大盤要來了！

　　若看單宗土地，今年最大面積、最高總價的土地，是中海今年在成都競得的唯一一宗土地：蔡橋111.55畝住兼商用地，總價24.23億元。

　　除中海土地之外，2024年成都還成交了5宗總價超20億的單宗土地↓

　　不過，2024年很特殊，因為青羊金沙拿出了「組合供應方式拍賣」的4宗地，要求拿地企業必須一口氣拿下4宗地，并且每一次舉牌都4宗地一起加價，光是起拍總價就超33億元，卻仍吸引了3家房企參拍。

　　這4宗地合計約158畝，成交總價約34.15億元，由建發溢價12.5%～12.58%競得。

　　同樣是在青羊區，建發已經打造了一個百畝高端大盤：蔡橋板塊的建發·書香云錦，今年他們又會以怎樣的產品力匹配金沙，必將成為市場年度大戲！

　　而2024拍出的另一宗超百畝土地，則在金牛：金牛國投競得的兩河103.25畝商兼住用地，可兼容住宅45%～50%，且為產業用地，建設條件很嚴苛：自持商業不低于25%，且不得分割轉讓銷售；必須“先產業開發、后住宅建設”；配建的公廁、代建道路要與項目同步竣工驗收……

　　相較于2023年，2024年的超百畝土地明顯減少，從8宗直線下滑至2宗，未來百畝大盤將變得更稀缺。

　　NO.3

　　溢價率之最

　　又是潤達豐濱江！

　　2023年成都溢價率最高的土地，是潤達豐濱江創下的——麓湖43.7畝，也就是今天的麓湖｜麗世縵華，溢價率約61%。

　　萬萬沒想到，2024年，同樣的位置，同一家房企，再次創造出年度最高溢價率——86.9%，來自麓湖37.14畝純住宅用地。

　　此外，2024年成都溢價率超30%成交的土地還有8宗↓

　　可以看到，成都溢價率TOP9的土地中，有3宗都被潤達豐控股濱江地產收入囊中！這家本土老牌房企，在與一眾大佬的“廝殺”中，以最直觀的方式讓我們看到了他的實力！

　　當前，位于林家壩的金融城｜交子縵華已經亮相，詳情：

　　NO.4

　　容積率之最

　　新津地鐵站旁誕生純正別墅地

　　2024年，成都最低容積率的單宗土地，為四川藍城雅和競得的新津站旁95.9畝純住宅地，容積率僅0.7。

　　這也是2023年自然資源部“建議取消遠郊區容積率1.0限制”以來，成都首宗“容積率<1”的住宅用地，真·獨棟或將重出江湖，并且同時具備“地鐵房”屬性，非常難得！

　　小結

　　從單宗土地的“四宗最”，我們可以很明顯地看到成都2024年土拍的兩個特點：

　　第一，大地塊供應明顯減少，這與成都近幾年堅持的“小街區制”是一脈相承的。

　　第二，大社區必須配建商業。2023年的超百畝土地不少都是純住宅用地，2024年唯二的超百畝單宗土地均為商住兼容用地，金沙的4宗土地中也有一宗為住兼商用地。

　　第三，郊區適當放寬容積率限制，容積率0.7的土地入市，宣告「真·獨棟」產品或將回歸，加上成都地鐵的網越長越大，未來富人請朋友到別墅作客，不愿開車也可以乘坐地鐵。

　　適宜步行、便捷生活、低密居住，成都在“15分鐘宜居生活圈”這條路上，腳步愈發堅定了！

　　1月2日，中指研究院發布了2024年成都房地產企業拿地金額與規模TOP30名單，建發房產、潤達豐濱江、空港興城分列拿地金額前三，成都東部集團、深農集團、成都高投則排名拿地建面前三。

　　
▍來源：中指研究院

　　聚焦中心城區土拍市場：2024年，共3家企業競得中心城區5宗或以上土地，全部為區屬國企；共9家企業競得中心城區3～4宗土地，僅3家為區屬國企 （已經市場化運作的錦江統建除外） 。

　　而中心城區拍地金額TOP5，為建發房產、潤達豐控股濱江地產、中國金茂、新綠色、錦江統建——兩家民營企業闖入TOP5，形勢喜人！

　　從各房企土地分布情況來看，今年，建發房產繼續在西貴大展宏圖，潤達豐濱江與新綠色的腳步遍布一圈層熱點板塊，中國金茂專注東南（林家壩與龍泉東洪）……高端樓市“神仙打架”的場面必將持續上演。

　　
▍金融城｜交子縵華意境創想圖

　　2023年，我們曾說“一二圈層兩極分化愈發明顯”，而到了2024年，分化情況加劇：

　　一圈層核心區域地塊頻繁高溢價成交，錦江、高新、天新溢價率水平居全國前列，同時，林家壩、駙馬、大源西、麓湖等一圈層多個熱點板塊樓面價屢破紀錄，呈現熱點恒熱的狀態。

　　二圈層土地多數底價成交，區屬國企托底的頻率也更高了，甚至還出現“2天撤回4宗地”的情況，好在二圈層地價便宜，部分核心板塊依然可以吸引中國金茂、萬科等品牌房企進駐，為剛需市場提供更好的選擇。

　　2024年的土地供應驟減會如何影響新房市場走勢？今年成都中心城區會否加大土地供應？一切答案，即將揭曉。

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　　編輯：ZoeⅠ美編：Bobeen Ⅰ 主編：Comet

　　圖文來源：成都向上/網絡

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