樓市應(yīng)該還會(huì)有一次下跌確認(rèn)

這兩年我被問(wèn)的最多的一個(gè)問(wèn)題就是：你覺(jué)得房?jī)r(jià)到底了嗎？

這個(gè)問(wèn)題過(guò)于復(fù)雜，我這點(diǎn)功底確實(shí)不夠格回答，我只能說(shuō)個(gè)人相對(duì)比較樂(lè)觀，時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，不會(huì)像很多人說(shuō)的那樣要走腳盆雞的走勢(shì)，要失去的15年，宏觀的基本面和環(huán)境是不一樣的，不能做類比。

但是我們可以換種思維方式來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題，先把邏輯理順，也許就沒(méi)得那么復(fù)雜了。

我先說(shuō)結(jié)論，可能偏悲觀和現(xiàn)實(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)應(yīng)該還會(huì)有一次下跌確認(rèn)。包括我們的GP市場(chǎng)一樣，目前在做2700點(diǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，要想有長(zhǎng)牛和大的行情，市場(chǎng)就必須還有一次下跌確認(rèn)，可能這個(gè)幅度還不小，大家稍微謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

繼續(xù)說(shuō)邏輯，萬(wàn)事萬(wàn)物皆有周期，過(guò)去我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎一路長(zhǎng)紅，極少有下調(diào)周期，也是極短，這次也許不一樣，我們要走的稍微長(zhǎng)一點(diǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)才能走的更穩(wěn)一點(diǎn)，不然才會(huì)真的像腳盆雞那樣，摔的很慘。

市場(chǎng)要真的見(jiàn)底，個(gè)人覺(jué)得本輪周期要復(fù)雜一點(diǎn)，因?yàn)楣┣箨P(guān)系基本面的變化，本輪周期大概率會(huì)經(jīng)歷4個(gè)周期：估值底 → ZC底 → 情緒底 → 市場(chǎng)底。

01

估值底

就跟買(mǎi)GP一樣，我們會(huì)看市凈率、市盈率。房子怎么看估值呢？怎么判斷是不是底部？

我們可以看租售比，或者叫租金回報(bào)率，過(guò)去這3年，因?yàn)榉績(jī)r(jià)回調(diào)，很多城市的租金回報(bào)率大幅提升，一線城市以前很多連1%都不到，現(xiàn)在可以到2%左右，二線城市可以到3%左右，像重慶很多房子是可以到3%的。這可比存米行好呀，5年定期才1.8%，很多米行還下架。

那這個(gè)估值底到什么時(shí)候才合適呢？我確實(shí)沒(méi)做過(guò)太多調(diào)研，據(jù)說(shuō)腳盆雞、泰國(guó)這些地方好多房子租售比蠻高的，可以做到4%。如果還有一跌，我們就真的快了。

當(dāng)未來(lái)明知CK利率會(huì)繼續(xù)走低，通貨PZ又會(huì)來(lái)襲，而又沒(méi)有更好的TZ市場(chǎng)，那房子也許就會(huì)進(jìn)入大家的法眼，變成香餑餑。

之前寫(xiě)過(guò)，這也是為什么在第二季度我們的HBZC執(zhí)行報(bào)告，明確提出租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量，住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向。

02

ZC底

ZC對(duì)我們GJ來(lái)說(shuō)肯定很重要，每一次樓市的漲跌其實(shí)有ZC市的功勞。

可是我們過(guò)去的每次ZC不能說(shuō)無(wú)效，真實(shí)的意圖其實(shí)是托舉，而非大力刺激，所以大家感覺(jué)像是脈沖式的，療效很短。

我們最近其實(shí)很多ZC還是有一慣性的，就是要消化存量，減少供應(yīng)，一方面保障剛需，讓居者有其屋，另一方面在優(yōu)化增量，雙軌制到430/730ZZJ會(huì)議皆是如此，特別是517四箭齊發(fā)，到現(xiàn)在感覺(jué)療效也快差不多了。

因此未來(lái)肯定還有繼續(xù)出臺(tái)ZC，且9月老鷹大概率降息，真的大動(dòng)作才敢展開(kāi)。同時(shí)十八道金牌目前并沒(méi)有出完，后續(xù)還會(huì)有，最猛的也許還沒(méi)出籠，水還在空轉(zhuǎn)，另外有沒(méi)可能繼續(xù)放開(kāi)XG？或者全面實(shí)現(xiàn)先息后本？

這樣你首付極低，持有成本極低，租售比又還很高，疊加BUFF之下，我就問(wèn)你買(mǎi)不買(mǎi)？

03

情緒底

情緒底是最難琢磨的，一般情況下，經(jīng)歷了估值底、ZC底，房?jī)r(jià)下D跌出慣性，大家恐慌性拋S，會(huì)帶來(lái)大范圍的負(fù)面恐慌情緒。就像現(xiàn)在，估計(jì)有90%的人都不看好房地產(chǎn)，不看好AG，不看好國(guó)Z。

這帶來(lái)的結(jié)果是慣性下殺，會(huì)出現(xiàn)超跌現(xiàn)象，繃不住的會(huì)選擇割肉離場(chǎng)。

而當(dāng)超跌現(xiàn)象出現(xiàn)，估值底配合ZC底，就會(huì)出現(xiàn)一支無(wú)形的大手出現(xiàn)，帶來(lái)一波上漲行情。

而情緒最易受裹挾，上漲會(huì)帶來(lái)羊群效應(yīng)，情緒很快也會(huì)反轉(zhuǎn)，大家又都會(huì)看漲。

04

市場(chǎng)底

經(jīng)歷了估值底、ZC底、情緒底，最后才會(huì)真正迎來(lái)市場(chǎng)底，再反過(guò)來(lái)展開(kāi)新一輪周期。

這個(gè)市場(chǎng)底到底多久能到？沒(méi)人能預(yù)測(cè)。

個(gè)人覺(jué)得時(shí)間要縮短，需要很多因素、背景的疊加。其中有個(gè)很重要的是第五輪康波周期回升期的到來(lái)，也就是下輪技術(shù)革命的突破，是新能源還是AI？帶來(lái)新的技術(shù)革命紅利，能源突破，人效大幅提升，經(jīng)濟(jì)再次復(fù)蘇騰飛，才能加速房產(chǎn)的市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。

綜上，市場(chǎng)短期還未企穩(wěn)，也許還有一次下跌確認(rèn)，但重慶其實(shí)空間不大了，有實(shí)力的人已經(jīng)提前下叉了，因?yàn)楹芏嗳烁粗刂貞c的高租售比，剛需自住也無(wú)須多等，早買(mǎi)早享受，但肯定也不用太著急，短期不會(huì)有翻天覆地的變化。