連發利好，廣州樓市離反轉還有多久？

我是紫沐，這是我第414篇日記。

聊聊最近的熱點。

南方面粉廠

明星地塊南方面粉廠正式掛牌，起拍總價88億，折合樓面價5.7萬/平。

很多人關注，它能不能比肩匯悅臺，又會給市場帶來哪些變化。

客觀看，這地段確實很好。

金融城最正宗的核心位置，旁邊就是珠城和匯悅臺，想象力非常足。

而且這塊地是核心區少有的大體量地塊。

占地5.6萬平，總建面17.6萬平，可以打造比花城灣和匯悅臺都要大，空間感非常強的高奢大花園。

核心區大花園樓盤，對上核心區單體樓，基本是降維碾壓的，具有很強的稀缺性。

具體原因之前寫琶洲南的時候說過，不贅述。樓市一天一個樣，琶洲南未來還能保值嗎

總之僅憑地段和大花園這兩項優勢，南方面粉廠的下限就不會低。

而且別忘了，它還是核心區南向一線臨江，這稀缺性同樣很恐怖。

整體景觀面開闊無遮擋，離江邊足夠近，江對岸的景觀還是琶洲這種城市名片。

所以南方面粉廠的上限也很有想象力，至少比琶洲南還要高。

加上限高150米，低容積率，樓間距可以拉得很寬，符合頂豪需要的私密性。

3地鐵交匯，自駕15分鐘直達珠金琶，通勤足夠便利。

集這么多優點于一身，也難怪大家會把它跟匯悅臺去比較。

但說實話，我覺得面粉廠和匯悅臺差距還是挺大的。

至少中短期，很難比肩匯悅臺。

因為面粉廠有個很大的硬傷，就是城市界面拉胯，周邊全是城中村和低檔創意園。

里面再歐洲，出門還是非洲。

而且這城中村還是員村，員村地段太好了，村民底氣非常強。

就算現在是做地模式，短期也很難拆得動。

員村動不了，城市界面就沒法翻新，高端商業就沒法進駐，頂級圈層就沒法建立。

這就是面粉廠中短期很難比肩匯悅臺的最根本原因，圈層差太多。

真正的頂豪，都很看重圈層。

而且面粉廠還繼承了匯悅臺同款缺點，南側和西側都是隧道口，會有一定噪音干擾，學位也偏弱。

真要對標匯悅臺，很難站得住腳。

但你說面粉廠未來好不好賣，我覺得還是挺好賣的。

能吸引很多對廣州這座城市，還抱有希望的買家。

至少在地段、稀缺環境資源和想象力上面，面粉廠都比琶洲南強。

要是后面賣13萬起步，對珠城和琶洲的存量市場，沖擊不小。

只是希望，這么好的豪宅胚子，能讓中海、華潤、新世界這類豪宅操盤手拿下吧。

離反轉有多遠

最近利好挺多。

先是存量房貸終于迎來好消息，再有交房即交證正式發布，都是正向刺激。

降存量房貸，直接利好高位上車業主，還能刺激消費。

但有兩點需要注意。

一個是，當市場慢慢進入低息周期，樓市收益預期也會同步降低。

房價暴漲的黃金時代，已經離我們越來越遠。

另一個是，降低存量房貸其實對樓市行情幫助不大。

8月份的數據不出所料，二手成交還是在跌。

二手起不來，就很難有反轉。

因為一買一賣才是閉環，沒人接盤，漲跌都是虛的。

樓市現在的問題，不是利率太高。

歸根結底是是經濟的問題，是錢的問題，是供需的問題。

老百姓有錢了，才有能力去買房，需求才會上升，才能支撐房價。

開發商有錢了，才會停止價格戰，才會停止對二手市場的利空，才會做好交標，沒這么多維權。

政府有錢了，才會停止無節制的供地，抑制逐漸夸張的供過于求。

就好像最新推出的交房即交證，對準業主來說肯定是利好。

但從市場角度，未來天量新盤進場堆高供應的速度也會變快，從供需關系上未必是好事。

樓市這本書，翻到最后都是人性

樓市想反轉，路還長呢。