老牌港資房企也虧損了，地產太難了...

去年財報季時，約6成內資上市房企虧損。

銷售額下滑、虧損面加大、現金流減少，成為內資房企普遍現狀。

相比之下，常年被貼上“保守”標簽的港資房企卻自成一派，負債率低、利潤率高，不僅錢賺得多還安全。

比如，新鴻基地產、九龍倉置業、恒基地產、恒隆地產等港資房企去年全年凈利潤均在40億港元以上。

但今年以來，以穿越周期著稱的港資房企，在這一輪房地產調整中，有些也扛不住市場壓力，開始虧錢了。

比如，九龍倉旗下兩家上市平臺，九龍倉集團和九龍倉置業上半年分別虧損26.73億港元、10.52億港元；去年同期則盈利6.96億港元、18.05億港元。

香港置地今年上半年基礎虧損達700萬美元，去年同期基礎盈利4.22億美元。

曾經穩賺的港資房企，如今，也在經歷“錢難賺”的煎熬階段。

今天，地產君想來聊聊，問題出在哪里？

01

九龍倉：投資物業減值，靜待市場好轉

九龍倉是香港的“百年老店”，創立于1886年，至今已有138年歷史。

九龍倉置業原本是九龍倉集團的全資附屬公司，2017年11月分拆出來單獨上市。

此后，兩家公司皆由會德豐控股，成為兄弟公司。

1、九龍倉置業：復蘇停滯拖低物業估值

2017年分拆時，九龍置業從內地業務中抽離出來，專注于香港市場。

分管的是綜合體商城海港城、時代廣場、荷里活廣場，以及中環的寫字樓項目會德豐大廈、卡佛大廈和香港美利酒店等物業。

這些香港知名的商場和寫字樓，都是九龍倉置業最賺錢的物業。

作為香港最頂流的兩個商場，尖沙咀的海港城（不包括三間酒店）、銅鑼灣的時代廣場，2023年估值分別高達：1516億港元、460億港元。

上市僅一年后，九龍倉置業2018年凈利潤高達160多億港元，其中，僅海港城一個物業就帶來了近100億港元的凈利潤。

這是一個相當夸張的數字，憑借“全球最賺錢的商業”，九龍倉置業成了名副其實最有實力的“收租公”。

但2020年以來，整個香港投資物業價值進入疲軟期，九龍倉置業投資物業公允價值也大幅縮水。

2020年和2022年，計提投資物業減值后，分別虧損了78億港元、88億港元。

雖然2023年扭虧，但今年上半年再次虧損。

“復蘇停滯、拖低物業估值”，這是九龍倉置業給自己的2024年中總結。

九龍倉置業表示：“香港零售去年一季度邊境重開后復蘇，但很快又陷入停滯，步入2024年情況更嚴峻了。”

因此，在計入投資物業重估減值后，股東應占溢利虧損10.52億港元。

剔除這個原因，九龍倉置業整體營收、營業盈利基本與去年同期持平。

細分來看，得益于海港城的優質資產，其商場收入及營業盈利有所上升。

海港城依然是九龍倉置業的主要收入保障。

海港城

對于九龍倉置業來說，之所以會出現虧損，主要是投資物業估值下滑引起的，是“賬面虧損”。

只要等待旗下像海港城、時代廣場這樣的優質資產重回巔峰，自然就能夠再次迎來輝煌，得到源源不斷的巨額收租利潤。

要知道，這兩個物業的土地使用權年限都是999年，九龍倉置業等得起。

2、九龍倉集團：市道淡靜資產價值下降

與九龍倉置業相比，九龍倉集團的業務范圍更廣。

既有香港和內地的投資物業、銷售物業，還有酒店、物流基建等領域的業務。

疫情期間的2022年，九龍倉集團首次出現虧損，虧了14億港元。

九龍倉集團的虧損原因與眾多內資房企一致，主要是對內地和香港的銷售物業進行了減值撥備。

疫情過后的2023年，九龍倉集團的業績也曾有過反彈。

但今年上半年又開始虧損，甚至虧得更多，超25億港元。

與九龍倉置業虧損原因一致，是對投資物業進行重估導致的虧損。

另外，九龍倉集團的開發業務目前處于“空窗期”。

開發項目主要位于香港，前期積累大量山頂豪宅項目，但現時已逐漸售罄，近年來拿的一些地塊都還在建設當中。

內地方面，2019年后，九龍倉在內地未拍過地，如今一直在清庫存。內地的開發物業賬面價值占比已從2018年末的42%降低至16%。

另一方面，九龍倉集團其他的業務條線，比如酒店、物流、投資等業務也受經濟下行沖擊，收入全線下跌。

九龍倉集團與九龍倉置業目前的策略基本一致，也是等待市場好轉。

從其財務狀況來看，九龍倉集團整體風險較小，也等得起。

但其業務范圍更廣、盤面更大，利潤恢復會相對更慢。

02

香港置地：租售雙重拖累，交付維權頻發

同樣為香港老牌房企，香港置地此前在內地的發展給外界的印象是不緊不慢。

但近兩年，香港置地在內地城市的布局明顯加快。

在拓展方式上，與恒隆等港資以獨立開發運營為主不同，香港置地更擅長進行合作開發，在內地的14個綜合體項目中，合作的多達9個。

香港置地在內地最受關注的一次土拍，是2020年初，香港置地聯合體以310.5億天價，競得上海徐匯濱江西岸金融城地塊。

西岸金融城

這個總價直接刷新了內地成交紀錄，是當之無愧的“超級地王”。

今年4月，該項目住宅部分啟元開盤，均價17.8萬元/㎡，80套房源共有188組認籌數量，最終在82號完成清盤，僅2人棄號，一日完成約44.55億的銷售額。

這一項目也帶動香港置地在上海的業績和排名上升。

根據中指數據，今年前7月，香港置地在上海的銷售業績為47億元，位列TOP20。

即使擁有這樣的業績，但香港置地今年上半年還是虧了，基本凈利潤虧損為700萬美元，而去年同期的基本凈利潤為4.22億美元。

主要受兩方面因素拖累導致的虧損：

首先是內地銷售物業減值撥備，武漢、南京及重慶等內地的開發銷售項目有2.95億美元的減值撥備。

其次是香港投資物業租金下滑，整體收租業務按年下滑約3%。

開發銷售和資產運營雙重受阻，香港置地的業績、利潤壓力可見一斑。

不僅業績承壓，在內地的開發大本營重慶，香港置地屢次遭遇業主維權。

此前衿湖翠林項目的大規模交付維權剛剛平息，近期，重慶豪宅香港置地啟元項目因為教育配套問題，也引發業主維權。

重慶香港置地啟元

對于以“精工細作”聞名的港資來說，如何在利潤承壓的市場環境下，仍然保持較高水準的產品及服務，走出自己獨特的業績及利潤上升之路，是香港置地未來的重中之重。

03

市場仍處低谷，利潤下滑是大勢

內地房地產市場持續低迷，今年前7月，TOP30房企中，只有中建壹品業績增長了不到5%，其余房企都在下滑。

而香港樓市也不容樂觀，此前，香港全面“撤辣”，幾乎把所有限制性政策都取消了。

從效果來看，樓市熱度只維持了2個月，現在房地產銷售市場又打回原形，當地房企也迎來了更大的考驗。

此外，占港資房企營收大頭的商辦運營，其租金也在持續下滑、空置率仍處高位。

雖然其他港資房企暫未出現虧損，但是今年上半年業績和利潤也都出現了下滑。

恒隆地產和恒隆集團雖總收入仍有增長，但二者的股東應占溢利均出現下滑，尤其恒隆地產凈利潤同比下滑了55.68%，凈利潤腰斬。

太古地產則營收和凈利潤雙下滑，其中營收72.79億港元，罕見出現同比下滑0.25%；股東應占溢利17.96億港元，同比下滑19.21%。

在市場沒有好轉之前，不論是內資房企還是港資房企，似乎都逃不過利潤下滑甚至虧損。

那些持有優質資產的房企或許可以等待市場好轉，但大多數仍需通過結構性調整拓展利潤空間，在寒冬中尋找新的春天。

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