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常州市人大常委會公告

第 12 號

《常州市人民代表大會常務委員會關于修改〈常州市住宅物業管理條例〉的決定》已由常州市第十七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議于2024年6月28日通過，經江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十次會議于2024年7月31日批準，現予公布，自2024年9月1日起施行。

常州市人民代表大會常務委員會

2024年8月7日

常州市人民代表大會常務委員會

關于修改

《常州市住宅物業管理條例》的決定

（2024年6月28日常州市第十七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 2024年7月31日江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準）

常州市第十七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議決定對《常州市住宅物業管理條例》作如下修改：

一、將第六章章名修改為“住宅專項維修資金”。

二、增加一條，作為第三條：“本市物業管理納入基層治理體系，堅持黨建引領、政府組織、部門協同、屬地管理，實行業主共管、行業自律、專業服務。

“建立健全社區（村）黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構，推動在業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業中建立黨組織，發揮黨建引領作用。”

三、將第三條改為第四條，修改為：“市、縣級市（區）人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理納入網格化服務管理；建立物業管理綜合協調和目標責任機制；建立與之相適應的資金投入與保障機制；鼓勵采用新技術、新方法，提高物業服務與管理水平。

“街道辦事處（鎮人民政府）負責轄區內物業管理活動的指導、監督和管理，協助上級人民政府及有關主管部門和機構做好物業管理相關工作。

“居（村）民委員會對業主自治進行指導和監督，并協助街道辦事處（鎮人民政府）做好物業管理相關工作。”

四、將第五條改為第六條，增加一款，作為第二款：“自然資源和規劃主管部門應當與物業管理主管部門建立不動產信息共享制度，確保物業管理公共服務平臺運行所需不動產及其業主信息真實、合法。”

五、增加一條，作為第十條：“一個物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

“（一）房屋出售并交付使用的專有部分面積占比達到百分之五十以上；

“（二）業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上。

“一個物業管理區域內，首套房屋出售并交付使用滿兩年的，可以召開首次業主大會會議。

“劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合本條第一款規定條件的，可以召開首次業主大會會議。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員的辦法。”

六、將第九條改為第十一條，第一款修改為：“住宅小區符合應當召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內，向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）書面提出召開首次業主大會會議的申請，并按照《江蘇省物業管理條例》的規定報送籌備首次業主大會會議所需資料。”

七、將第十條第一款改為第十二條，增加一款，作為第二款：“符合本條例第十條第一款規定情形，建設單位或者業主未提出召開申請的，街道辦事處（鎮人民政府）應當自符合召開首次業主大會會議條件之日起九十日內，推動成立首次業主大會會議籌備組。”

增加一款，作為第三款：“籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。九十日內因故未能召開的，籌備組可以在九十日期滿前向街道辦事處（鎮人民政府）申請延期。符合延期條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當同意。具體延期條件和期限由市物業管理主管部門規定。”

八、將第十條第二款改為第十三條，將第三款、第四款改為第十四條。

九、增加一條，作為第十五條：“臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得規定對部分業主顯失公平的內容。

“制定臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則應當參照市物業管理主管部門提供的示范文本；作出與示范文本不一致的規定，或者規定示范文本之外的內容，應當對相關內容是否符合前款規定進行研究論證。”

十、將第十一條改為第十六條，第二款修改為：“業主大會定期會議審議下列內容：

“（一）上一年度物業管理實施情況的報告、業主委員會工作報告和業主大會收支情況報告、審計報告等；

“（二）下一年度業主大會年度計劃和預算方案；

“（三）物業管理的其他事項。”

第三款修改為：“業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用市物業管理公共服務平臺等形式召開。采用書面征求意見、運用市物業管理公共服務平臺形式召開業主大會會議的，應當在物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）或者居（村）民委員會監督指導下進行。”

第四款修改為：“討論的事項需要表決的，按照有關法律、法規和業主大會議事規則規定的程序、方式和辦法執行。推行使用市物業管理公共服務平臺進行電子投票表決。”

十一、將第十二條改為第十七條，刪去第二款。

第三款改為第二款，修改為：“業主代表履行下列職責：

“（一）在業主代表大會會議召開前，就會議議題征集本小組業主意見；涉及事項需要業主書面投票表決的，應當征得業主或者其依法委托的人對表決意見的簽字確認。

“（二）按照《江蘇省物業管理條例》規定的業主小組職責，組織業主小組開展議事活動，并將結果告知業主委員會。

“（三）向業主委員會反映本小組業主的有關意見和建議。

“（四）建立本小組工作檔案。

“（五）業主大會議事規則規定的其他職責。”

十二、將第十三條改為第十八條，第二款修改為：“監事由業主和居（村）民委員會成員擔任，業主委員會成員不得兼任監事。成立監事會的，其中業主成員人數不少于監事會成員的三分之二。監事任期與業主委員會成員一致。”

十三、將第十五條改為第二十條，修改為：“業主委員會成員候選人可以由社區（村）黨組織、居（村）民委員會推薦，十名以上業主聯名推薦、業主大會籌備組組織業主推薦或者業主自薦產生。

“籌備組應當核查參選人的資格，確定業主委員會成員候選人名單，并報社區（村）黨組織。業主委員會成員候選人名單應當在物業管理區域內顯著位置公示，并附個人情況介紹。

“籌備組成員成為業主委員會成員候選人的，其籌備組成員資格終止。

“社區（村）黨組織引導和支持符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員等積極參選業主委員會成員，通過法定程序擔任業主委員會成員。”

十四、將第十六條改為第二十一條，第一款修改為：“業主委員會成員應當由本物業管理區域內具有完全民事行為能力，熱心公益、責任心強、有社會公信力，組織協調能力較強且能正常履行業主委員會成員職責的業主擔任。”

刪去第二款、第三款。

十五、將第十八條改為第二十三條，修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，按照《江蘇省物業管理條例》的規定向所在地街道辦事處（鎮人民政府）備案，同時辦理業主大會的備案。備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮人民政府）應當一次性告知需要補正的材料。

“街道辦事處（鎮人民政府）應當自收到備案材料之日起七個工作日內，出具業主大會和業主委員會的備案證書，并將備案材料抄送縣級市（區）物業管理主管部門、公安派出所、居（村）民委員會。

“備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告街道辦事處（鎮人民政府），并在物業管理區域內顯著位置公告。街道辦事處（鎮人民政府）應當將備案事項變更的報告按照前款規定抄送相關單位。

“取得業主大會、業主委員會備案證書后，業主委員會憑備案證書申請刻制業主大會、業主委員會等相關印章，開立業主大會的銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號報街道辦事處（鎮人民政府）備案。

“業主大會印章印文中應當包含業主大會名稱，并根據業主大會決定使用。業主委員會印章應當經半數以上成員簽字同意后方可使用。”

十六、將第二十二條改為第二十七條，第一項修改為：“（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定”。

第二項修改為：“（二）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章，在業主委員會換屆、業主委員會成員資格喪失的情況下拒不移交，或者違反規定使用、轉移、隱匿、毀棄業主大會、業主委員會印章”。

第八項修改為：“（八）法律、法規禁止的其他行為”。

十七、將第二十三條改為第二十八條，第一款修改為：“業主委員會任期內，業主委員會成員出現空缺的，應當按照業主大會議事規則及時補足。業主委員會成員人數不足總數二分之一的，在街道辦事處（鎮人民政府）的指導、協助下，根據業主大會議事規則召開業主大會臨時會議，可以重新選舉業主委員會。”

十八、將第二十四條改為第二十九條，第一款修改為：“ 業主委員會有下列情形之一的，縣級市（區）物業管理主管部門或者街道辦事處（鎮人民政府）應當責令限期改正；拒不改正的，由街道辦事處（鎮人民政府）指導、協助業主組織召開業主大會會議，調整或者重新選舉產生業主委員會：

“（一）不履行業主委員會職責；

“（二）違反本條例第二十七條規定，侵害業主合法權益，情節嚴重；

“（三）不按照規定履行業主委員會職責，嚴重影響社區和諧穩定和正常生活秩序，群眾反映較大。”

十九、將第二十五條改為第三十條，第一款修改為：“業主委員會在其任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會。街道辦事處（鎮人民政府）應當指導、協助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。換屆選舉小組人員的構成和運行參照業主大會籌備組。”

第二款修改為：“換屆選舉小組成立至選舉產生新一屆業主委員會期間，業主委員會不得就選聘、續聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。”

二十、將第二十七條改為第三十二條，修改為：“街道辦事處（鎮人民政府）負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，監督物業服務企業履行職責。

“物業管理區域有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會：

“（一）不具備成立業主大會條件；

“（二）具備成立業主大會條件但因多種原因未成立業主大會，經物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立；

“（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉，經物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）多次指導后仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會。

“物業管理委員會履行職責期間，街道辦事處（鎮人民政府）應當推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。”

二十一、將第二十八條改為第三十三條，第一款修改為：“物業管理委員會由業主成員以及街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、公安派出所等派員組成。街道辦事處（鎮人民政府）應當引導和支持符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員等擔任物業管理委員會成員。”

二十二、將第三十條改為第三十五條，第一款修改為：“決定本條例第九條第二款所列事項，物業管理委員會應當依照法律、法規的規定征求全體業主意見，形成業主共同決定，并將共同決定在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。”

二十三、將第三十一條改為第三十六條，修改為：“市、縣級市（區）物業管理主管部門應當加強對物業管理委員會的監督、指導，督促其規范運作。物業管理委員會組建的具體辦法，由市物業管理主管部門制定。”

二十四、將第三十三條改為第三十八條，第一款修改為：“建設單位銷售物業前，應當參照物業管理主管部門提供的示范文本擬定前期物業服務合同和臨時管理規約；建設單位修改示范文本內容的，不得侵害物業買受人的合法權益。”

二十五、將第三十四條改為第三十九條，第二款修改為：“物業承接查驗應當邀請縣級市（區）物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）參加。鼓勵物業服務企業聘請第三方機構參加物業承接查驗，所需費用在前期物業服務合同中約定；沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。”

第三款修改為：“承接查驗的具體辦法由市物業管理主管部門制定。”

二十六、將第三十七條改為第四十二條，第一款修改為：“前期物業管理階段，普通住宅的物業服務收費依法實行政府指導價。政府指導價應當每三年進行評估，并根據評估結果適時調整。”

二十七、增加一條，作為第四十五條：“本市實行物業服務項目經理責任制。項目經理應當熟悉物業管理法律、法規和相關規定，具備物業服務能力。

“物業服務企業在派出項目經理后，應當按照規定報物業所在地的縣級市（區）物業管理主管部門備案。備案部門應當將備案材料抄送所在地街道辦事處（鎮人民政府）。

“項目經理承接物業管理區域數量和建筑面積的規范，以及項目經理的備案辦法，由市物業管理主管部門制定。”

二十八、將第四十條改為第四十六條，修改為：“物業服務企業應當將下列信息如實在物業管理區域內顯著位置和市物業管理公共服務平臺公布或者公示：

“（一）加蓋企業公章的營業執照復印件、項目經理基本情況、聯系方式；

“（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、物業服務投訴電話；

“（三）電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；

“（四）電梯運行維護費的收支情況和消防設施維護保養費用的支出情況；

“（五）物業費、其他服務收費和公共收入、公共收益的收支情況；

“（六）住宅小區車位、車庫的銷售、庫存、出租情況以及出租收費標準；

“（七）樹木修剪等容易引發業主爭議的維修養護事項；

“（八）物業服務與管理每月的工作安排；

“（九）其他應當向業主公開的情況和資料。

“前款第一項至第三項應當長期公布，第四項至第六項應當至少每半年公布一次，第七項應當及時公示且公示期限不少于十五日，第八項每月公布一次。業主對公布或者公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復。”

二十九、將第四十一條改為第四十七條，增加一項，作為第七項：“（七）通過利益輸送、散布謠言、網絡輿論攻擊、泄露業主個人隱私等方式擾亂物業管理秩序，阻礙業主大會、業主委員會成立，影響業主依法自治”。

增加一項，作為第八項：“（八）法律、法規禁止的其他行為”。

三十、將第四十二條改為第四十八條，第一款修改為：“一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務，根據分期開發情況或者不同物業的使用性質，提供不同標準服務的，實行不同收費標準。”

三十一、將第四十六條改為第五十二條，修改為：“物業管理區域的劃分應當以有利于實施物業管理為原則。

“住宅小區，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅小區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；但共用設施設備能夠分割、獨立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區域且能明確共用設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

“已投入使用的物業管理區域不得擅自變更。確需變更的，經業主委員會或者人數占比百分之十以上的業主書面申請，由縣級市（區）物業管理主管部門會同街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會，結合實際情況擬定變更方案。變更方案應當對變更后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

“物業管理區域變更后，縣級市（區）物業管理主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公告，并抄告所在地自然資源和規劃主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會。

“市物業管理主管部門應當會同市公安、自然資源和規劃等部門和消防救援機構，制定物業管理區域劃分和變更的具體辦法。”

三十二、將第四十七條改為第五十三條，第一款第一項修改為“（一）損壞或者改變房屋承重結構、主體結構”。

增加一項，作為第十七項：“（十七）違反規定使用、維護和管理人防工程或者損壞人防工程標識、挪用或者損壞平戰轉換設施設備、安裝充電設施設備破壞人防工程戰時防護效能”。

三十三、增加一條，作為第五十五條：“物業管理區域內用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的需要。出租車位、車庫的，出租人應當將承租人、租賃期限、車輛信息等告知物業服務企業，物業服務企業應當進行登記管理。

“在滿足業主的需要后，將車位、車庫出租給業主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過六個月。業主、業主委員會以及物業管理委員會有權對相關租賃信息進行查詢。”

三十四、將第五十條改為第五十七條，第一款修改為：“公共收入、公共收益應當接受業主、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和物業管理等主管部門的監督。”

第四款修改為：“業主委員會或者業主對公共收入、公共收益有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；經已交付使用物業專有部分面積占比百分之二十以上業主且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定，委托專業機構對公共收入、公共收益收支情況進行審計。”

三十五、將第五十二條改為第五十九條，刪去第二款至第六款。

三十六、將第五十五條改為第六十二條，第一款修改為：“物業保修期限屆滿后，發生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的情況，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會或者相關業主應當先行采取應急防范措施，業主大會、業主委員會、物業管理委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金，并及時按規定開展應急維修；尚未產生業主委員會、物業管理委員會的，由街道辦事處（鎮人民政府）組織代為維修，并依法從住宅專項維修資金中列支相關費用：

“（一）外墻、屋面滲漏的；

“（二）電梯發生故障經電梯檢驗檢測機構評估認為危及人身安全的；

“（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

“（四）樓頂、樓體外立面有脫落危險的；

“（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

“（六）消防設施出現功能障礙，物業管理區域存在重大火災隱患的；

“（七）危及房屋安全或者人身、財產安全的其他情形。”

三十七、將第六十條改為第六十七條，修改為：“物業服務企業或者項目經理有下列行為之一的，認定為失信行為，錄入市物業管理信用信息系統：

“（一）在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

“（二）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產的；

“（三）對業主或者業主委員會成員進行惡意騷擾、采用暴力等手段打擊報復的；

“（四）出售、泄露或者非法提供業主信息的；

“（五）本條例第四十七條規定的行為且情節嚴重的。”

三十八、將第六十六條改為第七十三條，修改為：“市物業管理主管部門履行下列職責：

“（一）負責全市物業管理活動的相關政策研究和制定，建立完善專業化、社會化、市場化和法治化的物業管理機制；

“（二）指導、監督縣級市（區）物業管理的監督管理工作；

“（三）建立完善物業管理分級培訓體系，形成覆蓋全市物業管理參與各方的物業服務管理能力提升機制；

“（四）統籌全市住宅專項維修資金的監督管理工作；

“（五）配合市場監督管理部門對物業服務收費、停車收費等價格行為實施監督檢查；

“（六）建立和管理市物業管理公共服務平臺和物業管理信用信息系統；

“（七）制定臨時管理規約、管理規約、首次業主大會表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法等示范文本，前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等合同范本；

“（八）法律、法規規定的其他職責。”

三十九、將第六十七條改為第七十四條，增加一項，作為第一項：“（一）組織實施物業管理相關制度和政策”。

四十、將第六十八條改為第七十五條，第三項修改為：“（三）指導、協助和監督轄區內業主大會、業主委員會的籌建、換屆以及物業服務企業的選聘、交接等工作，組織成立物業管理委員會，并負責相關的備案工作”。

四十一、將第七十條改為第七十七條，修改為：“市、縣級市（區）相關部門應當依法履行職責，建立執法管理進住宅小區的工作機制，落實相關要求，做好下列工作：

“（一）城市管理部門依法查處違反物業管理法律、法規以及違法搭建、破壞城市及物業管理區域容貌、制造社會生活噪聲和建筑施工噪聲、亂設攤點、占用和毀壞綠地和綠化、違規棄置廢棄物等違法行為。

“（二）公安機關負責物業管理區域內的治安管理，依法查處阻礙業主自治、侵害業主權益的行為；按照規定職責開展日常消防監督檢查和消防宣傳教育活動；監督檢查安防設施的設置及維護；指導物業管理區域內汽車停放、停車泊位以及限速標志的設置，參與停車矛盾糾紛處理；協助開展房屋租賃的監督管理。

“（三）住房城鄉建設主管部門負責督促建設單位、施工單位及時履行物業交付后保修期內房屋以及相關設施設備的保修責任；按照規定受理并處理由房屋質量問題、房屋租賃管理問題等引發的投訴。

“（四）市場監督管理部門負責物業管理區域內特種設備安全、食品藥品安全、違法經營活動等方面的監督管理和物業服務收費、停車收費等價格行為的監督檢查，依法查處相關違法行為。

“（五）排水主管部門負責物業管理區域內排水的監督管理，建立巡查機制，依法查處物業管理區域內涉及排水的違法行為。

“（六）城市綠化主管部門負責物業管理區域內綠化的日常指導和監督工作。

“（七）消防救援機構負責物業管理區域內消防安全職責落實、安全疏散、消防設施和消防車通道等方面的監督管理，依法查處違反消防法律、法規和有關規定的行為。

“（八）生態環境主管部門負責物業管理區域及其周邊污染源的監督管理，依法查處違反環境保護法律、法規的行為。

“（九）發展改革部門負責落實實行政府指導價的服務收費標準定期評估調整機制。

“市、縣級市（區）人民政府應當加強執法管理進住宅小區的監督檢查，建立監督評價機制。”

四十二、將第七十二條改為第七十九條，刪去第一款。

增加一款，作為第一款：“縣級市（區）人民政府應當建立物業管理區域違法行為投訴登記制度，在物業管理區域內顯著位置公布相關部門的具體職責范圍、聯系人姓名和聯系方式，依法處理投訴、舉報。”

四十三、將第七十三條改為第八十條，修改為：“建設單位違反本條例規定，由縣級市（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定進行處罰：

“（一）違反本條例第十一條規定，未按照要求提出籌備首次業主大會會議的書面申請或者未報送相關文件資料的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

“（二）違反本條例第十四條第一款規定，未按照要求交納首次業主大會會議籌備經費的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。”

四十四、將有關條款中的“轄市（區）”修改為“縣級市（區）”，“社區居（村）民委員會”修改為“居（村）民委員會”，“住房和城鄉建設主管部門”修改為“住房城鄉建設主管部門”，“發展和改革部門”修改為“發展改革部門”，“項目負責人”修改為“項目經理”。因機構改革、部門職能調整，刪去第十九條中的“不動產登記機構”。

此外，對個別文字作修改，并對條文順序作相應調整。

本決定自2024年9月1日起施行。

《常州市住宅物業管理條例》根據本決定作相應修改，重新公布。

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來源：常州人大