三點提醒！特殊的6月，理性看樓市回暖

6月樓市數據出來了，有點漂亮！

更準確的說，房地產出現“結構性回暖”！

但對此，我們要理性研判。

01

五個結構性回暖

回暖一：新房漲了

硬核數據，6月成交量上漲近三成。

6月中國房地產成交量比5月大幅上升。研究機構數據，TOP100房企6月單月銷售額環比增長26.05%，較五月份有顯著好轉。環比上漲三成，這是2024年前面5個月沒有過的。

回暖二：二手房，的確是“爆火了”

眼下高能級城市率先進入二手房時代。

即二手房成交量已經超過新房的成交量。

全國看，中國房地產市場二手房交易面積占總交易面積比例已經接近40%，而高線城市這個比例更高。

眼下，二手房優勢鮮明。綜合分析：

一則價格隨便降，但新房不能，比如中建北京6.8折甩賣就被叫停，但二手房私人降價力度大，這是買賣自由；

二則二手房是現房，買了迅速過戶之后就可入住，新房是期房，怕交房違約；三則二手房往往地段好，可選的位置多，市中心的新房越來越少了。

對比之下，購房者對新房交付安全性的擔憂、高線城市二手房供應相比于新房更有優勢等因素，最終導致新房、二手房的結構性轉變。

回暖三：頭部房企銷售額大漲。6月頭部央國企整體銷售環比甚至同比增長

頭部房企6月銷售到底如何了？老潘拉一下幾個標桿房企6月的單月銷售額表現，其中：

中海466億奪冠，同比漲44.8%；

保利420億第二，同比漲2.46%；

華潤320億第三，同比漲19.9%；

綠城174億，同比5月漲12.3%；

越秀154億，同比5月漲19.1%；

濱江149億，同比5月漲20.2%。

回暖四：一線城市率先走強回暖，三四線依舊低谷

新政517和各地自身救市，效果還是立竿見影的。

事實上，都知道517救市雖然堪稱史詩級最強，但其實還是有所保留的，但即使如此，北上廣深二手房517加油后，成交量上漲立竿見影！

當然量在價先，房價想穩住，首先得量先穩住。

如果沒有量穩住，那么房價就會繼續下探。眼下，短期看，北上廣深二手房的量是穩住了，而且配合新政正在增長。

深圳樓市，連續3個月破4000套/月，甚至超5000套/月。比如6月二手房（含非住宅）銷售5015套，住宅過戶4172套。之前幾十個月，深圳二手房成交一直在2000套/月到3000套/月超低位徘徊。

北京6月二手房網簽量逼近1.5萬套，創下近15個月新高。

上海二手房市場多次出現單日成交破1000套，6月1日-25日，上海二手房成交21177套，日均成交套數較5月增長40.5%，6月成為2024年上海二手房單月成交最高的月份。

杭州取消限購后二手房成交大漲，帶看量創四年來新高。

媒體報道，全國多地“老破小”二手房突然火了！

以前賣不掉的房子，如今1天秒售！

整體來看，一線城市(深圳，上海)如今二手房的成交量都已經達到甚至超過“榮枯線”，超越榮枯線，如果一旦可以再持續一段時間，那么完全就可以確認一線城市率先企穩。

回暖五：改善高端類在2024年上半年走強，剛需首改類走弱

剛需，首改、改善，高端四類房子，到底2024年誰賣得最好？哪種類型房企目前越來越受歡迎？數據說話，從兩個維度總結。

其一，改善類、高端類項目銷售占比提升較大。

一方面，24年上半年典型房企140-200平米改善類項目銷售額占比大提升，增長4.2個百分點至24.7%；200平米以上高端類項目銷售額占比為22.0%，同比增長2.8個百分點。

等于說，改善類與高端類房子更受歡迎，且占比在提升。

尤其在一線城市，老潘更是看見，2024年上半年140-200平米改善類項目與200平米以上高端類項目銷售占比分別增長8.6和8.9個百分點，增幅較為明顯。

這也雙向驗證，中國房地產進入妥妥的改善時代！

改善的市場紅利，正在2024年釋放。

其二，剛需類和首改類走低。

上半年，典型房企0-90平米剛需類與90-140平米首改類項目銷售額占比同比分別下降0.1個和6.9個百分點。

同樣，90-140平米首改類產品在一線、二線及三四線城市的銷售占比分別下降6.4、2.3和6.5個百分點。

整體看，改善類和高端類走強，而剛需和首改類走弱！

02

冷靜理性看待結構性回暖

問題來了，如何冷靜、理性、辨證看待6月的結構性回暖？至少有三點要提醒。

其一，6月是房企上半年的最后一個月，是翹尾月，是沖刺月，尤其是上市公司為了上半年業績最后兌現時刻，6月往往會采取非常降價，非常促銷，非常手段。所以6月新房銷售有些走強，也有“短期過度刺激”的原因。

而后7月，8月，則是傳統的淡市，銷售額會大概率下跌。比如核心是暑假來臨，中國中產階級家庭暑期出游和炎熱天看房動力不足等都會弱化購房沖動，但考慮到如今的517救市的發酵，以及提前到7月召開三中全會的可能的更有效力的救市，綜合權衡看，7月會大概率會下跌，但相對往年，24年有517和7月的三中全會救市，那么，下跌的幅度或將有所顯著收窄。

其二，6月的銷售大漲和漂亮成績單，其實也是擠牙膏的輸出，因為前面1~5月的銷售低迷，當517新政出臺后勢必會釋放出很大一部分。

道理很簡單，前5月準購房者都在觀望。

517新政出臺后，大大改觀了預期，所以積累在6月，政策紅利效應逐步釋放了，而后期，即2024年三季度，中國樓市成交無疑又需要苦苦的“蓄客”。

中國樓市“蓄客”與成交量級的高低，已經不取決于“政策紅利”，而核心取決于老百姓的收入、就業、經濟三個源頭因素的改善，后者是大頭，救市是小頭。

唯有老百姓收入預期，就業預期和經濟預期這三個預期得到改善向上，重塑信心，才能實現6月熱銷數據的可持續性，否則這種6月必然是曇花一現。

其三，結構性回暖是一方面，但也要提醒全局看中國樓市依舊壓力山大，所以2024年下半年依舊壓力巨大。

考驗1：2024上半年融資現金流依舊在“失血”，融資下降37%。

根據克爾瑞數據，根據65家典型房企融資總量看，2024年上半年融資總量為2131億，同比下降37%。從季度表現來看，一二季度分別同比下滑了41%及32%。

失血很鮮明，2024年上半年房企債券到期規模達2799億，而發行規模僅有961億；此外由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，2025年債務到期規模甚至要高于2024年。

融資是輸血，如果2024年上半年融資還在“失血”，那意味著需要更多經營性凈現金流去到期債務的“補窟窿”，但事實上，經營性現金流中，銷售依舊在低位，在下滑。

無疑，2024年下半年、2025年，房企無疑整體上總現金流壓力是加大了。

考驗2：房企都在備戰“去庫存”，也導致24上半年“拿地、新開工、房地產投資額”整體繼續處于低位，這也意味著房企2025年、2026年銷售額和利潤額修復難度更大。

2024年1-6月，TOP100企業拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅繼續擴大。

行業帶頭大哥們，即頭部央國企也不怎么拿地了，這個信號很不好。

比如如華潤置地、招商蛇口和保利發展等頭部企業，前5月拿地金額同比跌幅均超過50%，且拿地銷售比均在0.2以下。

全局看，統計局公布，1—5月全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%，同時，房屋新開工面積下降24.2%！

沒有新增，光靠老庫存去化，房企顯然銷售難度又上了等級！

考驗3：銷售總量雖然6月成績還不錯，但總量看，2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億，同比下降41.6%，依舊是歷史低位。

所以，融資壓力巨大，銷售依然處于歷史低位，拿地新開工投資額依舊下降，2025年到期債務巨大……特別是購房者收入和就業預期短期沒有明顯改善，這也意味著結構性回暖，能否持續，依舊是個巨大考驗。

小結

所以，不要過分夸大6月回暖，也不用夸大結構性回暖。

理性看，結構性回暖，不代表整體樓市的回暖。

樂觀看，結構性回暖，又是樓市整體回暖關鍵的“第一步”。

因為在過去整體下行環境下，這才是可怕的。

當下樓市，二手房率先火爆，改善類高端類率先回暖、一線城市率先企穩走強，頭部央國企率先銷售猛增、整個新房環比上漲……

這5大結構性回暖，只是開了一個好頭，或者給當下下行筑底的中國樓市，一個短暫的信心。

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