樓市進入史上最寬松時期，買錯房的風險更大？

2024即將進入下半場，回顧過去半年，全國樓市堪稱跑步進入史上最寬松周期。

自5月17日央行發(fā)布史詩級“新政三支箭”以來，政策大調(diào)整如龍卷風席卷全國。如上海破天荒地率先跟進央行降低首付和利率，并進一步松綁限購，社保或個稅繳納年限縮短至3年；又如廣州社保限購時間降至半年，接近不限購；而沈陽在同步央行房貸新政之外，還率先取消新房限價。

有統(tǒng)計顯示，“5.17”新政后僅10天左右，全國就有超200個城市落實降首付，超250個城市取消利率下限；進入6月，高層會議又重提樓市“去庫存”，著力推動已出臺政策措施落地見效。

可以說，當前置業(yè)窗口期的力度確實前所未見，但需要關注的是，房子買錯的風險也被放大。

樓市全面寬松，行業(yè)新轉變正在顯現(xiàn)

當下樓市全面寬松，表面看是解除市場過熱時期誕生的抑制政策，放開買房限制以促進回暖，但表象下蘊藏著房地產(chǎn)市場根本性的轉變。

早在2023年，國家就發(fā)布被稱為新房改的“14號文”，明確了未來樓市“剛需歸保障，改善歸市場”雙軌制的行業(yè)方向，并在福州、鄭州、重慶等城進行試點。

而觀察5·17新政，央行在“三支箭”外還宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方以合理價格收購已建成未出售商品房，國家隊由此全面下場收房，6月20日，住建部視頻會議又明確“收儲存量房”擴圍到縣和縣級市，預期收房規(guī)模可能進一步加大。

在寬松大背景下，國家隊下場有利于幫助行業(yè)消化庫存，為房價托底，也為房企資金流托底。

另一方面，這也意味著國家正在借勢本輪政策調(diào)整，加快籌建保障房，加速布局房地產(chǎn)雙規(guī)制，可以說是既兼顧當下救市，又兼顧未來房地產(chǎn)轉向的雙贏舉措。

市場回暖的狂歡之下，房地產(chǎn)市場新棋局已逐步鋪開。

應對最寬松樓市，向高能級板塊“升艙”

新樓市格局下，買房邏輯也在逆轉。

伴隨房地產(chǎn)市場雙軌制推進，剛需將逐步轉向由保障房市場提供，剛需在樓市中的占比將大幅下降。

保障房作為國家資產(chǎn)不存在貶值問題，但必然會導致剛需型產(chǎn)品的投資屬性和增值能力大大弱化，其市場價格將在房地產(chǎn)工作“政治性、人民性”的大背景下，被按在相對低位的水平。

因此，盡管政策風向一瞬間從“降杠桿、壓房價”轉向“上杠桿、推房價”，形成絕佳買房窗口期，但買錯的幾率遠大于以往。

沈陽金廊

以前的建議是：剛需先上車，后置換改善；但應對史上最寬松樓市，新的建議是盡快向高能級板塊升艙置換。比如在沈陽，最好的選擇就是向以金廊為代表的高能級核心板塊靠攏。

改善歸市場，好房子仍有向上空間

非改善產(chǎn)品在新格局下被“壓制”，改善卻將成為更大風口。

過去中國樓市一直是面向普通人的剛需房“太貴”，剛需群體買起來很吃力，同時還吸收了大量投資屬性的社會資金。相反，面向改善的好房子，尤其一些核心地段的高端豪宅卻在限價等因素影響下，并沒有體現(xiàn)出真正價值。

隨著國家對“好房子”支持的加碼，以及投資屬性資金由剛需轉投改善，核心城市、核心地段的高端改善產(chǎn)品將呈現(xiàn)更大的想象空間。

這其中一些已被市場反復驗證的項目尤其值得關注。比如目前金廊比較有代表性的雅頌閣。

雅頌閣占位金廊最核心的地段，占據(jù)城市中嘉里城、萬象城、嘉里企業(yè)廣場、青年公園、文化路小學、七中以及醫(yī)大二院、北部戰(zhàn)區(qū)總醫(yī)院這些最頂級的資源。這樣的稀缺性與不可復制性，也讓項目在城市能級提升過程中始終處于價值龍頭的地位。

從產(chǎn)品端來看，未來好房子有更貴的空間，好房子的品質(zhì)也將向上的天花板打開。這方面，其實雅頌閣也打好了樣。

比如雅頌閣精裝大量采用進口高端石材，大量應用德國高儀、西門子、瑞士芙蘭卡、意大利威乃達、美國耶魯智能鎖等各個國家的頂級品牌和頂級產(chǎn)品，甚至公區(qū)不僅配置壯觀的石材景墻，也配置了冷暖空調(diào)。這些在沈陽樓市都具有顯著的標桿意義。

而項目的產(chǎn)品戶型也很突出。目前正在加推的B2號樓約180平產(chǎn)品規(guī)劃為金廊稀缺的大三室，其三葉草的布局在朗闊尺度基礎上，充分照顧到塔尖圈層對家人共處、私密獨立以及興趣愛好的兼顧需求。

而B2號樓約120平產(chǎn)品則是城市中優(yōu)秀新青年邁入雅頌生活圈子的完美入場券，既能享受到金廊上最頂尖資源，也能讓小家享受到沈陽的頂流居住品質(zhì)。

而由雅頌閣案例也可以看出，未來好房子的風口有多大，除了地段，也取決于房企本身對產(chǎn)品的打造和投入。

我們正在見證中國樓市最寬松的歷史周期，但“史上最寬松”帶來的不僅是置業(yè)機會，還有風險和挑戰(zhàn)，而走出風險的根本就是手里持有比別人更好的房子。