1.搞清泉城路的定位比改造更重要；2.濟(jì)南隆和府，怪怪滴。

即使寫上數(shù)據(jù)表明數(shù)據(jù)出處。

評論區(qū)依然長著大嘴問“數(shù)據(jù)哪來的”。

本文所有數(shù)據(jù)均有參照，想知道自己百度去。

01

前幾天看一消息，歌詞大意是泉城路即將迎來全新改造升級

“近日，華建集團(tuán)華東院ECADI公眾號發(fā)布消息：華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司以第一名的成績成功中標(biāo)濟(jì)南市泉城路及周邊片區(qū)提升規(guī)劃方案征集。備受市民和游客青睞的泉城路商業(yè)街區(qū)引發(fā)關(guān)注。”

看到相關(guān)消息我第一反應(yīng)聯(lián)想到了萬達(dá)王對泉城路的點(diǎn)名表揚(yáng)。

視頻沒法傳上來，把王總講話的文字提取到下面來了，其實(shí)還是原版有意思...

“我們濟(jì)南市有名的一條一條街叫泉城路，900多年歷史的一條老街。

原來街寬只有15米是吧？明朝是書上都有寫，水滸上都有寫，很有名，像商業(yè)街，

現(xiàn)在這個(gè)街已經(jīng)不太行了，為什么呢？在改造的時(shí)候把這個(gè)街放寬到了70米。啊，

這是我們很有名的所謂大師的意見。這這這個(gè)就說明放寬到70米，

大家想想70米你兩個(gè)店之間怎么交流啊，我要到對面去70米，再回頭來100多米，所以最后形成的人就是人在兩邊溜，哎，中間沒有人，人氣越來越淡，

最以后沒有辦法在這個(gè)步行街上，現(xiàn)在改為城市馬路，很奢華，城市馬路底下完全是花崗巖。嗯，這樣，這這種馬路在走，

類似這樣例子多的去了，我要講可以講很多很多，我看了很多別人請我去做做指導(dǎo)，都是在設(shè)計(jì)上不懂。

這說明什么呢？商業(yè)設(shè)計(jì)不同于建筑設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)的大師不一定懂商業(yè)，所以設(shè)計(jì)一定要請懂商業(yè)的人來。”——王總文字

當(dāng)然咱不敢妄加評論這次的改造究竟會(huì)怎么樣。

我只說個(gè)人的看法和想法。

1.如果把泉城路看做商圈，它很繁華，但是如果把他整合的看做一條街，那他這幾年確實(shí)再走下坡路。

因?yàn)槭烂瘒H廣場和恒隆廣場的租金穩(wěn)中有升的同時(shí)，原來繁華的西頭在落寞，這條街上還出現(xiàn)了幾棟空置的樓，比如北部。

2.這條街到底是步行街還是非步行街？

說它是步行街，因?yàn)闁|西向交通的壓力，他有通行車輛

說他不是步行街，從開始規(guī)劃它就是步行街，包括地面的石材也能看出來，前幾年還封閉過一段時(shí)間。

結(jié)果是，也確實(shí)模仿很多步行街在道路中擺上了外擺，最終的效果不佳。

3.這條街找了太多的玄學(xué)原因。

過去西頭熱的時(shí)候，你經(jīng)常能看到一老大爺在那里居著旗子，嘴里喊著XX騙人。

后來三聯(lián)隕落、沃爾瑪拜拜之后，形容這條街的詞匯又變成了南熱北冷。

包括前兩天看貴和購物的新聞。說是整棟的客戶找不到，只有單層的，最終沒成。

找來找去，就是沒人找商業(yè)運(yùn)營的原因。

整天電商沖擊電商沖擊的，沖擊又不是一天兩天了

當(dāng)初引了這么多家電巨擘的時(shí)候咋沒人說。

濟(jì)南世茂國際廣場都被沖擊到租金全國世茂排第二了，怎么沒電商沖擊了？

4.說到北冷南熱，我大概能猜測規(guī)劃的意圖。

無非是北部以仿古式、新中式等一系列的建筑將泉城風(fēng)貌區(qū)串聯(lián)起來，天際線有要求、城市肌理有要求。

但是最終的結(jié)果是，我大概知道了關(guān)于紅尚坊、泰府廣場、等一系列曇花的名字，只有世茂國際廣場后面的寬厚里最終成了。

然后，現(xiàn)在這些北邊大量的商業(yè)體看起來讓人心酸。

包括這次我又在相關(guān)報(bào)道上看到了這些：

“”在“三區(qū)”之一的濟(jì)南古城片區(qū)，重點(diǎn)培育發(fā)展高端商貿(mào)和精品文旅產(chǎn)業(yè)。圍繞重振“金街”，大力開展泉城路改造提升，采取“產(chǎn)業(yè)策劃+街區(qū)設(shè)計(jì)”相結(jié)合的形式，由知名咨詢機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯進(jìn)行整體產(chǎn)業(yè)策劃，并邀請國內(nèi)知名的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，串聯(lián)起大明湖景區(qū)、后宰門首開區(qū)、泉城路商業(yè)街和泉城廣場，提升整個(gè)片區(qū)商業(yè)氛圍，同步完善片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展。“”

這里面的原因有很多，但個(gè)人認(rèn)為，這種仿古金街的模式是否還適合當(dāng)下的商業(yè)環(huán)境，這才是值得商榷的問題。

另外，在前排沒有大型綜合體輸血的前提下，這種仿古金街怎么存活下來，則是更為直接的命題。

要不萬達(dá)的金街都藏在萬達(dá)綜合體的后面呢？

包括多少年前，很多人喊著綜合體里面進(jìn)駐餐飲是商業(yè)的倒退（因?yàn)楹枚嗌虡I(yè)要改造）。

現(xiàn)在餐飲成了商業(yè)綜合體的標(biāo)配。

搞商業(yè)別總是靠想象，認(rèn)認(rèn)真真的市調(diào)，迎合潮流，而非自成一派。

5.先把這條路的定位搞搞清楚。

我認(rèn)為這條路的應(yīng)該先找找清楚，到底是步行街還是非步行街，中國這么大，不管是步行還是非步行街都有搞得不錯(cuò)的。

如果是非步行街，那就兩側(cè)全都引入超級綜合體，中間以聯(lián)通的天橋或地下走廊鏈接。

如果是步行街，那就堅(jiān)決貫徹執(zhí)行下來，說封路就封路，發(fā)動(dòng)文旅力量，真正的給濟(jì)南添加一個(gè)網(wǎng)紅景點(diǎn)。

西安大唐不夜城太遠(yuǎn)，把淄博燒烤弄來，弄個(gè)燒烤主題節(jié)行不行，總比這段時(shí)間的把子肉文化節(jié)聽起來有噱頭吧。

既想商業(yè)格局做大，又想古今交融，總是感覺這種東西挺難兩全，尤其是在這街道寬度之上。

既然這改造消息征詢意見，以上內(nèi)容就當(dāng)我個(gè)人的意見。

最后看一下現(xiàn)在華東公眾號上的規(guī)劃圖：

本次規(guī)劃在總結(jié)產(chǎn)業(yè)、交通、文化、風(fēng)貌等核心議題的基礎(chǔ)上提出，在泉城路打造“更有活力的觸媒項(xiàng)目、更文化性的街道氛圍和更高效安全的交通組織”。

從新聞上看看要X蓋過街天橋，也不知道最終能不能成，相關(guān)規(guī)劃的設(shè)計(jì)圖如下：

02

昨天晚上看到了隆和府開盤的消息，我開始以為是賣了22個(gè)億，因?yàn)楹芏辔恼掠昧吮P活這個(gè)字眼，后來仔細(xì)一看原來是2.2億..

這個(gè)盤我總是感覺怪怪的。

如果單純看這個(gè)盤的價(jià)格和產(chǎn)品，兩萬三四算是個(gè)有競爭力的價(jià)格，但是性價(jià)比沒有網(wǎng)上傳說的這么高...

高壓線、噪音影響、名聲問題，外立面一般，最關(guān)鍵的還是戶型問題，首開的兩種戶型，也就129的尚可..

但是看著增配這么多，外帶精裝，兩萬三四的價(jià)格，也確實(shí)有競爭力，畢竟還要代建一所學(xué)校，起碼上學(xué)問題能解決掉。

至于你說是不是性價(jià)比如此出眾，每個(gè)人有每個(gè)人看法，當(dāng)年1萬八九的陽光城也沒有想象中銷售的那么快吧....

所以，這東西是有爭議的..

之所以說他怪，是因?yàn)榭偸歉杏X這盤玄玄乎乎的..

從理性上講，國企聯(lián)袂也罷，什么歷下區(qū)重點(diǎn)保交付項(xiàng)目也好，聽起來還是很讓人放心的，就算不放心，售樓處咔咔一頓講解，確實(shí)能打消不小的疑慮。

但是從感性上講，還是心里有些不妥帖。

且不說當(dāng)年陽光城也是搞了一波感恩回饋，光說隆和府這個(gè)售價(jià)，匹配17000的樓板價(jià)（包括代建了），中間一共就7000塊的差價(jià)。

這玩意能賺錢嗎？

更何況增加了一大批的增項(xiàng)。

這種感覺就好像你在菜市場買菜，突然之間小販的菜便宜又新鮮，我現(xiàn)在看短視頻看多了，第一反應(yīng)是抓緊把秤掏出來，看看是不是八兩的..

被坑怕了，總是感覺穩(wěn)妥比較好。

包括我看了一些“”深度報(bào)道“”

這盤光建安成本就6個(gè)億，加上之前的土地款負(fù)債等亂七八糟的，好像得20多個(gè)億吧。

這盤的售價(jià)我竟感覺有點(diǎn)便宜...

同類樓面價(jià)的樓盤，幾乎都要往3萬5了上跑了。

包括我看網(wǎng)上不少的點(diǎn)評，都是“應(yīng)該”開頭...

看來這種疑慮還是存在的。

尤其是我看了他這火熱的2.2億開盤照片，更是感覺怪怪的

換算一套房子350萬的話，合著60套，就這幾個(gè)人，能買得了2.2億嗎，帶紅掛牌的貌似是中介吧...

奇奇怪怪的感覺，這盤說不上來。

至于你說股權(quán)穿透啊什么沒啥開發(fā)實(shí)力啊，這都是其次，也不是關(guān)鍵。

甚至包括網(wǎng)上查詢房源，依然有查封狀態(tài)，聽起來也不是特別的可怕

可能國企比較會(huì)輾轉(zhuǎn)騰挪吧，我看不太懂，祝隆和府一切都好。

說不上來的怪怪的。

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