貝殼省心租快速增長之謎

租房市場已經(jīng)過渡到了新的階段，你準(zhǔn)備好了嗎？

文 | 房互君

圖 | 網(wǎng)絡(luò)

上周，貝殼公布了2024年一季度業(yè)績報告，作為其“一體兩翼”戰(zhàn)略組成部分的租房業(yè)務(wù)業(yè)績首次出現(xiàn)在了財報中。當(dāng)季，貝殼總交易額為6299億元，凈收入為164億元，貝殼租房服務(wù)收入達到26.3億元，占比16%。

和傳統(tǒng)撮合交易的租賃業(yè)務(wù)不同，貝殼“一翼”的租房包括分散式省心租和集中式公寓兩大業(yè)務(wù)核心，省心租業(yè)務(wù)模式是市場上的全新業(yè)務(wù)模型，在過往的文章中我們詳細(xì)介紹過 。 從2021年年底貝殼啟動租房業(yè)務(wù)，至今僅兩年半時間，省心租在管房源在管房源突破24萬套，集中式長租公寓在管規(guī)模超過1.1萬套，去年同期為約7000套，增量明顯。

從數(shù)據(jù)上看，由于全國范圍內(nèi)沒有完全相同的業(yè)務(wù)模型對標(biāo)，簡單以我愛我家相寓業(yè)務(wù)類比的話，去年全年相寓業(yè)務(wù)收入57.6億元，截止一季度末，相寓在管房源27.9萬套。

從這個數(shù)據(jù)來看，貝殼租房在管房源量已經(jīng)快趕上發(fā)展近十年的相寓體量，且季度業(yè)務(wù)收入接近相寓半年收入。

毫無疑問，貝殼租房已經(jīng)印證了其新模式的可行性和市場空間。 那么，在多數(shù)行業(yè)企業(yè)仍在尋求怎么“活下去”的當(dāng)下，貝殼租房如何在短時間內(nèi)找到新的發(fā)展模式并快速成長，它的出現(xiàn)和壯大的背后，有著怎樣的市場背景和企業(yè)基因推動？

租賃市場的第三種業(yè)務(wù)模式

當(dāng)下，全國多個主流城市的二手房交易市場掛牌量增加、成交周期變長、議價空間變大。在二手房交易市場不活躍的情況下，越來越多的房源會流入租房市場。

那么，對于業(yè)主來說，如果房子在交易市場并不能獲得良好的收益情況下，怎么讓自己的房子在租房市場獲得更高的回報，逐步成為市場關(guān)注的熱點。

作為業(yè)主，如果有房源要出租，會有幾種選擇？

第一種方式，業(yè)主直租。

業(yè)主通過中介或者自身的渠道，將房源租給租客，租客和業(yè)主簽訂合同，租客將租金按照約定的方式打給業(yè)主。由于是業(yè)主直簽，在中介撮合完兩方交易之后，后續(xù)流程中間方不再參與，未來房屋維修、解約、空置期等問題，需要業(yè)主親自處理，尤其是年代時間長的老房子，頻繁維修對業(yè)主是個很耗精力的事情。

第二種方式，業(yè)主將房子委托給運營方，最為典型的就是長租公寓。

長租公寓運營為了保障自身的利潤，常用“吃差價”的二房東模式，運營方收房之后，通過加價、打隔斷等方式，將整體房租提升，達到盈利。

因此，運營方跟房主收房時，一方面會和房主壓價，通常收房價為市場租金7-8成；另外一方面，會和業(yè)主要求更多的空置期、裝修期以及更長的付款周期，從多維度來降低自身的風(fēng)險。

簡單來說，直租方式，業(yè)主獲得更高的收益，但是會帶來時間和精力的損耗；第二種方式委托方式，對希望獲得更高收益率的業(yè)主來說，并不是劃算的選擇，此外， 由于長租公寓運營方把控著資金，隨著租金市場的波動造成長租公寓運營方暴雷多發(fā)，甚至出現(xiàn)業(yè)主收不到租金的狀況發(fā)生。

·蛋殼公寓暴雷曾經(jīng)轟動一時

對業(yè)主來說，獲得穩(wěn)定的市場化租金收益和省心省力，似乎難以兼得。

同樣，在租客端，通過房東直租房源，房東無法及時響應(yīng)租后服務(wù)需求；通過運營方租房，一方面價格高于直租價格，另外運營方未來可能出現(xiàn)的暴雷等運營風(fēng)險，也可能被轉(zhuǎn)嫁到租客。

如此看來， 既能讓業(yè)主和房客直簽直租，又能有低價的第三方服務(wù)機構(gòu)負(fù)責(zé)租后服務(wù)，是解決當(dāng)下兩類租房方式痛點的最佳方式。

2021年底，針對市場的痛點，貝殼省心租給出了解題思路。

第一步，貝殼省心租跟符合條件房源的業(yè)主“收房”，約定好房源空置期及租金后便托管給貝殼，省心租團隊負(fù)責(zé)招募租客，同時，貝殼省心租團隊負(fù)責(zé)后續(xù)房源的全部維修事項以及管家等服務(wù)；

第二步，貝殼省心租通過其平臺流量和管家招募租客，當(dāng)租客看中省心租房源之后，租客和貝殼省心租簽訂合同，雙方自行約定付款方式。此時，省心租是沒有通過提升租金而吃差價的，租客的租金和直租一樣。

貝殼省心租可以看成是直租方式的創(chuàng)新升級模式。貝殼省心租撮合了租客和業(yè)主的交易，但是，和常規(guī)的直租撮合交易不同，貝殼省心租并不收取租客的中介費，而是根據(jù)居住周期支付每個月10%左右不等的服務(wù)費，對于租客而言，通過省心租租房子租期更靈活，同時也能獲得較為省心的租后服務(wù)。

省心租“微利可持續(xù)”的邏輯

在整個流程中，貝殼省心租僅向業(yè)主約定空置期、業(yè)主管理費；向租客按月收取服務(wù)費。在貝殼省心租這三項收入中，最為關(guān)鍵的是空置期。

以北京為例，在和業(yè)主簽約時候，貝殼省心租和業(yè)主會根據(jù)房源情況約定空置期。空置期一旦約定， 就像是貝殼省心租和業(yè)主之前簽了一個“對賭”協(xié)議，如果在空置期內(nèi)甚至遠低于空置期完成了房源出租，貝殼省心租就能在空置期上有一筆不小的收入 ，而一旦在空置期內(nèi)沒有完成房源出租，則貝殼省心租要賠償業(yè)主空置期之外未出租時間的租金。

這極大的考驗著貝殼省心租團隊對出房效率的判斷、平臺的實際出房能力和風(fēng)險管理能力。這也是貝殼持續(xù)發(fā)力省心租的底氣，從2022年開始，貝殼陸續(xù)在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、武漢、廣州、南京、西安、濟南13個城市推出“省心租”，今年一季度末貝殼省心租入住率達96.5%，同比提升約2.7個百分點。

· 普通省心租房屋狀態(tài)圖

對于貝殼來說，雖然省心租看似“微利”，而且比直租方式做得更“重”，且需要向租客和業(yè)主雙方提供更長期的服務(wù)。 但是，也正是這種長期的服務(wù)，讓貝殼能更加穩(wěn)定的拉近貝殼和業(yè)主以及和租客的關(guān)系，以讓他們能在貝殼包括房產(chǎn)交易、裝修等“一體兩翼”業(yè)務(wù)中產(chǎn)生更多的連接。

實際上，翻開貝殼以及它的前身鏈家的成長史，我們發(fā)現(xiàn)，貝殼做了很多看似不賺錢甚至虧錢的事情。比如，鏈家率先在行業(yè)內(nèi)開設(shè)免費打印、免費電動車充電、免費收快遞等便民服務(wù)，這些“貼錢的買賣”，為鏈家贏得了社區(qū)周邊市民的口碑，讓鏈家和社區(qū)居民有了更多的鏈接，從而有了更多的業(yè)務(wù)交互可能性。

因此，省心租“微利”的背后，是貝殼租房陪伴著租客不斷的成長，并提供給他們買房、裝修等全生命周期的開始；也是貝殼租房持續(xù)為業(yè)主提供資產(chǎn)增值服務(wù)的開始，在讓業(yè)主獲得市場化收益的同時，不斷加深對貝殼的信賴和使用頻率。

· 省心租上海服務(wù)項目

（各城市服務(wù)以當(dāng)?shù)毓緸闇?zhǔn)）

毫無疑問，在市場處于上行階段時，以長租公寓為代表房源托管方式，利潤最為豐厚。 一方面，運營方有賺取房源差價的空間，另外一方面，對租客收租方式和對房主付租金的方式，決定了托管方可以利用時間差沉淀租客租金，從而獲取資金收益。

隨著未來租房市場波動的可能性加大，托管方式必然受到?jīng)_擊。當(dāng)市場上行時，運營方有推高房租的輿論壓力；當(dāng)市場下行時，運營方需要承擔(dān)房租下降帶來的壓力；此外， 城市監(jiān)管部門也在加強租金的監(jiān)管，運營方沉淀資金的政策風(fēng)險在加大。

因此，貝殼省心租看似“微利”的運營方式，實際上也是最安全最符合未來資產(chǎn)管理市場的運營方式。

“省心租”為何能快速成長？

貝殼省心租業(yè)務(wù)成立之后，呈現(xiàn)指數(shù)級增長。

2022年初，貝殼省心租模式在成都率先落地。2022年7月，成都貝殼省心租率先宣告完成階段性目標(biāo)，管理房源超過12000多套，出租率達到93.7%，整體實現(xiàn)盈利。

截至2023年三季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)中“省心租”的在管房源量從2022年同期的5萬套提升至16萬套，入住率達到95.9%。

半年之后，2024年一季度，省心租在管房源在管房源增長8萬套，突破24萬套，入住率達96.5%。

這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，貝殼省心租在管房源量增長的同時，入住率也在逐步提升。在管房源量增長，意味著貝殼省心租的市場規(guī)模不斷擴大； 而入住率的提升，則意味著其在管房源的出房效率在提升，出房效率提升，直接提升了貝殼省心租利潤空間。

克而瑞機構(gòu)最新的一項研究表明，當(dāng)前租賃市場的規(guī)模已達1.7萬億元，到2026年，租賃市場的規(guī)模將達到1.8萬億；另有研究表明，目前中國租房人口已達2.4億，占全國總?cè)丝诘慕?9%，預(yù)計到2030年，中國租房人口將達到2.6億。

租賃市場規(guī)模在擴大的同時，租客對租房品質(zhì)的要求也在增長。清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院在2023年一項聯(lián)合調(diào)查顯示，租客對居住品質(zhì)的要求，已經(jīng)排在通勤時間、地段之后，位列租客考慮租房的第三大因素。

另據(jù)貝殼租房北京省心租續(xù)租客戶訪談?wù){(diào)研顯示，租客續(xù)租的原因前三包括房屋本身合適（占比54.9%）、有租客管家服務(wù)（占比54.2%）、維修方便（占比50.7%）。

· 省心租房內(nèi)墻面維修

也就是說，貝殼省心租的快速增長， 準(zhǔn)確把握了不斷增長的租房市場空間中租客的需求變化，平衡考慮了租金價格和租客對管家、維修等服務(wù)的需求，最終經(jīng)過市場的檢驗，成功獲得了市場認(rèn)可。

貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉早在貝殼租房業(yè)務(wù)起步時就曾經(jīng)公開表示，痛點多、效率低、供需不匹配是貝殼租房看到的機會，“所以把貝殼租房從交易服務(wù)，升級延伸到資管服務(wù)和租住生活服務(wù)。”

在之前的文章中，我們分析過，貝殼省心租的最大優(yōu)勢在于其效率，龐大的經(jīng)紀(jì)人體系和高效的平臺數(shù)據(jù)體系意味著強大的出房能力，使得貝殼省心租敢于向房主“對賭”免租期。

效率，是貝殼省心租的核心競爭力，也是其壁壘和護城河。

在新的市場環(huán)境下，房主追求更高的租金收益、房客追求更高的性價，二房東吃差價模式必然難以持續(xù)、傳統(tǒng)的居間方式需要在品質(zhì)服務(wù)上升級換代，貝殼省心租為行業(yè)提供了一個全新的可行性方案。

現(xiàn)在，在貝殼省心租的推動下，租房市場也過渡到了新的階段。在未來的租房市場上，租房服務(wù)商將不再能坐享市場紅利，而是比拼自身的服務(wù)品質(zhì)、出房能力、風(fēng)險管理能力等綜合能力。 租賃市場的服務(wù)商們，準(zhǔn)備好了嗎？（完）

聯(lián)系作者、商務(wù)等，房互君 微信：aiqiyi2046

法律支持：北京中治律師事務(wù)所合伙人 劉檢玲

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