央行重磅“三連發(fā)”，專家：這是歷史級的購房提振政策

史上最低首付比例、全國房貸利率下限放開、公積金貸款利率下調(diào) …… 5月17日，央行連發(fā)三條房地產(chǎn)金融新政，專家們表示，這是 歷史級的購房提振政策， 對后續(xù)各地公積金貸款需求釋放、自住型購房成本的降低，以及住房消費信心提振等具有一定的積極作用。受此消息提振，當(dāng)天下午房地產(chǎn)板塊快速拉升。

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【新政解讀】

取消商貸利率下限，意味著銀行決定最低房貸利率

央行新政明確：取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。這意味著什么？易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確取消房貸利率下限，意義重大。對于購房的房貸或按揭貸款，新政前有一個最低利率要求，但現(xiàn)在這個利率下限取消了，意味著銀行決定最低房貸利率。這也是房貸利率市場化的重要體現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這次政策和過去其他城市的政策區(qū)別是，過去是城市自己根據(jù)房價指數(shù)和一城一策的導(dǎo)向做差別化政策，但是現(xiàn)在實際上是全國統(tǒng)一布局，所以是一次非常深入和系統(tǒng)的政策，對于全國房貸利率的持續(xù)下調(diào)、降低購房成本、明確市場預(yù)期、激活市場活力等都有積極的作用。

市民前去樣板間看房

現(xiàn)代快報記者注意到，自2023年中國人民銀行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》后，據(jù)不完全統(tǒng)計，岳陽、濟寧、青島、福州、煙臺、贛州、九江、南昌、新余、汕尾、潮州等多個城市自今年4月起階段性取消首套房商貸利率下限，多個城市下調(diào)了首套房貸利率。南京是否會取消首套住房和二套住房商業(yè)貸款利率下限，相關(guān)銀行人士表示，要等相關(guān)政策文件實施落地。

首付比例下調(diào)至15%，歷史最低

此次新政還明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%?！斑^去全國購房首付比例最低為20%，此次房貸首付比例歷史性地做了下調(diào)，即降低至15%。這是歷史上的最低首付比例。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，和過去的限購放松、認(rèn)房不認(rèn)貸相比，首付比例的下調(diào)，其能級遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前的政策，說明國家層面對于去庫存和支持合理住房消費需求高度重視，其對于房貸方面的拉動、剛需和改善型住房的快速釋放，以及規(guī)模性釋放等都具有非常重要的意義。

記者了解到，南京之前按揭貸款政策：主城四區(qū)（鼓樓、建鄴、玄武、秦淮）首套首付比例為25%，二套為35%；其他區(qū)域首套首付比例為20%，二套30%。如果調(diào)整到首套首付款15%，購房者將少掏5%-10%的首付款。

公積金貸款利率下調(diào)，能節(jié)省多少錢？

此次央行還決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

市民辦理公積金相關(guān)業(yè)務(wù)

現(xiàn)代快報記者了解到，目前，南京職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，貸款利率5年期以下（含5年）為2.6％；5年期以上為3.1％。購買第二套普通自住房的，貸款利率5年期以下（含5年）為3.025％；5年期以上為3.575％。那隨著公積金貸款利率的調(diào)整，市民使用公積金貸款將節(jié)省多少錢呢？

以個人最高貸款額度50萬元、30年貸款期限為例，市民購買首套房的公積金貸款利率從3.1%下調(diào)至2.85%，以等額本息的還款方式，該市民將節(jié)省2萬多元的利息。

“正好要買房，公積金貸款、商貸的利率都下調(diào)了?！蹦暇┦忻裥±罡嬖V記者，他和女朋友將于10月結(jié)婚，最近正在看房。5月16日，南京首套房商貸利率降為3.45%，如今公積金貸款利率也下調(diào)了，對于剛需購房者來講，這無疑是個重磅好消息。

南京住房公積金管理中心

記者咨詢南京住房公積金管理中心，工作人員表示，將會按照央行出臺文件執(zhí)行，后續(xù)南京住房公積金管理中心官網(wǎng)上將會發(fā)布相關(guān)細(xì)則。

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【市場反應(yīng)】

“一攬子”新政發(fā)布后，地產(chǎn)股漲停

重磅新政后，A股房地產(chǎn)板塊午后再度爆發(fā)。截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲幅超7%，萬科、我愛我家、金地集團(tuán)、保利發(fā)展等20余只地產(chǎn)股漲停。

購房者：“心動”了，期待新政盡快落地

“最近密集出臺了這么多的政策，搞得我挺心動的?！?5后小梁告訴記者，她家的房子是兩室，隨著孩子的出生，家里老人前來幫忙，現(xiàn)在一家5口，有點擠了?！?023年年底我就在考慮換房子，但又覺得房價不太穩(wěn)定，就想等等。”小梁說，央行這次“三連發(fā)”，對于剛需購房者確實是利好消息。“以前我打算看90平方米的房子，現(xiàn)在就可以考慮100平方米左右的了，算下來每個月還貸的金額也沒差多少?！?/p>

90后的小張大學(xué)畢業(yè)后，在南京工作，她告訴記者，去年一年她都在看房，但一直猶豫。“現(xiàn)在算算，首付可以少出點，公積金貸款也能少還點，最近準(zhǔn)備再去看看房子?！?/p>

也有購房者表示期待，會不會接下來還有更重磅的樓市新政出臺呢。

銷售：已按新政執(zhí)行，或會促動一些剛需購房者快速“下手”

當(dāng)天記者詢問了一些樓盤的銷售，有人員表示， 他們已經(jīng)開始執(zhí)行新政，并給客戶發(fā)去信息，比如首套首付款可按15%來操作。

市民前往新盤看房

棲霞建設(shè)一名銷售人員表示，近期一系列房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，對樓市起到了刺激性作用，“有購房需求的，可以盡快出手”。她坦言，目前市場反應(yīng)速度還沒那么快，但購房者心態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化，“以前持觀望態(tài)度者居多，現(xiàn)在在各種政策影響下，購房人看房熱情也高了起來。”

“央行‘三連發(fā)’后，已經(jīng)有一些客戶來咨詢政策落地情況了。”南京一家中介的王先生告訴記者，對于一些有購房剛需的客戶來說，新政無疑是助推他們迅速下手買房的催化劑?！爱吘剐抡浅捤?，購房成本也減少了，對于一些已經(jīng)看了很久，今年就有購房打算的客戶，可能在短期就會下手成交。”王先生說。

專家：歷史級的購房提振政策，減輕購房壓力

央行政策“三連發(fā)”，在 南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華看來，對于后續(xù)各地公積金貸款需求釋放、自住型購房成本的降低以及住房消費信心提振等具有一定的積極作用。

吳翔華表示，公積金貸款利率的下調(diào)，將會減輕購房者負(fù)擔(dān)，激發(fā)潛在購房者的購房需求。而首套房首付比例降至15%，堪稱“史上最低”，綜合來看，為房地產(chǎn)市場對首次置業(yè)者釋放強烈信號，希望借此拉動住房消費，“這條政策，比直接降低利率效果更加明確”。吳翔華認(rèn)為，因為樓市的繼續(xù)下調(diào)會帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險，所以這次政策組合拳的出臺才會有如此大的力度，這也向購房者釋放出積極的信號：一方面，有利于自住型購房者降低購房成本，減輕購房壓力；另一方面，可以進(jìn)一步明確，目前已到達(dá)階段性市場底部，樓市會迎來持續(xù)下探后的短暫停頓。“但未來轉(zhuǎn)折方向，還需要配合經(jīng)濟基本面綜合判斷?！?/p>

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次政策每條都具有市場震撼力，也有助于后續(xù)新房在內(nèi)的庫存進(jìn)一步消化。他估計，政策會持續(xù)產(chǎn)生影響，對于本周的市場交易、下周的地產(chǎn)股、今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分體現(xiàn)國家對于房地產(chǎn)市場的重視和支持，也充分體現(xiàn)購房市場向好發(fā)展的基礎(chǔ)正持續(xù)增加。當(dāng)前各地要珍惜此類政策，充分理解此類購房政策是購房歷史上罕見的寬松，或者說是40年房地產(chǎn)發(fā)展歷史上最寬松的一次，其能級超過過去所有的放寬政策，是歷史級的購房提振政策，影響深遠(yuǎn)。

現(xiàn)代快報/現(xiàn)代+記者 楊曉冬 謝茜茜 吳玉珊 趙丹丹