中海大境，純干貨不廢話分析

我是紫沐，這是我第388篇日記。

直入正題吧。

大境價格還是不錯的，7-10萬左右。

125m2，7-8.1萬/m2，875-1000萬；

142m2，7.1-8.2萬/m2，1000-1200萬；

163/165m2，7.3-8.8萬/m2，1200-1500萬；

190/m2，7.5-9.3萬/m2，1500-1800萬；

270m2，9.3-9.9萬/㎡，2500-2700萬。

定價邏輯明顯是玩豪宅那一套，面積越大的單價越貴。

說明中海是想把產品往豪宅方向推的。

但綜合評估下來，我覺得大境做改善產品挺好，做豪宅還是有點勉強。

整體屬于可以買，但不強推的級別吧。

原因有5個。

1.中海大鏡的下限高

地段，是海珠核心位置。

交通，是11號線地鐵上蓋，去珠城琶洲都在15分鐘車程內。

商業，有兩個現成的，未來還有一個自建的，日常生活娛樂家門口能搞定。

教育，從幼兒園到初中全覆蓋，家門口上學，生源也比較純粹。

產品，市中心稀缺的圍合式大花園+新式產品設計。

相當于最基本的地段、配套、產品，大境都是ok的，保值自然沒啥問題。

這是可以買的原因。

2.中海大境的上限低

周邊環境雖然有濕地公園這個加分項，但也有城中村+布匹市場這個減分項。

一個說自己豪宅的樓盤，每天圍繞在旁邊的都是電雞和手推車，有點太反差了。

想改善又只能依賴舊改，遙遙無期。

光就這一點，基本能宣判大境豪宅夢碎。

另外大境雖然是市區少有的大花園大體量小區，但不是渾然一體的。

小區內部被市政路分隔成三塊，整體的功能性和園林美觀度都會受影響。

加上大境的地段放到全廣州算不上第一梯隊。

所以它上限不高，少了點想象力，沒有讓人非買不可的理由。

3.有小缺點

一個是得房率，只有90%+。

在同價位競爭對手普遍100%+，甚至110%的時候，這得房率有點拿不出手。

既不利于打造新式大尺度戶型，又容易讓買家有吃虧的感覺，挺傷的。

另一個是缺點是學位目前不確定。

大境的學校不是開發商配建的，是ZF配建的，要不要搞名校，能不能搞名校，都是未知數。

還是那句話，這種改善級別2000萬以下的產品，客群還是蠻注重學位的。

要是后面學校不理想，會影響大境的價值。

4.大戶型存在一定的錯配

大境190-270㎡的大戶型，總價段在1500-2700萬。

和全廣州對手同臺競技的話，其實有點不夠看。

不說別的，當總價和琶洲南二期重合的時候，大境已經沒啥優勢了。

最拿手的地段、配套、產品、花園，都不是琶洲南的對手。

特別現在琶洲南二期吹風10萬起，當這種選手都開始打性價比，大境和人家打擂臺基本沒贏面。

而且這個總價，在珠城也能買到標桿的次新產品了。

對一些更偏投資的買家來說，珠城穩定性更強，投資周期更靈活，持有成本更低，會是更好的選擇。

所以中海大境的大戶型，雖然設計更好、位置更佳。

但后續的去化，還有未來在二手市場的流通性，我覺得一般般。

5.小戶型有點膈應人

從流通性上講，大境的小戶型，挺強。

800-1500萬，憑借地段+配套+產品這三板斧，幾乎沒有對手。

打四季和頌、瓏璟臺、西派粵府、江灣和樾、天河序，能直接用體量和花園碾壓。

打湖光悅色、海珠新城、越天和，能直接用配套和產品碾壓。

希望高位接盤華潤萬博悅府的業主現在還能穩住心態。

至于二手市場，這價位能穩贏大境的也沒幾個。

所以不管是開盤去化，還是未來在二手市場上的流通性，大境的小戶型都有很強的理論優勢。

但事實上，這些小戶型又有膈應人的地方。

比如125㎡只做了三房，還會望到思親樓。

比如142㎡設計感一般。

加上首推的樓棟位置都比較偏，景觀視野不算太好。

所以大境這次價格是低了，但產品也有不小的瑕疵。

不至于是完全讓利消費者，價格是精心計算過折價的。

自住買家入手之前，需要好好考慮能不能接受這些缺陷。

卸下廣告光環，中海大境就是這么一個樓盤。

下限很高，很穩，入手幾乎不會出錯。

但上限比較低，沒什么想象力，也很難期待未來會有驚喜。

價格雖然不高，對應的產品品質卻也不算好，屬于一分錢一分貨。

要說主觀的感覺，也就是開頭那句，可以買但不強推了。

1500萬以上預算的，我覺得可以看看琶洲南。