行政征收啟動迎重生蝶變，南苑新村與美好未來有約

“天氣是冷的，心里是暖的。”

這樣的形容，來自南苑新村的老業主們，盡管深圳本周持續受到寒潮和冷空氣影響，但他們說，心中出了大艷陽，又何懼那點冬寒。

12 月 15日，南山區城市更新和土地整備局發布了“南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示”。因公共利益需要，根據《深圳經濟特區城市更新條例》（深圳市六屆人大常委會公告第 228 號）規定，現擬對南山區南頭街道南苑新村城市更新單元范圍內房屋實施征收。

同日，南苑新村項目行政征收辦公室正式掛牌，這意味著，擱淺了整整十三年的深圳“舊改老大難”——南苑新村迎來重大轉折，向著依法更新的方向、皆大歡喜的方向邁進了一大步。

征收提示發布后，自然得到了深圳多方的支持與叫好，南苑新村這樣的“城市傷疤”，如今成為了南山區首個城市更新行政征收項目，在不遠的將來，相信南苑新村會迎來一次重生蝶變，而南苑新村的業主們，他們也終于不再需要寄人籬下，不用再去羨慕其他舊改業主的喜遷新居，他們可以在一個嶄新的南苑新村安居樂業、落葉歸根。

于深圳，城市更新不是新話題，但多年來極為人們所關注。

因為城市是有生命的，年輕如深圳，更是需要自然豐盛、裂變生長，然而，要想持續建設創造一個既有高度、更有溫度的深圳，面對那些制約了這座城市可持續發展多年的短板和疾患，便需要找準問題和病因，有序推進，依法更新。

這才是城市發展的未來，才是城市更新的正軌。

如今征收啟動，舊城造起新夢，于南苑新村、于老業主們、于深圳，都與美好的未來有約。

01，“明天，我們將住在一個怎樣的南苑新村？”

2010 年 4 月，南苑新村等八個老舊小區被列入《2010 年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃，是深圳城市更新首批八個舊住宅小區改造項目之一；

2022 年11 月，項目專規正式印發批復、掛網公示；

2023 年 3 月，項目啟動行政調解工作，后續，涉及拆遷戶 1400 余戶僅剩余極個別留守戶未簽約，簽約率已超 99%；

2023 年 12 月，南苑新村正式啟動行政征收工作。

蛻變的腳步越來越快，更新的終點越來越近，讓南苑新村的老業主們不禁激動發問：“明天，我們將住在一個怎樣的南苑新村？”

要知道，南苑新村體量大且地段最好，地處深圳南山中心，這是廣東首個 GDP超 8000億城區，經濟總量連續10 年穩居廣東省區（縣）之首，連續六年位居“中國百強區”第一，短短 30 多年時間，南山區上市企業超 200 家，一批行業領軍企業從這片土地走向全球。

所以寸土寸金，是深圳南山區最真實的寫照，本來也該是南苑新村 13 萬平土地范圍的寫照，一方面，南苑新村緊鄰桃園地鐵站，北側就是南山區政府，周邊還有歡樂頌商圈、南山區人民醫院、南山圖書館、博物館、文體中心、荔香公園等生活配套，可以說，其地段、交通、周邊環境都很成熟。

另一方面，極少數“釘子戶”的存在卻使得舊改擱淺十余年，不僅嚴重違背的政策初衷，更極大損害了公眾利益，滋生了大量安全隱患及社會不穩定因素。

面對這樣的城市問題，最簡單的方法自然是“推倒再來”，然而這也并非一件易事。

擱淺了的舊改不會是這座城市的棄子，鳳凰涅槳，他們值得更好的規劃和未來，并且，城市更還承載著老業主們對生活的美好向往，不僅是一種城市建設和管理手段，更體現出的是一種現代的城市文化、城市社會的價值取向。

網易新聞了解到，2012年起，作為項目改造主體的萬科就已全面介入南苑新村舊改工作，萬科的對于城市發展、對于南苑新村的改造，對于片區的未來，都有著深度思考和全盤的規劃。

從規劃之初，萬科就“發展方向選擇”、“增量潛力落實”、“場所環境營造”、“改造責任落實”幾個更新單元規劃重點進行了思考和判斷，在全面提升建設品質，促進城市整體功能的完善提升的基礎上，致力于實現土地效益的最優配置，實現城市整體環境優化。

萬科的方向判斷是極有道理的，事實上，南苑新村不僅地理位置優越，周邊還集聚大型區級公共服務設施，臨近前海深港現代服務業合作區、高新技術產業園區、后海中心區等重點片區，地處公共服務組團核心位置，肩負為其提供高品質的綜合配套服務職能，而其現狀建設水平已無法與區域定位相匹配，亟待通過整體拆除重建打破空間發展的瓶頸，在空間建設和配套服務方面對接區域發展新格局。

基于此，南苑新村項目的整體更新目標，將涵蓋“協同各類公共配套資源，補齊城市服務職能關鍵短板”、“構建開放式街區空間，重塑高品質生活情境”、“提升產品價值，鑄就桃園路景觀軸線上的新經典”三大內涵。

想要謀求蝶變，首先就是要在更新目標上下足格局和功夫，舉個例子，萬科的第一個更新目標方向，便是通過項目更新，整合周邊公共配套資源，強化與市區級教育、醫療、文體設施對接和聯系，探索在商業購物、休閑娛樂、品質居住等與周邊公共配套服務形成互補發展的可能性，從而能為周邊重點產業片區提供亟需的配套服務職能，補齊產城一體融合發展的關鍵短板。

如今的城市更新項目，不僅要服務于舊社區的更新，更要使新社區融入片區與城市，南苑新村與改造主體萬科所承載的，也是這樣的希望。

從項目行政征收辦公室的規劃沙盤可以很清楚地看到，完成更新后的南苑新村，不僅有契合片區城市發展要求和區位價值，以軌道站點為依托，打造輻射前后海中心區的現代生活“品質住區”，還有配套周邊目標人群的消費需求及習慣所打造的、承擔提升區域商業活力和豐富公共活動重要職能的、精致、開放、多元的“體驗式商業街區”。

更讓老業主們欣慰的是，在萬科的規劃深耕與功能創造下，不僅要讓南苑新村重新跟上這座城市的步伐與面貌，變身城市耀眼的新名片，更重要的，還要讓項目更新的利好，在城市中人人可見、可感、可享。

所以，蝶變后的南苑新村，還將兼具有以軌道 1 號線桃園站和桃園路為依托，延續沿線商務辦公功能，為高新技術產業園區和前海深港現代服務業合作區提供便捷產業配套服務的“商務辦公功能”，以及銜接深圳大學、南山文體中心等公共設施的目標人群的休閑娛樂需求，編織以公共活動和市民生活為線索的城市服務脈絡，定期舉辦以文化、娛樂為主題的商業活動，聚合區域人氣的“休閑娛樂功能”。

總的來說，隨著未來南苑新村城市更新的持續推進和兌現，屆時，南山中心將新增一座高顏值、全方位的大型現代化住區，整體片區的居住生活價值也將會得到完善和升級。

萬科十年的努力，與南苑業主們十年的期待，是雙向奔赴的。

12月15日，行政征收辦公室掛牌后，不少老南苑新村的業主們看著改造效果圖和新沙盤，這一次更堅定了要給這段跌沛流離的人生路畫上一個遲來句號的決心，他們都相信，再來南苑，即是歸家。

02，城市更新的“萬科力量”

城市，最終是面向未來的，我們可曾想象過，腳下這座城市，她的未來會是怎樣的？

作為“城鄉建設與生活服務商”，萬科想象過，不只一次地想象過，也不只一次地實踐過。

在日新月異的城市發展大潮中，探究城市更新的新路徑、新生活，重塑城市空間，激發老城活力，優化城市功能，升級產業結構，助力實現人民對美好生活的向往，推動中國城市生活現代化，一股“萬科力量”不可忽視，且功不可沒。

網易新聞了解到，2006年，萬科開始參與全國范圍內的城市更新，到了2021年，萬科順應時代的潮流，成立專門的團隊，立足大灣區，在南方7市（廣州、深圳、佛山、中山、珠海、東莞、福州）深耕城市更新業務，項目數量超過70個，計容面積共計超過5000萬㎡。

城市更新，即從城市功能優化、環境質量改善、產業空間升級、治理能力提升等多個維 度出發，打造宜居、宜業的幸福活力城市。而每一次的城市更新，則都是一次動態發展的進 程，如何妥善處理好新與舊，快與慢，近與遠，局部與整體，發展與安全等關系，每一次都 是全新的考驗，每一次也都是全新的美好，萬科的城市更新工作始終秉持助力城市綠色發展、文脈傳承、煥發生機的初心，科學研判，因地制宜，讓這些更新的美好，出現在了建筑，出 現在了街角，出現在了文化，出現在了萬家燈火之中。

案例是最好的證明。如距離南苑新村距離僅一公里的“南頭古城”，地處珠江入海口東岸，見證了近 1700 年的郡縣變遷史，彼時，深圳市委市政府和南山區委區政府高度重視南 頭古城的保護與利用工作，委托萬科集團承擔并快速推進相關具體工作，改造范圍內總用地面積約 28 萬平，總建筑面積約 35萬平。

2019 年 2 月，項目正式啟動，萬科對古城采取有機更新的方式，進行精密細致的活化改造及品質提升，在保持原有規劃與結構，即保留明清、民國、改革開放、新時代各個歷史時期代表性建筑的特色、精華與風韻的同時，將南頭古城打造成記錄深圳城市發展史的鮮活博物館。

2021 年，南頭古城被評為“深圳十大特色文化街區”之一，并先后獲頒 IFLAASIA-PAC亞太地區景觀設計獎及 2021 世界建筑節·中國（WAFC）杰出設計獎等國內外重大獎項。

時至 2023 年，這座網友稱之為“很新的古城”，已成為深圳具有代表性意義的一張網紅名片，是深圳最具歷史底蘊的文化街區，如今更是不少香港同胞每周來到深圳后都會慕名而來的必去打卡點。

沒有人會反對，從城市更新結果而言，南頭古城是一個絕對成功的萬科案例、深圳案例。

網易記者于南頭古城現場拍攝

同在深圳，還有位于龍崗中心城的“大九州”片區項目，如今已是一個匯集商業、住宅、寫字樓、文體、教育等配套的復合式百萬級城市 CBD綜合體，更不用說位于廣州荔灣區西 關核心地帶，東接上下九步行街，改造后獲獎無數、如今擁有廣州最大的非遺文化街區，集聚了粵劇曲藝、西關打銅、廣彩、廣繡等12 個非遺大師工作室的廣州永慶坊城市更新項目。

應該說，在城市更新方面，萬科的綜合能力有目共睹。

一名堅持長期主義、穩健經營的行業優等生，在做城市更新時候規劃上的因地制宜、精準定位，文化習俗上的尊重，設計創新上的高水準，以及在城市項目上的超強運營能力，都讓萬科的每一次城市更新不僅有高度，還會有深度，有溫度。

期待“萬科力量”，期待“南苑新生”。