指標(biāo)爆表，鼓樓拆遷，為何有人不想拆？

前幾天，福州發(fā)布了第六次土拍公告，相比于此前的小規(guī)模供應(yīng)，這一次把近期大部分的熱點(diǎn)舊改地塊，都一次性上架。

結(jié)合近期發(fā)布的土拍公告，福州短時(shí)間內(nèi)，就要舉行三場(chǎng)，當(dāng)然從實(shí)際的情況來(lái)看，也只有第六場(chǎng)關(guān)注度最高。

近期舊改話題不斷，伴隨部分舊改二手漲價(jià)后，也出現(xiàn)了鼓樓部分小區(qū)業(yè)主發(fā)出聯(lián)名信，不愿被征遷，這個(gè)事件放在過(guò)去算是非常少見(jiàn)，正好結(jié)合土拍公告聊聊。

土拍匯總

土拍時(shí)間：11月18日

供應(yīng)地塊：面積571.69畝，起拍總價(jià)168億元，供應(yīng)14幅地塊，其中13幅宅地，9幅純商地塊。

分析：從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，今年雖然土拍次數(shù)增加，但是從實(shí)際的供應(yīng)來(lái)看，依然是非常低迷。

目前已經(jīng)完成的三次土拍，合計(jì)吸金81億，后續(xù)的兩場(chǎng)土拍，起拍總金額69億，地塊也非常一般。

相當(dāng)于，福州前5場(chǎng)土拍，合計(jì)也就150億。

對(duì)比過(guò)往：2020年-728億，2021年-411億，2022年-374億。

面對(duì)吸金不足的情況下，第6場(chǎng)土拍起拍168億。

彌補(bǔ)了一整年的空缺，加上大部分地塊都處于市區(qū)內(nèi)，對(duì)于非本土國(guó)企的參與度也有所提高。

在土拍開(kāi)始前，福州近期對(duì)土拍也做出了很多調(diào)整，簡(jiǎn)單概括：全部限制取消。

1、取消商品房指導(dǎo)價(jià)
2、取消限價(jià)，采取價(jià)高得者
3、商業(yè)、商務(wù)宗地取消應(yīng)采用公共走廊方式布局的要求
4、取消海綿城市、綠色建筑、裝配式建筑要求

從字面就可以看到，以往對(duì)土拍的限定條件很多，比如流行的裝配式建筑，強(qiáng)制精裝比例，溢價(jià)率限制15%，競(jìng)首付比例，商品房指導(dǎo)價(jià)，第四代住宅，一年集中供地3-4次等。

不到2個(gè)月時(shí)間，全部解除。

這樣的調(diào)整，相當(dāng)于變相給拿地房企松綁。

目前最大的關(guān)注，即熱點(diǎn)地塊，在沒(méi)有限價(jià)后，最終會(huì)達(dá)到多少？

舊改的難

這次的土拍供應(yīng)，也順應(yīng)了近年的主流，大型舊改，直接分割地塊，給出純商+100%安商的設(shè)計(jì)。

比如目前的省直屏西，南湖舊改等。

除了分割外，對(duì)地塊條件也做出兩級(jí)設(shè)置，安商地塊容積率極高。

以這次的供應(yīng)為例，安商地塊4幅，除了高速外環(huán)的回收地塊外，剩余三幅近期舊改，全部都是100%安商房。

從起拍樓面價(jià)，以及對(duì)接價(jià)來(lái)看，差值1.3W左右。

利潤(rùn)空間還是較大，不過(guò)安商房是否能如期回款，也是近期的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。

從地塊的屬性來(lái)看，近期三幅舊改，容積率都不低，其中南湖舊改，容積率達(dá)到5.15。

限高也突破100米，達(dá)到130米，可以說(shuō)是這幾年地塊指標(biāo)最炸裂的一幅宅地。

除此之外，省直屏西容積率4.11，扣除幼兒園地塊，實(shí)際住宅容積率達(dá)到4.6。

此前上海西舊改安商地塊4.35。

綜上，可以發(fā)現(xiàn)在目前的舊改，已經(jīng)回歸到最原始的方案，安置房集中，給出爆炸指標(biāo)。

結(jié)合這樣的情況，近期鼓樓兩個(gè)舊改小區(qū)，就出現(xiàn)業(yè)主聯(lián)名不愿征遷，都位于河南新村舊改。

一個(gè)是海錦公寓，一個(gè)是欣泰花園，兩個(gè)小區(qū)的都非危房，房齡20-24年的框架房，部分還加裝電梯，對(duì)小區(qū)做了升級(jí)。

目前的二手掛牌也比同樣納入征遷計(jì)劃的小區(qū)來(lái)的高。

從目前征遷方案來(lái)看，基本能選的就是原地期房，配合公攤補(bǔ)貼，按60平米計(jì)算，可以上靠拿到75平米，補(bǔ)貼10W-15W左右。

從房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)看，原地的安置期房，未來(lái)在二手的房?jī)r(jià)，絕對(duì)比目前老舊的危房高。

比如南湖舊改，老房二手1.6W，周邊的世歐王莊安置房，二手2.2W左右。

這樣的價(jià)格差，對(duì)于大部分拆遷戶而言，依然算是紅利。

不過(guò)對(duì)于部分家庭而言，可能就沒(méi)有那么高的接受度。

按照最常見(jiàn)的方案：舊房換期房，交付后需要裝修開(kāi)銷(xiāo)，上靠面積需要額外補(bǔ)10W左右，這兩個(gè)就接近25-30W。

除此之外，舊改到交付，最少4-5年時(shí)間在外過(guò)渡。

對(duì)于部分老人而言，如果唯一住房，在外租房等難度也不低。

對(duì)于舊房換新房，雖然上靠面積，不過(guò)按目前舊改方案，容積率限高都不低。

以南湖舊改為例，這種地塊的安置房，預(yù)計(jì)公攤不會(huì)低于25%，部分可能達(dá)到30%。

對(duì)比舊房較高的得房率，最終實(shí)際套內(nèi)面積不一定會(huì)更多，加上這種指標(biāo)，未來(lái)居住也并不算便捷。

對(duì)比部分維護(hù)不錯(cuò)，加裝電梯的老小區(qū)，這些新的安置房，可能也僅僅是交房那幾年，價(jià)值會(huì)更高，實(shí)際隨著年限增加，問(wèn)題不會(huì)太少。

很明顯，面對(duì)舊改貨幣紅利消失后，拿安商期房紅利也在消失，目前的舊改只剩下高層鴿子籠。

對(duì)于拆遷戶而言，很容易對(duì)比，比如南湖舊改。

拿錢(qián)，前幾年五里亭的后浦村，拿錢(qián)貨幣獎(jiǎng)勵(lì)6819元/平，自己拿錢(qián)，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)是0。

拿房，前幾年周邊拿國(guó)貿(mào)榕上，小高層+共享剛改小區(qū)配套，自己拿房，高層鴿子籠。

綜上，對(duì)于近期舊改發(fā)布后，部分小區(qū)二手上漲，但是對(duì)于拆遷戶而言，真正的套利空間并不大，未來(lái)這些打著安商房殼的純安置高層住宅，最終會(huì)定價(jià)多少？

樓面價(jià)怎么看？

聊完安商地塊，聊聊這次的重點(diǎn)純商地塊，這次供應(yīng)9幅純商地塊，數(shù)量不少。

高工小區(qū)：37畝，容積率2.5，起始樓面價(jià)：31241元/㎡。

這幅地塊也刷新了近年宅地起拍樓面價(jià)的新高，配合目前沒(méi)有限價(jià)的基礎(chǔ)，最終會(huì)拍出什么樣的樓面價(jià)？

能否打破此前陽(yáng)光城拿下的龍庭路95號(hào)？

當(dāng)然看到這幅地塊后，可能大家的關(guān)注都覺(jué)得樓面價(jià)又創(chuàng)新高，面粉更貴了？

不過(guò)從其他剩余地塊來(lái)看，可能并非如此。

省直屏西：

宗地2023-41號(hào)，面積49畝，容積率2.67，樓面價(jià)22360元/㎡
宗地2023-42號(hào)，面積17畝，容積率2.5，樓面價(jià)20558元/㎡

這兩幅鼓樓二環(huán)邊的純商地塊，容積率都不算太高，起拍樓面價(jià)只達(dá)到2-2.2W。

地塊一路之隔，即保利天悅一期，二手掛牌高達(dá)5.5W+。

周邊的保利天悅二期，當(dāng)年樓面價(jià)達(dá)到2.8W。

從目前土拍市場(chǎng)來(lái)看，這個(gè)空間通過(guò)溢價(jià)填補(bǔ)的難度不小。

如果最終底價(jià)成交，這個(gè)樓面價(jià)也就相當(dāng)于目前東區(qū)的價(jià)格。

對(duì)于省直屏西，除了這次供應(yīng)的兩幅外，還有地塊三未上架，可以說(shuō)還有庫(kù)存。

可以說(shuō)省直屏西，最終的價(jià)值，也一定程度影響著兩個(gè)保利天悅。

最終保利是否會(huì)拿下，再來(lái)一個(gè)保利天悅?cè)冢?/strong>

南湖地塊：宗地2023-45號(hào)，面積111畝，容積率3.57，起拍樓面價(jià)18333元/㎡。

相比于安商地塊，純商地塊容積率有所降低，按照網(wǎng)友之前的分享，地塊一內(nèi)部還有劃分：

地塊A：51畝，容積率2.86，地塊B：54畝，容積率4.71。

很明顯，如果最終情況屬實(shí)，南湖的純商最終會(huì)被打造成一幅改善，一個(gè)剛需。

這幅位于二環(huán)內(nèi)的純商地塊，起拍樓面價(jià)也只有1.8W。

前2年二環(huán)外的五里亭純商地塊，起拍樓面價(jià)達(dá)到1.8-2W，比如和樾風(fēng)華2.05W，星悅頌1.81W。

可以說(shuō)簡(jiǎn)單對(duì)比之下，除了南湖純商容積率偏高外，起拍樓面價(jià)與五里亭持平，甚至更低。

臺(tái)江：宗地2023-43號(hào)，面積33畝，容積率2，起拍樓面價(jià)20316元/㎡
東二環(huán)：宗地2023-47號(hào)，面積16畝，容積率3.3，起拍樓面價(jià)20013元/㎡

對(duì)于這兩幅區(qū)位不錯(cuò)的純商地塊，從樓面價(jià)來(lái)看，同樣只有2W左右。

做個(gè)簡(jiǎn)單的對(duì)比，東二環(huán)周邊地塊樓面價(jià)：

1、天琴湖：起拍樓面價(jià)22644元/㎡
2、攬湖郡：起拍樓面價(jià)22584元/㎡
3、建發(fā)朗云：起拍樓面價(jià)23021元/㎡

可以發(fā)現(xiàn)，這次的純商地塊，對(duì)比之前更靠外圍的地塊，樓面價(jià)并沒(méi)有過(guò)多上漲，甚至部分地塊的樓面價(jià)比外圍更低。

可以說(shuō)這樣的起拍樓面價(jià)，有兩種情況：

1、激烈拿地，溢價(jià)率極高，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度
2、拿地平緩，溢價(jià)不高，傳遞低迷信號(hào)

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

在近期密集市中心舊改后，福州也在短時(shí)間內(nèi)，把大部分地塊一次性上架，從最終的發(fā)展情況來(lái)看：

1、安商回歸最原始的純安置房模式，容積率指標(biāo)較高。

2、純商供應(yīng)持續(xù)加劇，大部分地塊起拍樓面價(jià)都低于此前。

3、市中心的批量供應(yīng)，后續(xù)如何打造產(chǎn)品定位也是考驗(yàn)。

4、土拍取消限制，能否帶起新一輪土拍熱潮，難度不小。

綜上，對(duì)于低迷了2年的土拍，能否在11月依靠市中心的供應(yīng)，不算過(guò)高的樓面價(jià)，吸引撤退房企重歸福州，打造出一場(chǎng)有一定熱度的土拍，值得關(guān)注。