未來房產依然是好的投資品，但投資邏輯可能需要改變了

2010年，我在浙江溫州一家房地產公司工作的時候，我的好朋友，一個上海的老工程師，一天跟我說，溫州的房價瘋了！

因為根據他的計算，按照溫州當時的房價和租金成本，在溫州市區(qū)購買一套房，需要出租100多年才能收回成本。

很明顯，如果靠租金收回成本，那么，當時在溫州購房，就是一筆非常不劃算的買賣！

那么，為什么聰明的溫州人，在2010年房價高企的時候，還在瘋狂地買房呢？

原因在于他們相信房價會永遠上漲！他們相信，只要堅持幾年，他們把購買的房子一轉手，就可以賺到一筆不菲的投資收益！

也就是說，那個時候，人們投資房產的邏輯是房價上漲！賺錢的邏輯也是房價上漲！

那么，在“房住不炒”的今天，我們還可以投資房產嗎？如果可以，那么投資房產的邏輯又是什么？

筆者個人認為，在今天和未來，房產依然是好的投資品，但投資邏輯可能需要改變，甚至會是翻天覆地的改變！

房價還會上漲嗎？還會上漲！但是不會普漲了！在一線城市的核心地帶，那些稀缺的，有著收藏價值的房產，房價還會上漲！

而在大部分的二線城市和三四線城市，房價都可能會持續(xù)下跌。

原因無非就是人口持續(xù)流出，住房供應過大，而有效需求有限！

那么，在這種背景下，我們投資房產的邏輯是什么呢？什么樣的房產投資邏輯，才會幫我們賺錢呢？

筆者個人認為，在一線城市的核心地帶，我們依然以房價上漲作為我們房產投資的邏輯，但是在非一線城市，為了實現房產投資滿意的收益，我們的房產投資邏輯一定要進行改變！

未來投資房產的基本邏輯，可能要看租金房價比。

舉個例子。最近我在昆明市區(qū)各個樓盤進行踩盤（雖然我是公司律師，但是一到周末，我就喜歡去各個項目的營銷中心轉轉，借此了解各個地方的房價?？梢院敛豢鋸埖恼f，只要我待過的城市，我就會對那個城市各個區(qū)的一手房和二手房房價了解得比營銷總還要清楚）。

其中，有一個盤的loft公寓，引起了我極大的興趣。

那個公寓戶型建筑面積34平方米，每套售價在22萬左右。根據我在營銷中心的了解，這個loft公寓周邊，1公里范圍內就是城市的CBD，有沃爾瑪商圈、學校、醫(yī)院等?？梢哉f，人流是爆棚的。而且我從營銷中心出來后，到項目周邊CBD和沃爾瑪走了走，確實人潮涌動。

人流是有了，公寓出租是不愁租戶了。那么，這個loft公寓周邊租金水平又是一個什么情況呢？

根據我在貝殼找房、安居客、58同城等幾個網站上查詢的租金情況，以及我在周邊中介機構印證的租金情況，這個loft公寓周邊，同戶型的租金在1600元/月的水平上。

這樣我們就可以算算，購買這個loft公寓，用來出租是一個什么樣的收入水平了。

（1600元/月?12個月）?220000=8.7%

也就是說，購買這樣一個loft公寓，年化收益可以高達8.7%。不用七年的時間就可以收回成本！你說這是不是一筆劃算的買賣呢？

如果說，2021年前，房產的投資邏輯是房價上漲，那么2021年以后，房產的投資邏輯可能就是租金房價比高不高（即租金收益高不高）了。

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