開盤4個月去化10% 天河新盤多次變臉自救

　　就算是在廣州天河，也不是每個盤都是網紅。

　　雖然有眾多的樓盤大把捧金，也有最近世界大觀地塊被越秀地產拿下，價格沖上了50160元/平方米，但是在寸土寸金之地，也有樓盤因為賣得不好，而不停地變臉，不停地換包裝，試圖自救，逆天改命。

　　這個樓盤就是世紀金源.天河源筑，雖然緊挨著華南理工大學，但是卻命運多舛，接連換了好幾任主人，如今開盤4個月去化率13%。

　　地產大咖薈查詢陽光家緣的時候，世紀金源開賣4個月，3棟樓有預售，總套數334套，但是網簽量只有44套。

　　如今又希望靠著滿滿的黑科技來自我拯救，但是從網簽數據來看，收效一般。

　　天河源筑外景圖。

　　01 故事多多

　　要說這個天河源筑可是一個故事多多的盤。

　　該項目位于廣州天河區東莞莊，由兩宗住宅用地組成，土地使用權面積總計9.5萬平方米。其中，天一地塊位于無線電模具廠內，土地使用權面積3.9萬平方米；福林地塊位于東莞莊地段，土地使用權面積5.6萬平方米。

　　起初，項目公司為漢國恒生，最早由恒生集團以及境外子公司港匯集團共同持有開發，該項目土地使用證分別是2004年和2005年開始。

　　但在開發期間，恒生集團及另一房企子公司廣州億豪房地產公司倒閉，深陷財務訴訟之中的母公司無暇顧及東莞莊項目。

　　直至2017年，陽光城大規模擴張，于是在廣州與Smooth Ever、漢國香港簽署股份買賣協議，以現金收購Smooth Ever100%股權及債權，交易總對價31.81億港元。

　　土地面積近10萬平方米，建筑面積有30多萬平方米（此后又調整至44萬平方米的體量）。因而計算下來，每平方米的地價甚至不足1萬元/平方米。

　　在當時，不少人認為，陽光城撿了一個大便宜。

　　但是因為資金問題，2021年陽光城又把拉來了當代置業，將持有該項目公司51%的股權以18.29億港元轉讓予當代置業。當時，陽光城一方面想減輕資金壓力，另一方面想引通過當代置業的綠色節能科技為產品增加新的亮點。當時項目名稱為陽光城·當代檀悅MOMΛ。

　　但人算不如天算。陽光城和當代置業都陷入了資金困境，因而一直無法拿到預售證。

　　直至2022年11月底，世紀金源接手了陽光城·當代檀悅MOMΛ，將在更換設計、重新包裝之后，重新更名為天河源筑。

　　作為天河源筑的操盤手，但據說收益并非只有世紀金源一家。

　　天眼查上顯示，天河源筑的項目公司廣州市漢國恒生房地產開發有限公司有兩個股東，一個是香港公司港匯集團有限公司，一個是廣州金源韜略投資有限公司（以下簡稱“金源韜略”），股權持有比例分別是75%和25%。

　　而金源韜略有三大股東，廣州金源鴻大置業有限公司、廣州順熠投資有限公司、北京鼎泛企業管理有限公司。

　　據悉，廣州順熠、北京鼎泛這兩家私人企業不僅能使陽光城和當代置業分享天河源筑的利益，又能夠讓天河源筑與兩家暴雷的上市公司隔離開來了。

　　02 成交數據撲朔迷離

　　可以看出，天河源筑歷經20年的風風雨雨，經歷了三次轉手。雖然，銷售團隊希望通過種種方式提振銷售，但是網簽數據就表現得不溫不火。一些中介帶看的周成交數據上，連續二三周顯示為零。但是對于成交數據，銷售方面卻對外宣稱大賣了，使得真實的成交數據變得撲朔迷離。

　　天河源筑（源筑華院）的網簽數據。

　　不過，該裝范還是要裝范。

　　首先的套路饑餓營銷，每天僅限接待30-50組客戶，若當天沒有預約，那對不起，請你改天再來。而且還要有200萬元以上的驗資才能看房，否則連樣板間都進不去。

　　在五一黃金周期間，天河源筑終于開盤，價格在9萬元/平方米，并希望一炮而紅。而且愿望中，他們也希望能夠大賣，并且到處宣傳首個取證樓棟3號樓已經售罄。

　　網簽數據和實際相差甚多。

　　但實際情況和其宣傳的相差甚遠，截至9月12日，3號樓總共90套，實際網簽數量29套。4號同樣是90套，網簽數量14套。

　　而銷售人員口中卻宣稱，3號樓有很多置換人群，所以暫時無法做到網簽。

　　為了提振銷售，8月17日，天河源筑又大張旗鼓地在四季酒店召開發布會，宣傳該項目有滿滿的黑科技加持。

　　但是在網簽顯示的數據還是一般般。8月份，天河源筑取得預售的2號樓至今一套沒有賣出，網簽套數顯示為“零”。

　　而銷售人員卻說，2號樓已經網簽10多套。但是，最近二三周，第三方統計的帶看成交數據上卻顯示，天河源筑沒有成交。雖說第三方的數據只供參考，但是8月初至今，能夠賣掉10多套，也是大賣了，能夠榮登天河成交榜了。

　　如果說賣得好，天河源筑的價格應該是十分堅挺的。但顯然，其價格是一路在往下走。

　　2021年時，陽光城·當代檀悅MOMΛ當時開盤時價格超過9萬元，今年5月，天河源筑重新亮相時，成交均價為84420元/平方米，6月成交均價為81800多元/平方米，7月又有所下滑，一直都在陰跌。

　　03硬傷和優勢并存

　　不過，作為天河東莞莊附近的改善住宅，天河源筑還是既有優勢也有劣勢。

　　優勢在于，其一，在東莞莊沒有新盤亮相，其稀缺性可見一斑。

　　其二，天河源筑總共10棟樓，環繞著華南理工大學建設。

　　其三，天河源筑要建設一所9年一貫制教育學校，引進四大名校集團之一入駐。

　　不過，優勢也同時是劣勢。天河源筑動輒上千萬，而教授群體也沒有那么大的消化力，9年一貫制學校在沒有官宣之前都有變數，這個顯然也不能作為賣點來宣傳。

　　當然天河源筑的劣勢也是十分突出。一是，項目首推的3號樓和4號樓，比較靠近東莞莊路，一定程度上受到了噪音的影響。

　　二是，作為東莞莊路目前是雙向兩車道，高峰時期出行塞車是必然。同時，天河源筑距離地鐵站燕塘和天河客運站都將近兩公里，對于有地鐵通勤需求的購房者并不便利。

　　使用年限縮水20年。

　　三是，天河源筑的產權使用面積已經縮水了20年，對比周邊的一手房有一定的劣勢。而且，周邊的競品也比較多，保利天瑞、天河壹品等品牌知名度也好很多，價格也頗能打。

　　在優劣勢并存的當下，天河源筑希望靠科技產品做秀，是否能激起廣州樓市的水花，尚待市場的檢驗。