奧園廣州13年舊改成果，要被成立4個月的公司一桿清袋？

合景泰富之后，奧園或將成為第二家退出廣州舊改市場的老牌粵系房企。

6月2日，奧園集團發布消息稱，公司與中金國測在北京簽署戰略合作協議，將針對具體項目開展合作，加快項目開發與轉化，盤活優質資產。根據協議，雙方近期擬合作項目包括廣州等粵港澳核心區位的舊改項目。

有消息說，今年5月份，中金建設和國測集團的高層親赴廣州、珠海、深圳等城市，對奧園舊改項目做了詳盡考察，幾方初步計劃率先落地合作奧園廣州主城區的幾個項目。框架協議中涉及股權合作的項目，每個貨值均在百億元以上，有望在明年實現供地。

與山東健康、南粵基金、西安航投科創等國企出資收并購方式不同，這次現身的國企中金國測帶資且帶“施工隊”。

那么，這段合作關系中，奧園會擔任什么樣的角色？

2021年中期財報，是奧園“爆雷”前公布最后一份業績數據。其宣稱2021年6月末擁有70個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售貨值約7543億元，其中粵港澳大灣區占99%。

廣州舊改市場中，奧園曾透露，擁有十余個舊改項目。其實，十余個項目中，舊村改造類占據了大部分，且僅有5個已確權項目，即黃埔旺村（南）、新田村、荔灣東塱村和增城南坣村、橫塱村，其余均為介入項目。

對比來看，奧園真實可售貨值至少要縮水一半以上。況且，5個確權的項目都是合作開發為主，合作方包括區屬科學城集團、港龍地產、世紀金源，以及地方企業廣東合匯。

先來解答，為什么中金國測會優先選擇奧園廣州主城區項目。

準確來說，在廣州，中金國測可以選擇也僅有黃埔和荔灣。

剔除介入項目，黃埔旺村（南）、新田村舊改，早前已傳出奧園要擺上貨架，但沒有成功退出，東塱村則成功引入世紀金源。

南坣村是一個差不多改造完成的項目，早前融資區項目已對外銷售，但因為新規后需要重新調整建設規模，一直處在優化方案中。橫塱村在2022年12月已經與奧園解除了舊改合作。

能確定推進又有利可圖的，只剩下旺村（南）、新田村、東塱村3個舊改項目；結合廣州2023年度城市更新計劃，又僅剩下旺村（南）、新田村。東塱村沒有動拆，什么時候重新啟動，都沒有太大影響。

這意味著，中金國測很大概率看中旺村（南）、新田村舊改。在6月2日同一天，新田村舊改也對外公示了項目實施方案（片區策劃）。

中金國測的眼光還是很獨到，準確找到了奧園這個“熱鍋上螞蟻”，剛好可以讓自己成功進入舊城改造、城市更新領域。

中金國測是一家注冊成立剛滿4個月的公司，今年2月3日完成工商登記注冊，正式落戶北京市順義區，由中國黃金集團建設有限公司與國測地理信息科技產業園集團有限公司共同出資設立。

雙方瞄準領域是：產業園區、舊城改造、城市更新、土地整理等業務的投資、建設、運營。

翻開中金建設、國測集團過往經營業務，主要是產業園、基礎設施、工程承包等建設業務，舊城改造、城市更新是它們缺乏的。

之前，在《廣州舊改沉默的331天，“龍湖們”都跑了》已經提到，廣州重新加快推進舊村改造，各區多條舊村有了新的進展。但之前進場的民營房企，因為各種原因都選擇退出了。

像中金國測這類有資金又有“施工隊”的企業，借助爆雷房企進入廣州舊改市場，反而是廣州希望看到的結果。

最近，金融機構等債權人為了讓爆雷房企爛尾項目運轉起來，要求企業被迫引入有實力的代建方，特別是指定國資背景的房企接盤代建，比如佳兆業大灣區大量項目引入綠城，廈門信托要求建發為正榮和中梁代建等。

這個角度來看，中金國測也可以視為奧園廣州舊改項目的代建方。剛成立的中金國測，是選擇跟隨老師傅進入舊改，還是打算另起爐灶，就要看他自身的野心。

同時，奧園已將4個確定項目公司股權質押予金融機構，想要完全接手，操作難度不小。

對于奧園來說，中金國測的進場，是紓困，但也有可能是“賣身”。

廣州亞運會前夕，廣州加速推動“三舊”改造，一大批舊改項目提上日程。富力、保利、珠光等“地頭蛇”率先出手、占山為王。看到廣州舊改的紅利，奧園也跑步進場了。

彼時，奧園不斷在市場釋放，“公司已與廣州村鎮洽談舊城改造，目前也已就該等改造項目分別與兩名訂約方簽訂框架協議”。廣州南站附近的三舊改造項目，是奧園打開廣州舊改市場的開始。

轉眼間，奧園在廣州舊改市場13年努力的成果，或許要轉嫁他手。