廣州舊改沉默的331天，“龍湖們”都跑了

市場一直在變，但舊人、新人都不見了。

5月22日，廣州舊改招商終于重啟了。廣州公共資源交易中心公告顯示，黃埔永崗社區(qū)（不含橫東、橫南、橫北）舊村改造項(xiàng)目正式公開引入合作企業(yè)，項(xiàng)目現(xiàn)狀建筑面積86.62萬㎡，拆遷安置總投資額約57.15億元。

從招標(biāo)要求來看，門檻明顯降低了：1、企業(yè)合并總資產(chǎn)規(guī)模只需超過200億元、凈資產(chǎn)超過50億元；2、從事房地產(chǎn)經(jīng)營超3年，近3年建筑面積累計(jì)竣工15萬㎡；3、產(chǎn)業(yè)沒有具體導(dǎo)入指標(biāo)，且接受最多5個(gè)成員組成的聯(lián)合體投標(biāo)。

同時(shí)，招商也設(shè)置了6條違約和退出要求，若不達(dá)要求，需要賠償和承擔(dān)損失，村集體可以重新選擇合作企業(yè)。

相比以往，動(dòng)輒資產(chǎn)千億、凈資產(chǎn)百億、導(dǎo)入500強(qiáng)企業(yè)等招標(biāo)門檻，現(xiàn)在的廣州舊改項(xiàng)目招商呈現(xiàn)一種“合作容易，退出難”的趨勢。

仔細(xì)一算，廣州舊改上一次公開招商已經(jīng)是去年6月23日，相隔足足331天。

在這段沉默的時(shí)間里，整個(gè)廣州舊改市場發(fā)生了翻天覆地的變化，全面暫停核查整頓、建立標(biāo)桿項(xiàng)目模式、分類分序推進(jìn)，又到現(xiàn)在先后公示第一批、第二批年度計(jì)劃，計(jì)劃推動(dòng)改造項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到了401個(gè)，其中舊村164個(gè)。

廣州全市舊村改造項(xiàng)目，由起初的532個(gè)到如今的164個(gè)，數(shù)量收縮了將近60%，這也是大開大合到分批分序的過程。

總結(jié)現(xiàn)狀說得如此輕松，但在這個(gè)過程中，卻隱藏著錯(cuò)綜復(fù)雜的因素，“先拆后批”模式下的黃埔村民、投入巨額資金的開發(fā)商、一直等待審批的重點(diǎn)項(xiàng)目.....當(dāng)下的廣州舊改其實(shí)陷入了“兩難的困境”。

一邊是調(diào)整之后的躊躇滿志，加大重點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)改造速度；一邊是市場信心的缺失，信心比黃金更重要，開發(fā)商的陷入資金難題、沒有獲利動(dòng)力，村民配合的積極性相比有所下滑。

在近段時(shí)間，廣州不少舊村改造項(xiàng)目紛紛重新出現(xiàn)在公眾視野，比如海珠區(qū)中，康樂村舊改傳出將在6月率先啟動(dòng)拆遷工作、成為項(xiàng)目的帶頭部分，赤沙村舊改最新的拆遷方案也出爐了，五鳳村泰寧完成了私人房屋復(fù)核區(qū)測量工作，以及越秀地產(chǎn)介入石溪村舊改中。

黃埔區(qū)中，沙溪村實(shí)施方案正式獲批；天河區(qū)中，賽馬場地產(chǎn)舊改項(xiàng)目準(zhǔn)備標(biāo)圖建庫批前公示；荔灣區(qū)中，“網(wǎng)紅舊改”葵蓬村也傳來越秀地產(chǎn)提前介入。以及，重點(diǎn)項(xiàng)目瀝滘村、番禺里仁洞村也在加快推進(jìn)改造。

市場開始向好了，窗口亦有所松動(dòng)。只不過，大部分“龍湖們”都已經(jīng)跑了。

回到本次招商的永崗村（不含橫東、橫南、橫北）身上，早在2019年2月，黃埔區(qū)屬國企知識城集團(tuán)與永崗村簽署了全面改造合作框架協(xié)議，但沒多久又退出了合作。

原因很簡單，一年后，龍湖、時(shí)代進(jìn)場了，前者拿下永崗村10個(gè)經(jīng)濟(jì)社，后者拿下橫東、橫南、橫北3個(gè)經(jīng)濟(jì)社。隨后，舊改推進(jìn)速度很快，其中，龍湖合作的10社僅用了1年時(shí)間走到了拆補(bǔ)方案通過率超過86%。很遺憾，兩個(gè)都是“未批已拆”項(xiàng)目。

并且，永崗村沒有出現(xiàn)在后續(xù)重點(diǎn)項(xiàng)目名單中，龍湖、時(shí)代果斷選擇退出合作。而在最新公布的年度名單中，永崗村（不含橫東、橫南、橫北）被列入“前期工作”。

看到項(xiàng)目推進(jìn)無望、加上市場銷售低迷、自身資金壓力大，“龍湖們”都紛紛選擇了退出現(xiàn)有的廣州舊村介入或合作改造項(xiàng)目。

比如作為老牌粵系房企的時(shí)代一次性申請退出廣州8個(gè)舊改項(xiàng)目，合景泰富也減持了得之不易的黃埔下沙村舊改，富力退出了天河吉山村舊改，升龍退出了黃埔夏園村；

奧園退出了黃埔新田村、旺村南、荔灣東塱村、增城東塱村等，寶能退出黃埔楓下村，星河退出南沙珠寶小鎮(zhèn)舊改，佳兆業(yè)退出石溪村舊改。

曾經(jīng)，這些舊改項(xiàng)目，讓房企搶得頭破血流；曾經(jīng)，它們也在萬眾期待中，被稱為XX版“獵德村”、第二“CBD”。如今，一個(gè)個(gè)成為了棄子。

只不過，這些是廣州舊改市場的“冰山一角”，包括很多項(xiàng)目雖沒有傳出開發(fā)商退出，但項(xiàng)目也一直處于停滯狀態(tài)。

何時(shí)會重啟，何時(shí)會動(dòng)拆，這或許是很難回答的一個(gè)問題。