訴前財產保全、合同糾紛、出售項目，佳兆業廣州舊改玩脫了？

2月中旬，合景泰富減持唯一一個明確可以繼續推進廣州舊改項目，疑似做好了退出廣州舊改市場的準備。

詳情：合景泰富，要準備退出廣州舊改市場？

這次，佳兆業廣州舊改項目也出現了問題。

天眼查2月26日信息顯示，佳兆業集團（深圳）有限公司（下稱：佳兆業）發生2則工商警示信息，與廣州荔灣區海南村、南沙區烏洲村有關。

其中，合凡（廣州）股權投資基金管理有限公司（下稱：合凡資管）對南沙烏洲新城項目廣州市佳業輝鴻房地產開發有限公司（下稱：佳業輝鴻）及其控股股東，提出了財產保全申請獲得了法院批準，涉及財產價值1715萬元。

另一件案件是廣州白鵝潭二號城市更新投資發展中心（有限合伙）（下稱：白鵝潭基金）一紙訴狀將佳兆業告上了法庭，案由為：合同糾紛。

兩個經濟糾紛，暴露了佳兆業廣州舊改項目面臨著困境。

01-舊傷與新傷

2021年11月，合凡資管與佳兆業上演“搶保險箱”事件。

合凡資管看到市場形勢不利、佳兆業境內信用評級下調，對后者廣州南沙多個項目和銀行賬號提出了訴前財產保全和凍結；在保管共管賬戶證件、銀行賬戶的保險箱不明下，其果斷選擇了報案。

佳兆業則譴責合凡資管超額訴前查封，導致在售項目被迫暫停，其中涉及烏洲新城項目。

并且，佳兆業解除了與合凡資管的投資協議，理由是：于2021年5月，合凡資管募集投資基金金額為3.46億元，未達協議約定的7億元投資款項。

雙方的糾紛，各說其辭。

2022年3月，法院下達了上述案件非訴保全審查判定書，并進入了司法協助階段。

如今，終于有了結果，法院同意了合凡資管的請求。

一般來說，訴前保全有限制范圍，不能超標的額進行查封、扣押、凍結，除非資產無法清償確定的債權額和執行費用。

側面來說，佳兆業深圳龍華橫嶺舊村改造項目或不足額抵押合凡資管的投資。該項目于2020年9月取得了專項規劃批復，目前仍在建設中，佳兆業僅為項目三大股東之一，持股比例大概接近30%。

很不幸，南沙烏洲新城也遭此牽連。

2020年6月，佳兆業以底價26.4億元拿下烏洲新城項目，將建體量達到46萬平米的商業綜合體。

然而，這是一個集體用地建設項目，有消息稱，項目與烏洲村舊村改造進行捆綁出讓，有6.2萬㎡建成人才公寓，有7.88萬㎡建成商業辦公樓并需返還給烏洲村。

這意味著，整個項目對佳兆業而言獲利空間并不大，背后更加看重的是拿下烏洲村舊村改造項目。

但在廣州舊村改造推進計劃中，烏洲村一直不是重點對象，也不在計劃名單中。舊改推進暫緩、重新定調之后，烏洲新城項目調整設計方案在2022年底獲批，烏洲村舊改則“徹底消失了”。

佳兆業與合凡資管的糾紛，在其與白鵝潭基金的合作上重演了。

去年12月，佳兆業出售了荔灣海南村舊改項目公司近49%股權，引入白鵝潭基金。

這番操作有著諸多復雜因素，比如廣州舊改形勢轉變、國企進場兜底維穩、佳兆業債務問題，以及荔灣區政府希望通過資本運作突破轄內舊改困局。

白鵝潭基金持股股東中，有佳兆業集團創業時期的團隊成員，即深圳佳誠基金的賴大目。

目前案件還沒有上庭，案由為合同糾紛，尚未清楚白鵝潭基金狀告佳兆業的具體原因。

02-廣州15個舊改慘淡收場？

不過，從廣州舊改操作模式來看，引入金融機構或私募股權投資機構，是佳兆業慣用模式。

這種模式在很多深圳舊改項目，都有相似操作方式，比如寶安華寶飼料廠片區和龍華汽車站更新單元舊改引入深圳森雅投資、龍崗雅駿眼鏡制造廠舊改引入嘉興平佳壹號投資、龍崗寶吉工業區舊改與冠華基業合作等。

這樣的案例比比皆是，寶安區百靈達工業區舊改、光明三井銀包廠片區舊改、坂雪崗科技城04/11/15城市更新單元等，都有資本方股東存在。

佳兆業也將這套改造模式運營在了廣州舊改上。

初步統計，佳兆業目前在廣州共有15個舊改項目，7個合作項目、7個介入項目、1個完成改造項目。同時，有8個項目查到具體實施主體，并且全都引入了合作方或投資機構。

其中，增城馮村村舊改于2020年6月入局、持有51%股份，具體項目公司工商層面未見先前該村合作服務商廣州泓博建設。

其余7個項目均有合作方。本次“主角”烏洲新城項目中，平安不動產控股公司持有股份接近99%，而佳兆業僅持有1.06%。

再整體看佳兆業廣州15個舊改項目，也可以發現其正在面臨著困局。

為什么這么說？具體來看下8個合作項目。

其中，完成改造黃埔玩具城項目是從李嘉誠收購而來，當時剩下三期項目未啟動建設，改造難度不大。

其次，南天酒店用品批發市場項目、小坪村2個舊改項目，雖然已有部分項目將要完成封頂，但之前頻頻被爆“停工”，舉步維艱。

佳兆業中心施工情況

海南村、海珠石溪村則一直不是很順利。前者遲遲沒有新的進展，后者雖一直得到聯社的支持、頻頻宣傳佳兆業沒有推出，但項目也一直處在規劃方案編制中。

更為重要的是，近期已有消息傳出，佳兆業將于4月底之前完成退出石溪村舊改，越秀地產已介入其中。

剩余3條舊村中，增城馮村村、霞逕村完成招商之后也“消失”在人們視野中；作為遠郊的增城，區內舊改計劃推進重點項目一直在變化，況且這2條舊村還沒有納入年度計劃。

新莊村舊改屬于“未批已拆”項目，集體物業開拆之后，同樣“銷聲匿跡”。隱藏在背后的佳兆業，很少現身公開場合，但近期收到消息中，也是計劃在出售項目公司股權。

總體一看，佳兆業15個廣州舊改項目，除了接手李嘉誠項目之外，其余項目要么推進遲遲無果、要么在出售的路上，未來如何破局是一個很有挑戰的問題。