【板塊聚焦】平羅灣濱水區，能否成為城北“小長白”？

買房跟著板塊走，沈陽35個核心發展板塊解析

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沈陽有兩大河流資源，一條是渾河，另一條是蒲河。在35個核心發展板塊中，上述兩條河流沿線真正濱河的核心發展板塊只有7個，稀缺性顯而易見。因此，作為蒲河沿線的濱水核心發展板塊，平羅灣濱水區也受到了大量關注。

基本信息

板塊名稱：平羅灣濱水區

地理位置：北至蒲河景觀路，南至沈北西路，東至30米規劃路，西至40米規劃路。

占地面積：3.14平方公里

重要配套：蒲河生態廊道、雍森醫院、遼寧省實驗分校、沈陽市實驗學校于洪分校

1、區位與地段

平羅灣濱水區地處于洪區蒲河與沈彰開發大道交匯處，位于近些年剛起步的平羅灣板塊。

交通方面，平羅灣濱水區經由沈北路約5公里左右就可以到達道義、沈北大學城商圈核心，經西江街約4公里就可以進入三環路，向西約2公里也可以進入沈陽高速路體系。

生態方面，平羅灣濱水區是35個核心發展板塊中較為稀缺的有濱水資源的核心發展板塊，擁有約4公里左右的水岸線，而且在濱水形態上，與長白島極為相似，這在沈陽是較為少見的。

在生活配套方面，平羅灣濱水區雖說是新興板塊，但已經有了一定的積累。如該核心發展板塊擁有中國醫科大學附屬盛京醫院合作建設的三甲級民辦非營利性綜合醫院盛京醫院雍森醫院。

教育方面，平羅灣濱水區周邊已經有遼寧省實驗分校、沈陽市實驗學校于洪分校、岐山一校怒江分校，此外南京一小蒲河灣分校、126中學蒲河灣分校等名校資源也計劃落地。

相對而言，平羅灣濱水區距離傳統主城較為偏遠，但在區位與地段方面有自身的獨特優勢。可塑性較強。

2、規劃與布局

根據規劃，平羅灣濱水區定位為青年之城、創新之城、生態之城，集科創辦公、教育科研、醫療康養、運動休閑、文化娛樂、生態居住等功能于一體。

在城市結構上，平羅灣濱水區規劃“一軸六區，一帶三節點”，打造數字化青年產業功能區、樂享生活社區、教育產業社區、復合養老社區、數字商業體驗區、智能醫療康養服務區。

交通方面，平羅灣濱水區外部依托沈于線、沈北路形成的對外“十字”干道，將進一步打造10分鐘直達道義大學城、沈北核心區及造化組團的高快速路系統，基地內部加密路網、優化線型，構建“窄馬路、密路網、微循環” 道路交通格局。

與此同時，未來地鐵9號線將延伸至平羅灣濱水區，規劃擬借此打造兩處TOD綜合樞紐，實現站城一體發展。

產業方面，平羅灣濱水區主要發展“數字化+”產業、科技孵化、產品研發、醫療康養等科技創新和健康服務功能。

值得一提的是，平羅灣濱水區規劃的居住用地不少，主要布置于平羅灣濱水區的東部及西部，將打造集居住、康養、休閑、娛樂為一體的宜居生態社區。

3、潛力點評

平羅灣濱水區及其所處的平羅灣板塊在沈陽樓市中存在一定分歧，分歧的焦點就是區位較遠和配套滯后。但事實上，這些短板正在被補齊，而且其潛力也在逐漸凸顯。

首先，區域資源聚集正在加速。目前平羅灣板塊及平羅灣濱水區已經落地了雍森醫院、省實驗、市實驗、岐山一等優質的醫療教育，未來還將有交通、商業、教育、醫療等一系列資源落地，這些配套的引入將有力促進平羅灣板塊與傳統主城的融合。

其二、板塊可供開發土地空間大。平羅灣濱水區內部以及周邊都有大量的可供開發土地，這一點為板塊發展提供了巨大的想象空間。

其三、房企聚集效應顯現。目前，板塊及周邊已經吸引到了世茂、永同昌、新湖地產、美的、招商等品牌房企，房企聚集效應極大提升了板塊的活躍度，伴隨著各項目的兌現，區域的成熟度也將進一步完善。

此外，前文我們提及平羅灣濱水區與長白島的水岸形態類似，都屬于河流南岸的正弓水區域，只不過平羅灣濱水區的水域和基地規模相對要小，但從主城及沈北大學城勢能的外溢效應，以及教育、醫療、地鐵、房企聚集等因素看，平羅灣濱水區及整個平羅灣板塊與長白島發展之初確有諸多相似之處。

而規劃層面也賦予了平羅灣濱水區更強的稀缺屬性，規劃非常注重新產業、新業態以及生態方面的布局，其實我們完全可以期待平羅灣濱水區成為城北“小長白”，并且兌現出獨特的新城市形象。

4、在售樓盤

平羅灣板塊吸引了眾多房企入駐，目前的在售樓盤也較為集中。在平羅灣濱水區之內就有新湖美麗洲項目。

分布于該核心發展板塊周邊的有明發上河時代、招商瑞園、世茂云圖、學府美的城、富禹天璽、富禹金科繁夢里、永同昌西江月、民安海逸康城等樓盤。

于購房者而言，在平羅灣板塊的選擇較多，價格相對其他區域也有不小的優勢，可以說是目前沈陽樓市中性價比較高的板塊。平羅灣板塊發展起步晚，成熟度不足，在逆周期之中容易受到沖擊，但其未來的價值潛力可以期待。