關于房貸利息的真相-答疑篇

上文《》

核心觀點是：

貸款利率就是你的真實貸款成本，與你的還款方式和時間無關

還款方式與實際貸款期限有關，越晚還本金貸款期限越長，而是否需要長期的貸款取決于你的投資收益率（包括房價上漲）能否跑贏貸款利率

文章似乎反響不錯

后臺也收到了很多更具體的問題和留言

這里挑選一些典型的問題集中解答

一、文中舉的例子并不是等額本金和等額本息，能否更具體闡述這二者的還款區別？

我舉的例子實際是100元的先息后本和等額本息兩種還款方式

我這里還拿100元5%借2年的案例，把三種方式都說明一下

先息后本：

顧名思義，先還利息，再還本金

還款方式：第1年末還5元，第2年末還105元（5元利息+100元本金）

現金流分布：本金在最后，前面還的全是利息

注意：不要去計算還款100元本金，10元利息，沒有意義

等額本息：

每期還款金額相同，但本金/利息構成比例不同

還款方式：第1年末還53.78元（其中5元利息，48.78元本金）

第2年末還53.78元（其中2.56元利息，51.22元本金）

現金流分布：本金偏后

注意：不要去計算還款100元本金，7.56元利息，沒有意義

等額本金：

每期還款本金相同，但利息不同，導致每期還款額都不同

還款方式：第1年末還55元（其中5元利息，50元本金）

第2年末還52.5元（其中2.5元利息，50元本金）

現金流分布：本金均勻分布

注意：不要去計算還款100元本金，7.5元利息，沒有意義

三者的區別僅僅在于還本金的節奏不同

貸款成本都是5%的利率，區別在于實際占用資金的時間不同

先息后本占用資金時間最長（畢竟最后才還本金，所以利息費用表觀最高，這不代表成本高，僅代表占用資金時間長而已）

等額本息占用資金處于中間水平

等額本金占用資金最短

因此等額本息、等額本金都可以理解成是某種形式的對先息后本的提前還款

所以房貸（只能等額本息或等額本金）表觀看上去能貸30年、25年

實際有效占用資金的時間并沒有那么長

二、為何銀行不允許先息后本還款，只能選擇等額本金或等額本息？

因為先息后本還款風險大

如果你每個月都只需要付利息

誰能知道你到期后能不能還得起本金？

利息和本金畢竟不是一個量級的數字

尤其如果大家手上有一些錢可能又會拿去買別的東西

比如再買一套房

那到期的時候很大概率很難突然拿出大筆現金

而等額本息、等額本金

相比之下每月還款比較均勻

對銀行來說風險小很多

能提前識別出還不起貸款的人（不必等到需要還本金的時候才發現這個人沒錢）

即使真斷了貸，總也是收回了一部分本金的

最后，從買房者的角度

每月工資收入相對均勻

等額本息或等額本金的現金流入流出也正好匹配

三、有一筆儲蓄，覺得長期能跑贏利率，但近期一兩年現金流壓力大，入不敷出，是否可以提前還款？

這個問題非常好

是對我前文的補充

前文針對是否需要提前還款的決策，提出核心是看長期收益率能否超過利率

但忽略了很重要的一點是

每個月都要還款，短期怎么辦？

我的建議是，仍然不必提前還款

這里涉及到提前還款的小知識

即可以選擇縮短期限或縮小月供

什么意思呢？

縮短期限：

即月供不變，但不必貸款比如30年了

可能20年就結束

但注意，這里縮短的是以后的年限

也就是說，提前還款之后仍然是要接著還月供的

所以從占用銀行資金的角度說

我們去掉了原來計劃中最后的那幾年的資金占用

縮小月供：

即年限不變，但月供減小

每月的現金流壓力會減小

但本質上

這種方式的提前還款是按照原來的比例降低了還款之后到到期日的這段時間的每個月的資金占用

這么講可能有點兒抽象

我還是舉個案例

假設我們貸款100元，分4年等額本息還清，這樣年供是28.20元

如果我們在第1年末決定提前還款24.36元

（這個數字是我算出來為了使得采用縮短年限剛好是縮到3年湊整的）

采用縮短年限的方法，還款期限縮短到3年整（即再還2年即可），年供不變

采用縮小年供的辦法，還款期限仍為4年（即再還3年），年供降為19.26元

那么三種方式的本金占用份額分布分別如下：

可以看到，兩種方式下，都做到了相對原計劃減少資金占用的效果

但縮短年限法更極端，更快減小了資金占用

縮小月供法，也減少了資金占用，但減小得更均勻，沒有那么極端

而兩種方法都沒有改變貸款的成本

所以結論就很明顯了

如果你的現金流壓力不大，只是覺得自己的收益率跑不贏利率

那么你應該選擇縮短年限法，盡可能減少資金占用

如果你有信心自己能跑贏，但只是現金流壓力太大

那么你似乎應該選擇縮小月供法，這樣以后月供壓力會減小

資金占用減少得也沒那么快

但是！注意，但是！

提前還款是不可逆的，如果你這陣子現金流壓力緩解過后

你也沒辦法把還掉的錢再貸出來！

所以，如果堅信自己能跑贏利率

并且 現金流只是個短期問題的話

那么解決現金流問題的辦法

還是應該從現金流著手

而非從減少資金占用時間（提前還款的本質）著手

具體怎么做呢？

比如我們可以預留出一年現金流缺口的金額

購入穩健類產品，或者干脆就存貨幣基金

而把剩下的錢仍然全部購買權益類資產（或其他你認為跑得過利率的資產）

這樣表面上看，你最近一年缺口的錢似乎跑不過利率

你存著不還，虧了，利率低于貸款利率，虧了

但如果算整體的賬

你虧的只是這一兩年現金流的利率差

整體資金占用時間會比你把錢都還掉應該還是要更多的

資金占用時間更多，長期收益率又能跑贏利率，那自然還是賺了

當然如果你剩余期限本來就不長，那你需要根據具體情況計算一下再來權衡

而對于 預期長期現金流都會壓力很大的朋友

那么提前還款，并選擇減小月供的方式則是最好的

四、每月公積金收入比月供多，并且有一大筆余額在公積金賬戶上，是按月提取還款還是一次性把余額用來提前還款？

這里與前面討論的差異在于，公積金如果趴在賬上，利息極低

有的地區公積金可以提取出來，有的地區不行，只能直接沖掉房貸（等同于提前還款）

如果可以提取出來，自然應該提取出來，然后投資你認為超過房貸利率的產品

如果不能提取出來，而余額又很大，那應該一次性提前還款

畢竟這部分錢等同于永遠不可能獲得超過利率的收益

如果大家還有相關的問題可以留言或后臺咨詢

畢竟理財和還貸是需要綜合考慮家庭各方面情況的

不存在絕對正確的公式和方法

我會提供我的角度的建議

也不一定對

或者說，沒有對錯

但我的建議也不一定是最合適的

僅供參考而已