樓市周期切換，那些穩(wěn)健型房企卻在提速

過去十年，沈陽樓市一直很有韌性，無論是在波動周期，還是在上漲周期，沈陽樓市每年成交量大概都徘徊在1500萬平上下。即使在充滿變數(shù)的2021年，沈陽新建商品房成交也能達(dá)到1418萬平，沒有大幅偏離。

2022年上半年的市場情況卻讓人捏了一把汗。年初由于疫情原因，樓市按下暫停鍵，2022年前5月成交只有207萬平，同比去年減少超50%。

但令人們意外的是，一場房交會讓市場再次見證了沈陽樓市的韌性。眾所周知，此次房交會成交破百億，受此帶動，六月出現(xiàn)連續(xù)兩周成交備案面積上漲，周成交環(huán)比漲幅最高達(dá)190%。

在市場的不確定性中，一些典型房企堪稱沈陽樓市強(qiáng)韌與穩(wěn)健的重要基石，在行情波峰時(shí)，不急不躁，在市場進(jìn)入低谷時(shí)，也能巋然不動。龍湖在沈陽就是這樣一家企業(yè)。

2021年，不少開發(fā)商業(yè)績出現(xiàn)下滑，而龍湖在沈陽的成交不僅沒有下降，反而穩(wěn)中有漲，以113.6億簽約額成為2021年樓市銷冠。在2022年前5月，龍湖在銷售套數(shù)、銷售面積方面依舊遙遙領(lǐng)先。

數(shù)據(jù)體現(xiàn)的是龍湖強(qiáng)大的市場號召力，更體現(xiàn)的是龍湖的穩(wěn)健。龍湖也在不斷驗(yàn)證，什么樣的房企才能穿越周期。

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龍湖的穩(wěn)健首先源于財(cái)務(wù)自律。

2021年，國家出臺重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策，而按照這一政策要求，龍湖向前回溯六年都一直保持“三道紅線”的綠檔水平。

一個(gè)人自律很難，一家企業(yè)組織的自律更是難上加難，尤其在“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的大環(huán)境下，在面對市場突飛猛進(jìn)的誘惑時(shí)，龍湖保持住了定力，非常不易。

截至目前，龍湖因?yàn)榉€(wěn)健的風(fēng)格繼續(xù)獲得多個(gè)信用評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普均分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級。

但放棄“三高”，是否就意味著放棄了企業(yè)的快速發(fā)展呢？顯然，龍湖并沒有。在近十年中國百強(qiáng)房企榜單上，龍湖一直穩(wěn)居前十，規(guī)模和業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長。在2021年，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額2900.9億元，同比增長7.2%，銷售面積1708.9萬方，新增土儲2355萬平方米，權(quán)益建面1338萬平方米。

龍湖用事實(shí)證明，穩(wěn)和快并不是矛盾體。

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龍湖穩(wěn)健的第二個(gè)方面來自“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰(zhàn)略。

目前，龍湖涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等業(yè)務(wù)，并在沈陽全部落地。

龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展，并不是無序擴(kuò)張，不是追逐熱點(diǎn)，而是步步為營，穩(wěn)步生長。

房地產(chǎn)作為龍湖核心業(yè)務(wù)，這一點(diǎn)始終未變，其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)則都是由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衍生而來，都與房地產(chǎn)有著清晰的上下游邏輯關(guān)系。

新業(yè)務(wù)隨著龍湖房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐步壯大，直至成為獨(dú)立的業(yè)務(wù)單元。重要的是，各種經(jīng)營性業(yè)務(wù)之間沒有割裂，而是協(xié)同發(fā)展。

比如在業(yè)內(nèi)，龍湖商業(yè)就有著“龍湖穩(wěn)壓器”之稱。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年龍湖已開業(yè)商場的同店銷售額和客流比均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，商業(yè)租金收入同比增長40%。疫情之下如此亮眼的表現(xiàn)，不僅為龍湖提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也成為龍湖在打造住宅項(xiàng)目時(shí)一個(gè)強(qiáng)勁助力。

如今年即將開業(yè)的龍湖沈陽渾南天街，不僅對當(dāng)時(shí)龍湖·云峰原著的大賣產(chǎn)生積極影響，時(shí)至今日，天街也依然被區(qū)域內(nèi)眾多樓盤視作重點(diǎn)利好進(jìn)行推薦。

（龍湖沈陽渾南天街效果圖）

還有龍湖冠寓也已形成完善體系，在沈陽，冠寓已布局5家門店1600間房間，有力地補(bǔ)充了沈陽居住解決方案，對于沈陽人才引進(jìn)大有助益。

（龍湖冠寓沈陽小北店實(shí)景圖）

多種經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展是龍湖的順勢而為，一方面讓龍湖的管理、運(yùn)營能力得以延伸，另一方面，則是避免了單一經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)性，讓龍湖這艘巨艦更加穩(wěn)固。

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龍湖穩(wěn)健的第三個(gè)方面來自于對品質(zhì)的嚴(yán)苛追求，這一點(diǎn)也是龍湖穩(wěn)健發(fā)展最為核心的保證。

其一、產(chǎn)品上始終追求更好。

市場競爭如逆水行舟，不進(jìn)則退，龍湖始終把創(chuàng)新放在首要位置，并以此不斷推動產(chǎn)品品質(zhì)的提升。在沈陽，龍湖的每一次新項(xiàng)目落地都不是簡單復(fù)制，而是根據(jù)市場趨勢，從戶型、精裝、園林、建筑等各方面進(jìn)行產(chǎn)品的迭代升級。

比如今年亮相的華發(fā) 龍湖·天曜項(xiàng)目，該項(xiàng)目在目前市場環(huán)境下創(chuàng)造了首開當(dāng)月4億的成交，總結(jié)其經(jīng)驗(yàn)，品質(zhì)上的創(chuàng)新升級是重要原因之一。該項(xiàng)目帶來了沈陽首個(gè)世界泳池豪宅，首個(gè)東方威尼斯水城、首座270°環(huán)水畫廊、首個(gè)雙層星空音樂劇場等多個(gè)“首個(gè)”，讓人耳目一新。

從創(chuàng)新力到展現(xiàn)力，再到項(xiàng)目的銷售力，華發(fā) 龍湖·天曜又一次抬高了沈陽樓市的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

（華發(fā) 龍湖·天曜實(shí)景圖）

事實(shí)上，回看龍湖過往項(xiàng)目，從龍湖·滟瀾山到龍湖·舜山府，從龍湖·云峰原著到龍湖·天奕，再到龍湖 方林·云河硯，龍湖一直保持著這種創(chuàng)新的穩(wěn)定性，每一個(gè)項(xiàng)目都能帶來新改變，都有引爆市場的創(chuàng)新點(diǎn)。

其二、始終堅(jiān)持高品質(zhì)的交付。

龍湖對交付品質(zhì)非常重視，確保所有設(shè)計(jì)階段的創(chuàng)新創(chuàng)意都能在交付中得到最佳呈現(xiàn)。高品質(zhì)交付讓龍湖在高端產(chǎn)品上的實(shí)力得到了更全面的展現(xiàn)。

（龍湖·雙瓏原著實(shí)景圖）

值得注意的是，在龍湖已交付項(xiàng)目中，很多設(shè)計(jì)在多年后依然能夠領(lǐng)先市場。如龍湖·滟瀾山，交付十一年，如今依然保持著高顏值。

（龍湖·滟瀾山實(shí)景圖）

值得一提的是，龍湖·云頌在前不久特別增加了景觀交付標(biāo)準(zhǔn)，打造了一個(gè)360°環(huán)幕瀑布。在規(guī)劃敲定后還舍得增加投入，沒有幾個(gè)開發(fā)商能做到。

其三、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

龍湖的物業(yè)也是龍湖品質(zhì)的重要一環(huán)，是購房者關(guān)注的重點(diǎn)。

十余年來，龍湖旗下的物業(yè)品牌，龍湖智創(chuàng)生活一直在堅(jiān)持“善居計(jì)劃”，包括“社區(qū)凍齡”、“愛家煥顏”兩大行動，持續(xù)為業(yè)主優(yōu)化園區(qū)生態(tài)環(huán)境，提升居住品質(zhì)。

好的物業(yè)能夠讓房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效增值，有媒體統(tǒng)計(jì)，在相同地段，由于龍湖物業(yè)的優(yōu)質(zhì)管理，二手房價(jià)格會比周邊高出15%-20%。但龍湖的業(yè)主更在意的還是龍湖的房子所帶來的幸福感。在東北，超十萬戶的業(yè)主連續(xù)三年給龍湖物業(yè)打出了93%+的滿意度，足見對其認(rèn)可。

在地產(chǎn)媒體圈混跡十多年，我一直用“有特殊的魔力”來形容龍湖。但這種魔力并不復(fù)雜，其邏輯就是穩(wěn)定的品質(zhì)發(fā)揮讓購房者永遠(yuǎn)可以相信龍湖，穩(wěn)健的銷售自然順理成章。

結(jié)語：

2022年的樓市很魔幻，而魔幻背后，穩(wěn)健也成為樓市的新邏輯，成為購房者和房企的共同選項(xiàng)。龍湖則又一次走在了市場前沿，穩(wěn)健的風(fēng)格就像刻在企業(yè)的骨子里一樣，讓龍湖在應(yīng)對周期切換之時(shí)充滿底氣。