上海解封了，房租到底該如何減免？

【導(dǎo)語(yǔ)】房屋租金分為居住和商用兩種，居住用房大多數(shù)承租者是可以使用房屋的，只是被封控收入變少，而商用房由于封控，大多是無(wú)法使用的，只能空關(guān)著，商家當(dāng)然也沒(méi)有收入。那到底房租能不能減免呢？注意：這里討論的前提是“依法”，如果談?wù)搼?yīng)不應(yīng)該減免，每個(gè)人都有自己的觀點(diǎn)，不在本文討論之列。以下進(jìn)行分類(lèi)討論：

一、居住類(lèi)房屋

1. 如果存在疫情影響承租人占有使用房屋的情況，居住類(lèi)房屋承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

2. 如果疫情并不影響承租人占有使用房屋的情況，居住房屋承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

以上兩個(gè)問(wèn)題，一并回復(fù)如下：

根據(jù)上海市高院最新指導(dǎo)意見(jiàn)，如果因疫情影響承租人占有使用房屋的，比如：因出租人主動(dòng)限制或房屋所在地采取疫情防控措施等導(dǎo)致承租人實(shí)際無(wú)法使用房屋，承租人提出減免租金請(qǐng)求的，一般予以支持；如果疫情不影響承租人占有使用房屋，承租人提出減免租金請(qǐng)求的，一般不予支持。

此類(lèi)糾紛法院首先會(huì)引導(dǎo)當(dāng)事人協(xié)商調(diào)解解決。協(xié)商調(diào)解不成的，可結(jié)合合同約定的租期及履行方式、房屋實(shí)際占有使用情況、受疫情或者疫情防控措施影響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理。

二、商用類(lèi)房屋

1. 疫情期間，出租人能否以商業(yè)用房承租人遲延支付租金為由主張解除合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任？

根據(jù)上海市高院最新指導(dǎo)意見(jiàn)：承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒(méi)有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

3. 商業(yè)用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

根據(jù)上海市高院最新指導(dǎo)意見(jiàn)：承租國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的小微企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)等承租人，請(qǐng)求出租人按照上海市有關(guān)政策免除合理期限內(nèi)的租金的，應(yīng)予支持。

承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行協(xié)商調(diào)解；協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華人民共和國(guó)民法典》第五百三十三條情形的，可結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情況予以支持。

三、裁判觀點(diǎn)參考

1.(2020)滬02民終10763號(hào)案法院觀點(diǎn)：租賃雙方書(shū)面明確《租賃合同》，但鑒于2020年2月適逢疫情嚴(yán)重期間，金允公司雖非國(guó)有企業(yè)，基于公平合理原則，禾久圓公司與金允公司之間可均按50％結(jié)算租金。

2. (2020)滬0101民初24904號(hào)案法院裁判觀點(diǎn)摘要：鑒于2020年2月至4月期間確屬疫情嚴(yán)控階段，公司因人員流動(dòng)受控確實(shí)無(wú)法正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)于該期間所涉損失，租賃雙方應(yīng)當(dāng)基于公平合理原則予以共同分擔(dān)，第一食品公司對(duì)于2020年2月至4月期間租金可予減半計(jì)收。鑒此，第一食品公司應(yīng)按50%比例退還爭(zhēng)鮮公司2020年2月及3月租金。

3. (2020)蘇01民終6242號(hào)案裁判觀點(diǎn)摘要：自2020年1月以來(lái)，我國(guó)遭受新冠病毒影響，閩松公司、龔祖原系經(jīng)營(yíng)酒店式公寓，受疫情影響較為嚴(yán)重，故依照相關(guān)規(guī)定，一審法院酌定2020年2月份房屋占有使用費(fèi)予以免除，3月份、4月份房屋占有使用費(fèi)減半收取。

【總結(jié)】以上有關(guān)房屋租金減免的問(wèn)題，可以概括如下：對(duì)于住宅，如果沒(méi)有因疫情影響居住，法院一般不支持減免；對(duì)于商用類(lèi)房屋，首先延遲付款的，法院不支持解除合同；如果確實(shí)因疫情導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，如果房屋是國(guó)有的，則按相關(guān)政策執(zhí)行（各地均發(fā)布了具體的減免政策），如果是非國(guó)有房屋，也可以根據(jù)實(shí)際情況酌情支持減免。

文/杜繼業(yè)（上海市專(zhuān)職律師，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）