購買公房使用權(quán)，規(guī)避風險有妙招

—— 公房使用權(quán)能否買賣，主要風險有哪些，該如何規(guī)避？

【引言】公房使用權(quán)上市交易，市場價格與普通商品房相比要低得多，而且再轉(zhuǎn)讓沒有稅費，對于急于“安居樂業(yè)”的朋友來說是一個很不錯的選擇。而實務中，大家擔心的問題也不少，上海杜繼業(yè)律師就相關焦點問題逐一剖析并提供規(guī)避風險的小妙招供大家參考。

一、公房使用權(quán)（承租權(quán)）買賣合同效力如何？

合同有效。從法理上看，使用權(quán)屬于用益物權(quán)，是物權(quán)的一種；從法律規(guī)定看，我國目前并沒有相關法律、法規(guī)禁止公有住房使用房屋的交易，正所謂“法無禁止即可為”。

風險規(guī)避提示：由于公房使用權(quán)交易相比普通房屋，交易量較少，一些中介機構(gòu)甚至專業(yè)人士對其了解不多，在交易時往往直接套用普通住房買賣所使用的“居間協(xié)議”模板，導致有關重要事項約定不清，表述不明，一旦產(chǎn)生爭議，將對維權(quán)產(chǎn)生影響。務必注意合同文本的內(nèi)容，需要與公房使用權(quán)買賣的實際情況相一致。

二、賣家如果毀約，可以起訴要求賣家（原使用權(quán)人）協(xié)助變更使用權(quán)登記？

既然合同有效，而且也不存在履行障礙的情況下，賣家就有義務配合完全使用權(quán)變更登記。需要注意點是，使用權(quán)（承租權(quán)）變更需要出租人（產(chǎn)權(quán)人）同意，但并不是需要其出具一份同意書，上海市的做法是，在使用權(quán)變更前會有一個征詢的程序，一般在物業(yè)公司進行，一旦征詢通過即代表產(chǎn)權(quán)人同意使用權(quán)變更。同時，物業(yè)公司也會對是否存在交易障礙進行審查，如房屋是否存在違建、房屋是否已經(jīng)列入改造或拆遷等。另外，還應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

風險規(guī)避提示：達成交易意向之后，建議盡快去物業(yè)公司辦理征詢。

三、公房使用權(quán)購買條件與普通商品房有何區(qū)別？

購買上海市公房使用權(quán)需要購買人具有上海戶籍，而居住證積分即使達到120分也不能購買。另外，新的規(guī)定已經(jīng)將公房購買列入限購，只有符合上海市的限購條件，才能購買使用權(quán)房。

四、使用權(quán)公房與普通商品房在權(quán)利狀況上有何不同？

最后一個問題，也是最關鍵的問題，很多朋友關注。兩者的主要區(qū)別是，普通商品房獲得的是所有權(quán)，所有權(quán)的完整的“權(quán)能”可分為：占有、使用、收益、處分。而使用權(quán)房的權(quán)利人除占有、使用外，同樣也可以將房屋出租、出售使用權(quán)，而且如果使用權(quán)人（承租人）喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，可以由其有本市城鎮(zhèn)常住戶口的配偶或直系親屬繼續(xù)承租。繼續(xù)承租的個人可以由取得公有住房承租權(quán)的當事人指定；取得公有住房承租權(quán)的當事人未指定的，可以參照財產(chǎn)繼承順序確定。由此可見，公房使用權(quán)雖然與所有權(quán)不完全相同，其實也相差無幾。

【結(jié)語】由于公房使用權(quán)交易數(shù)量較少，從實務來看，無論房產(chǎn)中介，甚至有些法律專業(yè)人士也不十分熟悉，因此交易過程中，正確擬定合同條款并符合交易流程十分重要。

文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）