樓市變天：中國要學習德國和新加坡了？

文 | 緩緩君

首發 | 緩緩說

8月31日，國務院新聞辦公室舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會，會議明確：

“十四五”期間，住房和城鄉建設部將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。

同一天，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。

看到這兩條新聞的時候，我第一反應是想到了新加坡和德國的住房政策。

在之前的文章中，我曾經寫過：“在解決住房問題上，新加坡模式是值得我們借鑒的。”

當時就有人問，新加坡模式到底是什么模式？

今天就專門來展開講一講。

此外，由于中國大陸的房改進程曾深受香港住房政策的影響，所以本文會先對香港模式和新加坡模式做一個對比，這也會方便你來對兩種模式的得失利弊做出自己的分析。

01

香港和新加坡，同為亞洲四小龍，同樣是城市規模的經濟體，同樣都靠海，人口密度也都很大，但兩地的居住條件卻是天差地別。

截至2018年底，新加坡的住房自有率達到了91%，是全世界住房自有率最高的經濟體之一，而香港的住房自有率為49.2%，差不多只有新加坡的一半。

那么，是不是新加坡人住的房子比較小，讓大家擠在一起呢？

不是的。

在人均居住面積上，新加坡約為30平米，而香港僅為13.3平。

即新加坡不僅大家都有自己的房子住，而且住的還遠比香港要寬敞。

為什么會這樣？

我認為關鍵就在于兩地樓市政策的區別。

由于二戰時飽受日本蹂躪，新加坡其實是個廢墟上建立起來的國家。

1947年，英國殖民政府 （當時新加坡還是英國殖民地） 曾在房屋報告中，給出了這樣的評價：

“新加坡是世界上最糟糕的貧民窟之一，是文明社會的恥辱。” “Singapore had one of the world’s worst slums, a disgrace to a civilised community.” - British colonial government housing report 1947.

但英國殖民當局并沒有為此做出什么改善。

一直到1959年，新加坡自治邦成立時，住房依然極度稀缺，200萬人中約有80萬住在貧民窟。

新加坡能有今天的成就，靠的是新加坡人自己。

這其中，李光耀功不可沒。

李光耀執政后，提出了“居者有其屋”的口號，并于1960年組建了建屋發展局（Housing Development Board） ，由政府出面大力推動保障性住房 （組屋） 的建設。

在建屋發展局成立后的60多年時間里，新加坡政府累計建造組屋超過100萬套，為超過80%的國民提供了廉價的住房。

組屋的價格有多便宜？

根據Numbeo的樣本數據，新加坡組屋的房價收入比僅為4.8，即一個新加坡家庭不到5年的收入就能買得起。

而且針對中低收入家庭，政府還會給購房補貼，最高可達8萬新元 （約合人民幣38.5萬）。

而在便宜的地段 （非成熟區） ，一室一廳型的組屋（36或45平方米），其總價也不過10萬新元 （約合人民幣48.1萬） 左右。

所以對于新加坡家庭來說，如果你不挑地段，只要有份工作就能買得起房 （當然，這里說的是家庭，單身人士購買組屋還是有各種條件限制的） 。

這就是為什么新加坡的住房自有率能高達91%。

那么，組屋的品質怎么樣？

早期的組屋確實比較樸素，戶內的層高較低，裝修也簡陋。

后來新加坡政府有錢了，組屋也開始越來越注重美觀。

品質也越建越好。

但它們都有一個共同點，就是沒有圍墻，也沒有保安。

組屋一般是以組團的形式，通過多棟合圍在一起，共享綠化和基本的公共配套。

這可以在很大程度上提高土地的利用率。

除此之外，組屋還有一個特點，就是居住密度比較高，容積率普遍在2.8-3.5，高的可以達到4.0。

而容積率最高的一個組屋樓盤，叫做“達士嶺”，容積率超過9.0，因為有50層樓高，也被稱為摩天組屋。

達士嶺組屋位于新加坡的核心區域，它為普通收入家庭在好地段“上車”提供了可能 （新房銷售時是周邊商品房價格的1/3） ，并且也極盡可能地改善了因高層高密度而帶來的社會、環境問題，榮獲了多項國際大獎。

但對居住品質有要求的朋友們應該也已經發現了，就是這些 （超） 高容積率的組屋，居住密度實在是太高了，采光、私密性和便利程度 （比如等電梯的時間） ，必然要受到影響。

如果讓你住這樣的房子，有些人甚至可能會覺得很壓抑。

這也是為什么這些年新加坡組屋的居住人口占比，反而是在持續下降的。

巔峰時期，組屋的居住人口占比高達87%，如今已慢慢下降到80%左右，因為一部分中產階級有錢了之后，選擇了購買私人房屋 （相當于我們的商品房） 以改善居住條件。

如今的新加坡住房市場已發展成典型的雙軌制：以組屋為代表的保障型住房為老百姓解決基本的住房問題，這部分主要靠政府來推動；但如果你想要住的好，那就自己去買商品房，這部分價格由市場來自行調節。

新加坡模式的雙軌制，通過梯度化的供應體系，滿足了不同層次的需求，既穩住了房價，也給改善用戶留下了空間。

為了確保這一體系能長期貫徹下去，新加坡還出臺了一系列配套的法律。

比如新加坡憲法就規定，土地收入要直接歸入國庫，政府不能拿出來花，這就堵死了政府走土地財政這條路的可能。

1966年，新加坡還頒布了《土地征收法》，賦予了政府可以為了公共利益而強制征地，并且征地價格可以遠低于市場價。

這大大降低了組屋的建設成本，并加快了建設效率。

關于征地，最騷的一個操作發生在2003年，新加坡政府為了修一條地鐵，以1塊錢（新元）的價格，征收了川崎公園公寓約220平方的土地，一度引起了輿論的極大爭議。

而新加坡政府的解釋是，地鐵修通后，被征收土地者手里余下的土地會大幅升值，不僅不會虧反而還能大賺一筆，所以政府只給出象征性的補償并沒有什么問題。

從這里也可以看出，新加坡的保障性住房能夠克服重重阻礙，在幾十年的時間里持續貫徹下去，離不開一個強勢的政府。

（李光耀本人就是一個非常強勢的執政者，在土地問題上，他很明確地表達過，土地私有制會嚴重損害新加坡的發展，所以在他執政的幾十年里，就是在持續不斷地征地，到了2000年的時候，新加坡大約8成的土地，都已經征為政府有）

而香港模式則是另一個極端——極其依賴土地財政，而且政府還很弱勢。

這就導致執政者即便看到了問題的所在，也無力做出改變，直到落入了今天這般田地。

02

香港回歸之前，英國殖民政府把香港的土地收歸英國王室所有。

二戰結束以后，世界格局發生變化，當時的英國并不確定香港未來的歸屬，自然也不會花大力氣在香港搞工業化，于是賣地就成了殖民政府的一項重要收入來源。

香港的大地產商們則抓住了這一契機。

1953年，霍氏集團的霍英東 （很多人都把賬算在李嘉誠頭上了） 想出了期房銷售+按揭貸款的銷售模式，香港人也將其稱之為“賣樓花”。

由于地產商的資金來源中有相當大的一部分靠的是貸款和融資，所以期房銷售模式一經推出，極大地加快了開發商的資金回籠速度，省下了大量的財務成本 （如利息支出） 。

這也幫助地產商們迅速做大做強。

到了1970年的時候，隔壁新加坡模式的成功，影響到了香港。

港英政府也有樣學樣，搞起了公屋建設，這對打壓香港的房價，確實起到了一定的作用。

1984年底，情況發生了轉變。

當時中英兩國政府簽訂了《關于香港問題的聯合聲明》，明確了香港必須回歸中國。

為了防止英國殖民政府趁香港回歸前大肆賣地斂財，雙方約定香港每年出讓的土地不得超過50公頃。

但要特別說明的是，建設公屋是不受50公頃的指標約束的。

只不過，對于當時的英國政府而言，反正香港已經注定是要還給中國的，哪還有什么心思搞公屋建設。

而商品房土地又受到指標限制，這就導致了從1985年開始，香港的住房供給嚴重不足，房價進入到了一個快速上升通道，到1997年香港回歸時，房價已經比1985年時翻了好幾倍。

在這種局面下，香港第一任行政長官董建華上任后，立即提出了“八萬五”計劃，即通過每年興建不少于85000套房屋，來幫助老百姓解決住房問題。

事實證明，“八萬五”計劃對于打壓房價起到了極為顯著的效果。

（從香港1980-2018房價走勢圖中你可以看出，香港的房價是一路上漲的，只有1997-2003年間出現了下跌，有人說是1997亞洲金融風暴的原因，這是原因之一，但不是主因，因為香港在1999年經濟就已開始反彈，2000年經濟增速甚至達到了驚人的7.7%，但當時房價依然在下降）

但也因此觸動了既得利益群體。

香港的大地產商們通過輿論造勢，煽動高價接盤的中產階級家庭走上街頭，反對政府繼續執行“八萬五”計劃，否則就要求董建華下臺。

和新加坡不同的是，香港是很典型的弱勢政府，民眾上街鬧一鬧，政府迫于壓力不得不改變政策，哪怕這項政策更符合香港的長期利益 （這也是為什么我們要推出《香港國安法》） 。

“八萬五”計劃被迫半途而廢，此后，香港再也沒能大規模興建公屋。

香港的住房供應，基本就只能靠商品房市場了。

而且很壞的是，大地產商們還會想方設法阻擾政府加大住宅用地的出讓力度，導致香港每年的土地供應量極為有限，房價不斷上漲，房地產相關行業和香港經濟的綁定越來越緊，土地出讓金也越拍越高。

到了2017年時，香港光是土地出讓收入就達到了1280億，占到當年香港全部財政收入的22%，如果算上所有和土地以及房地產相關的收入，占比更是高達的43%。

這就導致了香港政府、大地產商、買了房的中產階級家庭，以及房地產的上下游產業，都被綁在了一條船上。

林鄭月娥上臺后，曾試圖改變這一局面。

2018年，林鄭月娥曾公布過“明日大嶼愿景”計劃，希望通過填海建造人工島嶼，來新增土地建設 26-40萬住宅單位。

說白了，就是你不讓我出讓土地，那我填海造島蓋房子，總可以了吧？

可悲的是，還是不行。

這次大地產商們又開始鼓動極端環保分子，以環保問題為借口，反對政府填海造島。

一系列的阻擾，讓香港長期登頂全球房價最高城市，而且人均居住面積還小得可憐。

更關鍵的是，特區政府即便看到了問題，也知道怎樣去緩解，但因為受限于種種制約，無力做出改變。

香港和新加坡，原本稟賦條件 （城市規模、人口密度、地理條件等） 差不多的兩座城市，在住房問題上，可謂是走上了兩個極端。

03

1998年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，中國內地走向了房改的深水區。

在這次改革前后，我們曾同時考察過新加坡和香港兩種模式，并一度提出了“高收入家庭購買商品房、中等收入家庭購買經濟適用房、低收入家庭租住廉租房”的三層次住房供應體系。

然而，在改革實踐中，制度卻缺乏連貫性。

比如1998年的房改23號文曾提出，要“建設以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”。

之后幾年，新建房屋中經濟適用房的占比一直保持在20%左右。

然而到了2002年，國土資源部發布了11號令，讓“招拍掛”成為土地出讓的主要方式；2003年18號文又提出，要讓“大多數家庭購買或租賃商品房”，經濟適用房的占比開始大幅縮減；與此同時，“發揮市場在配置資源中的作用”成為了房地產政策的主旋律。

中國的住房政策也開始大力借鑒香港模式 （2006年-2016年，招拍掛出讓土地占總出讓土地面積的81.5%） 。

2008年，全球性金融危機爆發，中國隨后啟動了“四萬億計劃”，“建設保障性安居工程”又開始登上歷史舞臺。

這一輪保障性住房的建設，包括公租房、廉租房、共有產權房、棚戶區改造安置房等等 （經濟適用房則不怎么提了） ，并且各地有差異化的政策。

其中棚戶區改造，在很大程度上改變了困難家庭 （尤其是中西部地區） 的住房條件，也改善了城市面貌，成為了一項重大的民生工程，但部分地方在執行政策時走偏了方向，過度的貨幣化安置，造就了一批拆遷暴富的群體，還推高了當地市的房價，違背了保障性住房的本意（貨幣化安置相當于拆遷的時候賠你錢，而實物安置則是拆遷后賠償你房子） 。

而房價的上漲，又讓地方政府嘗到了土地財政的甜頭，為了實現土地出讓金的最大化，一些地方政府刻意縮減宅地的供給，減少房屋供應，助推房價進一步上漲。

回顧整個過程，你會發現，98年房改之后，我們既想學新加坡模式，又想學香港模式，然后在“摸著石頭過河”的過程中，越來越倒向香港模式，地方政府對土地財政的依賴也越來越強。

到了2017年時，房地產行業對地方政府財政收入的貢獻達到了35.4% （其中土地出讓金占24%，房地產相關稅收占11.4%） 。

高房價隨之也引發了一系列的社會經濟問題。

就拿杭州來說，2016年G20之后，全市房價出現了普遍性的翻倍式上漲，部分熱門區域的房價，上漲幅度已不止一倍。

這對新入社會的年輕人來說，真的很不公平。

就因為晚生了幾年，他們買房的難度和所需要付出的代價，遠遠超出了他們的學長學姐。

而有些人一旦發現，自己無論如何努力，也趕不上房價的上漲之后，自然會陷入了“習得性無助”。

所謂的“習得性無助”，是心理學上的一個概念。

1967年，美國心理學家塞利格曼設計了一項實驗，他把狗關進了籠子里，然后每次蜂鳴器一響，就給狗施加電擊。

最初，狗會試圖反抗和越獄，但在多次試驗之后，狗發現自己無論如何也擺脫不了被電擊的命運，它的行為隨之發生了改變：

只要蜂鳴器一響，它就趴在地上驚恐哀叫，哪怕實驗人員把籠子打開，它不會試圖逃跑了。

這種行為上的改變，就被心理學家們稱為“習得性無助”

1975年，塞里格曼又以人為受試者，設計了新的實驗。

在新設計的實驗中，塞里格曼發現，“習得性無助”同樣適用于人類。

回到房價問題上，如果當地的房價是年輕人努把力有可能夠得上的，這可能會激發大家拼搏的斗志，但如果房價漲得太離譜，年輕人發現自己無論如何努力也不可能買得起房子時，“躺平”就會成為大量年輕人無奈之下的集體選擇。

有些人可能會說，這里的房子買不起，可以換個城市啊。

關鍵就在于，能提供高薪崗位和良好發展機遇的城市，目前放全國來看就那么幾個，而這些城市的房價，無一例外都在2015年后發生了大幅上漲（至于如何讓產業更加均衡的分布在不同城市，則是另一個話題了，但這對共同富裕的實現同樣非常重要，本文不專門展開了） 。

當然，政府也嘗試過各種調控手段。

但這些調控手段，往往又會帶來新的問題。

就拿新房的限價措施來說，確實壓低了新房的銷售價格，但一、二手房價的倒掛，也導致投機套利行為的出現。

價格倒掛越明顯，投機行為也越瘋狂。

像深X理那樣，騙取經營貸用于買房，找人代持，大家一起集資 （按出資比例確定股份） 買房等違規行為，絕非個例。

還是以杭州以為例，杭州前不久推出了一大波紅盤。

其中有一個叫杭州XX院的樓盤，周邊二手房成交價已經賣到10萬以上，新房受政府控價限制只賣4.8萬，這個樓盤當時還有最后一批333方的超大戶型房源。

這意味“搖到就是賺到”，而且浮盈高達上千萬。

換誰誰不心動？

所以這批房源一經推出，就引來了大量的“房票”，搖號中簽率低至3.3%。

而且因為報名的人太多，購房者自動進入到拼社保的階段，最后發現，只有滿格社保 （社保滿187個月） 的報名者才有資格參與搖號，但中簽率依然如此之低。

除了杭州XX院之外，亞運村板塊，未來科技城板塊等杭州的熱門區域，搖號的中簽率都非常之低。

我的家人去打太極拳，這段時間連她那批拳友都在討論，大家一起湊份子來搖號買房，賺錢了大家一起分。

杭州新房市場投機套利的瘋狂程度，由此可見一斑。

當一個社會的投機回報遠遠超過勞動回報，毫無疑問會消解勞動者的奮斗意愿，是對“勤勞致富”精神的一種踐踏。

04

怎么破局？

我認為應該大力借鑒新加坡模式。

想要讓全體人民住有所居，光靠市場自行調節一定是行不通的，因為這個件事本身就是逆市場規律的。

絕大多數西方發達國家，它們的住房自有率大多在50%-60%之間，而新加坡能高達91%，靠的就是政府的強制干預。

我們也應該由政府出面，大力興建保障性住房，先為老百姓解決“有沒有的住”這個初級問題（比如共有產權房，就應該借鑒新加坡的組屋，在有資格購買的群體內實現封閉的循環轉讓，突出房子的居住功能，弱化投資屬性，真正回歸到保障性住房的初衷），而如果想要“住的好”，那就再通過市場來配置資源，形成符合中國特色的雙（多）軌制政策。

當然，中國和新加坡國情不一樣，所以也只能是借鑒，而不是照抄。

原因主要有兩方面：

一是新加坡只是一個城市級規模的國家，而中國是一個14億人口的大國，國情更復雜，人口的聚集效應也更加明顯，治理難度不在一個級別。

二是新加坡的“居者有其屋”政策，只惠及新加坡國民和永久居民，外籍勞工是享受不到的。

當我們在討論新加坡住房高自有率的時候，很多人忽略了一個客觀事實：

新加坡570萬人口中，公民和永久居民僅為403萬，剩下的167萬都是外國人。

這其中，大約有120萬人是外籍勞工。

這些外籍勞工也為新加坡的發展付出了勞動和汗水，但他們是沒有資格購買廉價的組屋的。

站在新加坡的角度，優先保障本國國民的權益這當然沒問題，但從結果上來說，就是壓榨了人口占比超過20%的那群外籍勞工。

（據統計，去年新加坡疫情爆發時，約90%的感染者為外籍勞工）

而我們國家是不可能這么做的。

因為在中國大城市從事中低端勞動的外來務工人員，也都是我們的同胞，是中國公民。

這些人同樣應該獲得政府提供的保障，而不是被壓榨和區別對待。

但你說要讓所有人都 （在大城市） 有自己的房子，住房資源恐怕是供應不上的。

所以我們還是要大力發展好租賃市場（尤其是大城市） 。

而在這一方面，德國毫無疑問是全球各個國家中的“優等生”。

德國對租客的保障非常給力。

不僅通過法律限制了租金的漲幅 （德國是三年內不得超過15%，所以當我看到住建部出臺城市年租金不得上漲超過5%的政策時，第一反應就是想到了德國） ，還充分保障了租客不會被房東單方面驅逐的權利。

而在租賃市場的房源供應上，我認為可以針對不同群體，提供特定的房源。

比如針對本地中低收入家庭，就給他們提供公租房；對藍領群體，就提供藍領公寓；對剛畢業沒幾年的大學畢業生，提供專門的白領公寓。

這些公租房、公寓選址和數量，可以根據城市產業的分布進行合理的規劃和調配，讓那些暫時買不起房的人，也能有一個相對不錯的容身之處。

當然，這就很考驗一座城市的設計規劃水平了。

總之，我們應該充分借鑒德國和新加坡的成功經驗，結合中國國情，制定完善我們的住房政策，并將政策落到實處，讓全體國民住所有居成為現實，而不僅僅是一個口號。

05

從去年深圳提出要學習新加坡的組屋模式，到最近國務院召開“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會，我特意去看了下相關的知乎話題。

我發現這兩個話題下面都有很多不友好的評論。

這些不友好的言論，大多出于苦澀現實下的無奈和失望，以及由此引發的對政府 （能否真的解決好住房） 的不信任。

但這恰恰說明了中國住房問題之嚴峻，已經到了不得不進行大力改革的階段了。

另一方面，我們目前正面臨“百年未有之大變局”。

這句話不是說說而已，無論從金融、外交、科技還是國防等方方面面，我們都正在面臨巨大的挑戰，也還有那么多卡脖子的問題等著我們去攻克。

在這些問題和挑戰之下，亟需全體國民挽起袖子一起努力，一起奮斗。

但正如上文分析的，高房價正在不斷地消解年輕人的奮斗意愿，樓市的投機套利機會正在讓社會變得越來越浮躁。

從這一點來說，能不能解決房子的問題，事關整個國家的前途命運。

學習香港模式，還是轉向新加坡模式？

我們已走到了十字路口。

而我們的選擇，也將決定中國的國運！

P.s

結尾再補充一段比較有意思的事。

當年李光耀搞“居者有其屋”，并不完全是為了解決民生問題。

根據《李光耀回憶錄1965-2000》一書的記載，李光耀之所以會下定決心花大力氣來解決老百姓的住房問題，有很大程度是出于政治上的考慮。

一來是，李光耀注意到，各國首都的選民總是傾向于給執政黨投反對票，而當時新加坡的選民幾乎都住在市中心，這讓他感到很不安，所以他決定讓國民擁有自己的住房，并把這些住房以相對均衡的方式分散在不同區域，以避免選民都集中在一處（對于新加坡這樣的城邦型國家而言，市中心就相當于常規國家的首都了）。

二來是，為了讓新加坡人心甘情愿把孩子交出來服兵役。

新加坡的法律要求所有年滿18周歲的男性公民和第二代永久居民（PR）強制為國家服兵役。

這和新加坡建國時極度惡劣的地緣環境有關，背后還有一段很奇葩的往事。

新加坡獨立時一度并入到了馬來西亞這個國家，然而馬來西亞不要它。

1965年，馬來西亞執政聯盟在國會就要不要把新加坡驅逐出去進行了投票，結果以126票贊成、0票反對的結果全數通過。

馬來西亞隨即緊急修改了憲法，正式把新加坡踢了出去。

從這一點來講，新加坡是被迫獨立的。

獨立后的新加坡，自身體量太小，周圍又強敵環繞，在國家安全方面一度極為緊張，也正是在這一地緣處境下，新加坡制定了強制兵役制度。

但問題是，新加坡這個國家的成立，本身就有很大的偶然性，它沒有自己的歷史，老百姓自然也少了一份對國家的認同感。

面對隨時有可能爆發的戰爭，新加坡的父母們憑什么把自己的孩子交給國家去賣命呢？

李光耀想到的辦法是，一定要讓老百姓有自己的房子。

因為當國民有了自己的房子之后，他們會覺得“新加坡有他們的份，值得他們的孩子去捍衛。如果國民服役人員的家庭沒有自己的住房的話，那么，他們遲早會得出結論：他們所捍衛的是有錢人的財產。”

最后，關于新加坡的歷史和地緣處境，過去我曾專門寫過，有興趣的可以讀一讀。

緩緩君：985高校工科男，時代華語圖書簽約作者。有一些故事，也有一些觀點；有一點理性，也有一點溫度，已出版《我就喜歡這樣的你》。公眾號：緩緩說（huanhuanshuo520）