碧桂園的底氣：未來三年 每年增長10%

3月25日，碧桂園公布了2020年年度業(yè)績。作為龍頭房企，碧桂園的年報一如既往地受到了市場各方的高度關(guān)注。

年報數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，碧桂園集團連同其聯(lián)營合營公司共同實現(xiàn)歸屬于集團股東權(quán)益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.3%，權(quán)益銷售面積6733萬平方米，同比增長8%，銷售業(yè)績再創(chuàng)新高。

這里需要注意的是，碧桂園公布的是權(quán)益銷售額，而非業(yè)內(nèi)按慣例公布的全口徑銷售額。如果按照全口徑銷售額計算，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年全年碧桂園的銷售額為7888億元，穩(wěn)居行業(yè)第一位置。

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞地產(chǎn)研究）

年報顯示，2020年碧桂園實現(xiàn)總收入4629億元，毛利約1009億元，凈利潤約541億元，表現(xiàn)不俗。

這一成績的取得，是建立在2020年疫情沖擊、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼、各類成本居高不下等因素影響的背景下，更顯得難能可貴。

在年報發(fā)布會上，讓人眼前一亮的除了自身的靚麗財報數(shù)據(jù)外，還有碧桂園集團總裁莫斌的表態(tài)。他說，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷售額增長，并保持各項經(jīng)營指標同步增長。

這個被稱作碧桂園“三年增長”的計劃，一經(jīng)公布就受到了市場的高度關(guān)注。碧桂園這個三年增長計劃，究竟如何實現(xiàn)呢？

或許，答案可以從年報中找到。

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其實，眾所周知的一件事是，同樣的市場條件下，分母越大，絕對增長率就越低。從2020年碧桂園年報來看，在2019年實現(xiàn)權(quán)益銷售額5522億元的基礎上，碧桂園2020年的絕對增長率看似并不高，但考慮到龐大的分母基數(shù)，碧桂園能取得5707億元的業(yè)績也屬難能可貴。

如果將視線拉長遠一些，我們可以看到，從2016年到2020年，碧桂園5年間的權(quán)益合同銷售額復合增長率以25%的數(shù)字傲視群雄。如果從權(quán)益合同銷售面積來看，5年間碧桂園的復合增長率也達到23%。在激烈競爭的市場環(huán)境下，碧桂園以強勁的韌性詮釋了大象起舞的含義。

（數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告）

另外，作為衡量企業(yè)經(jīng)營能力重要指標之一的銷售回款率來看，由于碧桂園持續(xù)對回款目標強考核，強化標準化、精細化的管理機制，去年碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5193億元，權(quán)益回款率達到91%，并連續(xù)五年高于90%，這在行業(yè)內(nèi)絕對屬于領先水平。

對于資金密集型的房企來說，銷售回款率的意義在于，這一數(shù)字越高，代表資金的周轉(zhuǎn)速度越快，也意味著企業(yè)財務資金管控能力越強，進而為保障充足的現(xiàn)金流奠定基礎，并會大大提高企業(yè)抵御風險的能力。換句話說，回款率某種意義上代表著企業(yè)的自身造血功能是否強勁。

如果說銷售業(yè)績和回款率代表著造血功能的話，負債和融資能力則代表著企業(yè)的風險情況和長足發(fā)展基石。甚至業(yè)內(nèi)流行的觀點認為：對于資金密集型的房企來說，最強最重要的不是產(chǎn)品競爭力，而是融資能力，融資甚至代表著房企的生命線。

反觀碧桂園，截至去年末，其有息負債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%。截至期末，碧桂園手中可動用現(xiàn)金余額達到1836億元，彈藥十分充足。

同時，碧桂園凈借貸比率僅為55.6%。目前，碧桂園已連續(xù)多年保持凈接待比率低于70%，這在國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中并不多見。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2020年這一指標的百強房企均值為94.6%，碧桂園遠低于行業(yè)均值。

從融資方面來看，碧桂園去年期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點，融資成本進一步降低。

（數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告）

2020年，受疫情影響，市場不確定性增加，穆迪甚至在4月將中國房地產(chǎn)行業(yè)的展望下調(diào)為負面，直到數(shù)月后才重新調(diào)升回穩(wěn)定。在此背景下，穆迪將碧桂園評級逆勢調(diào)升至投資級Baa3，標普也于年內(nèi)將公司評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”。目前，碧桂園已獲穆迪和惠譽兩家權(quán)威機構(gòu)的投資級評級，在國內(nèi)民營企業(yè)中屈指可數(shù)。

國際權(quán)威評級機構(gòu)的信用背書的意義在于，這將大幅提升了碧桂園的信用水平，從而獲得更多投資者的青睞，有助于拓寬企業(yè)融資渠道，降低融資成本。

這一點，從碧桂園去年的發(fā)債成本可見一斑。

據(jù)統(tǒng)計，2020年碧桂園共發(fā)行了7筆共計35.44億美元海外債券，票面利率位于3.125%-5.625%區(qū)間。今年1月5日，碧桂園成功定價發(fā)行雙年期共計12億美元債券，其中5.5年期票據(jù)票面利率僅2.7%，再創(chuàng)公司債券融資成本的新低。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)海外債融資成本為8.32%，碧桂園的發(fā)債利率遠低于行業(yè)水平。

（數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告）

靚麗的財務數(shù)據(jù)不僅凸顯了碧桂園作為龍頭房企的穩(wěn)健性，也讓碧桂園成為在新監(jiān)管標準下的模范生，為行業(yè)做出榜樣，更為其未來實現(xiàn)三年增長計劃奠定良好基礎。

此外，值得一提的是，截至2020年12月31日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入7851億元，預計未來結(jié)算收入穩(wěn)中有升。

這意味著什么呢？要知道，由于房地產(chǎn)行業(yè)預售制的特殊性，盡管房屋在出售時已經(jīng)產(chǎn)生銷售額，但必須要等到完成竣工驗收、向購房者交付物業(yè)之后，已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入才能在財務報表中成為確認收入，較大規(guī)模的已售未結(jié)收入在很大程度上鎖定了公司今年乃至未來兩三年內(nèi)業(yè)績提升空間。

從最新的銷售表現(xiàn)來看，碧桂園在今年一開年就實現(xiàn)了開門紅。

今年1-2月，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額868.6億元，同比增長61.33%。2月單月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約465.5億元，同比增長122.52%；實現(xiàn)權(quán)益合同銷售建筑面積約526萬平方米，同比增長108.42%。十強房企中，碧桂園是唯一實現(xiàn)2月環(huán)比增長的企業(yè)，增幅為15.45%。

所以說，莫斌喊出三年增長計劃的底氣之一也正是來源于碧桂園遠超行業(yè)平均水平的銷售情況。

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如果說過往良好的銷售和強勁的經(jīng)營狀況、穩(wěn)健的財務是碧桂園制定三年增長計劃表象的話，那么，其充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備、超前戰(zhàn)略布局和強大的公司管治則是碧桂園實現(xiàn)高質(zhì)量增長計劃的必備內(nèi)功。

早年間，碧桂園廣泛布局中國廣大中小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略曾令人不解，然而從實際情況來看，也恰恰是這一超前的戰(zhàn)略布局，成就了今天碧桂園的行業(yè)地位。

截至去年底，碧桂園項目已經(jīng)全覆蓋了中國內(nèi)地所有省份，已簽約或已摘牌的項目總數(shù)達2958個，覆蓋了中國289個地級市、1350個縣級市/區(qū)/縣。要知道，按照2019年8月民政部公布的統(tǒng)計公報，中國的地級市也總共才有293個，縣級數(shù)量為2851個。

這一完善的覆蓋網(wǎng)絡所具備的廣度和深度，除碧桂園外，中國沒有任何一家房企可以做到。而土地儲備的廣泛布局可以分散風險，深度聚焦也有利于提升競爭優(yōu)勢。

截至去年末，碧桂園在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約1.75萬億元，潛在的權(quán)益可售貨值約5000億元，權(quán)益可售資源合計約2.25萬億元，以此前權(quán)益銷售額為基數(shù)，可強力支撐公司未來3.5年以上的發(fā)展。

當然，盡管自身已經(jīng)擁有龐大優(yōu)質(zhì)的土地儲備，不放棄新的市場機會的同時，碧桂園也在進一步優(yōu)化補充自身的土儲布局和提升經(jīng)營效率。

2020年全年，碧桂園共獲取511幅土地，權(quán)益總代價約2100億元。其中，65%位于三四線城市，當期獲取已開盤項目中，年化自有資金回報率大于30%的超過9成，新獲取的項目經(jīng)營效率明顯提升。

（數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告）

在新獲取土地中，75%的土儲聚焦五大都市圈。而碧桂園前瞻性地深度布局五大都市圈，完美地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大都市圈，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動趨勢。

碧桂園通過多元化拿地策略，獲取高質(zhì)量土地，權(quán)益比也逐年提升，2020年新獲取權(quán)益比已達到88%。碧桂園預計，2021年新推權(quán)益貨量約7000億元以上，加上12月底帶入的約2600億貨量，全年權(quán)益可售貨量約9600億元以上。全年可售資源充足，預計全年去化率不低于65%。

在碧桂園已布局的245個三四線城市中，84%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)。同時，廣泛的布局在分散風險的同時，也將為未來業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長提供不竭動力。

碧桂園以行業(yè)前所未有的廣度和深度布局中國房地產(chǎn)市場的背后，是其董事會主席楊國強對中國新型城鎮(zhèn)化前景的持續(xù)看好。

“所有追求美好生活的中國人每天都在奮斗之中，在有適當經(jīng)濟條件的時候，他們首先考慮的是希望居住得更好。”楊國強認為，隨著農(nóng)民工工資提升，他們會產(chǎn)生居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏交通、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套的農(nóng)村住。因此，他們最大可能會在有基本配套、生活便利的城鎮(zhèn)居住。

廣東-佛山順德碧桂園等總部周邊項目

當幾乎所有房企都把目光瞄準大城市的時候，楊國強卻看到了別人最容易忽視的的機會。換句話說，楊國強其實也給碧桂園未來的發(fā)展指明了一個方向，那就是緊跟國家政策方向，洞察市場機會，讓碧桂園從規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。只有這樣，才有實現(xiàn)未來持續(xù)穩(wěn)健增長的最大可能性。

當然，有了超前的謀略，也要修煉內(nèi)功，提升公司管治水平，才能真正實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

年報顯示，去年，碧桂園著眼于全周期競爭力提升，加強對各項成本的管控，全年銷管費占收入6%，同比降低1個百分點，費用總額為277億元，同比降低18.4個百分點，這也顯示了碧桂園的管理精度在不斷提升，經(jīng)營質(zhì)效在進一步展現(xiàn)。

此外，憑借敏銳的前瞻預判，碧桂園自2018年下半年以來就以“行穩(wěn)致遠”戰(zhàn)略統(tǒng)籌發(fā)展的方方面面。2021年，碧桂園連續(xù)第三年將“全競提升”作為年度主題，并從“一率五力”等六個方面定義如何全面提升競爭力，進一步通過自我檢視全面提升全周期綜合競爭力，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。

自古以來，成大事者，天時地利人和缺一不可。借助中國新型城鎮(zhèn)化的春風，依靠廣泛而深入的市場布局，超前的戰(zhàn)略眼光，強大而精細的公司管治，才真正是碧桂園三年增長計劃最大的信心和底氣。