廣東
一宗地塊的命運，牽動著整個板塊的未來。
去年6月，海珠區(qū)赤沙涌以東儲備用地擬調(diào)規(guī)，將商地改為涉宅用地。
因該地塊就與琶洲南TOD相隔一條馬路，調(diào)規(guī)信息一出，業(yè)主們當場就炸開了鍋。
而時隔近一年，這宗地塊終于有了新的進展。
官方正式發(fā)布控制性詳細規(guī)劃聽證會公告，公開招募聽證會代表及旁聽公眾，并定于5月20日正式開會。
對于這次“商改住”調(diào)規(guī)風波，樂居君想給廣州政府點個贊。
面對反饋意見，規(guī)劃部門并未簡單“一刀切”推進或撤回，而是先在網(wǎng)絡進行征詢意見公示，并以聽證會的形式進一步公開聽取意見，為后續(xù)工作提供參考依據(jù)。
根據(jù)公告，規(guī)自局海珠區(qū)分局明確表示，已綜合相關(guān)意見，圍繞片區(qū)品質(zhì)、未來發(fā)展、道路交通、公服配套、景觀風貌等方面對規(guī)劃方案進行了優(yōu)化完善。
換句話說，之前披露的那版調(diào)規(guī)方案，不是最終答案。
住宅占比是多少？具體設計會不會改？內(nèi)部配套是增是減？這些懸念，可能要等聽證會開完之后才能揭曉。
值得一提的是，本次聽證會共選出17名代表，構(gòu)成相當立體：既有政府部門代表，也有居民代表和企業(yè)代表。
廣州這座城市，在“聽勸”這件事上，從來沒讓人失望過。尊重多方意見，才能讓城市發(fā)展得越來越好。
我們再來回顧一下這塊地。地塊位置，就在琶洲南TOD旁邊，隔著一條馬路。
在2022年，該地塊曾簽約"廣州國際電競中心"項目，規(guī)劃由珠光集團引進EDG電競俱樂部總部，意圖打造集電競、文創(chuàng)、商業(yè)于一體的產(chǎn)業(yè)地標。
但后來，珠光集團陷入債務困境，該項目就遭受停滯，地塊也隨即進入“沉睡狀態(tài)”，一直沒有新的規(guī)劃出爐。
直至2025年6月，廣州市規(guī)劃和自然資源局一紙公示，讓它再次站上聚光燈。
原商業(yè)用地擬調(diào)整為二類居住用地兼容商業(yè)設施用地。
另外，還對容積率、建面、限高、內(nèi)部配套進行相應調(diào)整。具體如下圖：
說好的電競地標變成了高層住宅，這讓隔壁琶洲南TOD的業(yè)主瞬間炸了！
當時，一份業(yè)主堅決反對“商改住”規(guī)劃的聯(lián)名信在網(wǎng)上瘋傳。
翻看業(yè)主們的意見，主要集中在四個點上：
一、說好的嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，怎么突然“商改住”。
二、削減16萬㎡的商業(yè)體量，扼殺區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級空間。
三、新增的宅地沒有規(guī)劃學校，是不是要來蹭省實琶洲分校學位資源。
四、現(xiàn)在已經(jīng)很堵車了，新增居住人口會不會壓垮路網(wǎng)容量。
這四個問題，大概率也是5月20日聽證會上的爭論焦點。
值得一提的是，該地塊大概率還會繼續(xù)“商改住”，只是住宅的占比和相應的規(guī)劃會有所調(diào)整。
而很多人認為這次“商改住”違背了琶洲“嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)”的承諾，其實是個誤會。
2022年省政府批復設立琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)時，文件確實寫了“嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)”。
但是，仔細看文件，當時同意設立的廣州琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積702.1672公頃。
其中，琶洲南區(qū)范圍為：東至北山涌，南至新滘東路，西至華南快速，北至黃埔涌。
（重點都用紅色標記起來了）
從批復的范圍來看，此次“商改住”地塊，甚至琶洲南TOD，都不在琶洲南區(qū)范圍內(nèi)。
這也就是說，當時“嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)”的這句話，并沒有包括該宗地塊。
省政府琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)批復的琶洲南區(qū)范圍
而在2023年廣州政府批復同意的《琶洲南區(qū)城市設計深化及控制性詳細規(guī)劃》中，琶洲南區(qū)才向西邊擴容。
自此，琶洲南TOD及該宗地塊的位置，才被納入至琶洲南區(qū)。
琶洲南區(qū)城市設計深化及控制性詳細規(guī)劃內(nèi)的琶洲南區(qū)范圍
所以，這次“商改住”并不是琶洲“說話不算數(shù)”，而是區(qū)域規(guī)劃在動態(tài)調(diào)整。
當然，業(yè)主們的擔憂也是實打?qū)嵉摹獙W位、交通、商業(yè)配套，都是必須回應的真問題。
聽證會之后，答案應該會更清晰。
說回市場。
目前琶洲在售的新盤住宅，貨量其實不多。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2026年4月15日，琶洲板塊庫存量約為3.7萬㎡。
琶洲南TOD二期目前僅剩80來套住宅未售，保利天奕也不過剩下100來套。
即便套均價上千萬，但這兩個樓盤依舊是廣州樓市熱銷榜的“常客”，可見琶洲板塊的市場認可度十分之高。
在克而瑞·好房點評網(wǎng)中，保利天奕一期綜合評分高達7.83分，在海珠區(qū)排名第一，并榮獲“廣州海珠豪宅型住宅比鄰榜冠軍”
至于赤沙涌以東這宗地塊，未來如果真的變成住宅，大概率也會走改善型豪宅路線，地價不會便宜。
接下來，一起靜待聽證會的結(jié)果。希望能給出一個“皆大歡喜”的答案。
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