商業(yè)不動產(chǎn)試點(diǎn)提速 REITs市場料持續(xù)擴(kuò)容

近期，我國公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場申報提速，以商業(yè)不動產(chǎn)REITs為代表的新品類不斷擴(kuò)容，多只標(biāo)志性“首單”創(chuàng)新產(chǎn)品亮相。

機(jī)構(gòu)人士測算，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)步入加速推進(jìn)階段，REITs市場將持續(xù)擴(kuò)容。今年以來，交易所已受理的商業(yè)不動產(chǎn)REITs擬募集資金規(guī)模，已超過去年全年REITs發(fā)行總量。今年新上市REITs規(guī)模有望達(dá)到千億元量級，將在盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資、完善資本市場生態(tài)等方面發(fā)揮重要作用。

試點(diǎn)提速 “首單”頻出

近期，多只公募REITs申報迎來新進(jìn)展。中國證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，易方達(dá)廣西北投高速REIT、中航中核匯能新能源REIT雙雙獲得證監(jiān)會批復(fù)。

與此同時，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)步入加速推進(jìn)階段，中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)商業(yè)不動產(chǎn)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)REIT、中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT、國泰海通砂之船商業(yè)不動產(chǎn)REIT陸續(xù)獲得反饋。

華泰證券研究所所長張繼強(qiáng)分析，商業(yè)不動產(chǎn)申報項目呈現(xiàn)“供給提速、資產(chǎn)多元、單筆規(guī)模適中、估值較樂觀”的特點(diǎn)。商業(yè)不動產(chǎn)REITs的發(fā)展打開市場空間，開啟萬億級市場的新時代。審批效率提升，為市場迅速帶來優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也為房地產(chǎn)等企業(yè)盤活資產(chǎn)開辟新渠道。

在品類創(chuàng)新方面，“首單”示范效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。日前，創(chuàng)金合信北京國資商業(yè)REIT已提交申報并獲受理。該項目是2025年底商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動后，全國首單“城市更新+科技創(chuàng)新”資產(chǎn)組合REITs，標(biāo)志著我國城市更新資產(chǎn)正式以標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品形式走向資本市場。

中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰預(yù)計，REITs市場擴(kuò)容在即。二季度開始，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有望掛牌上市。商業(yè)不動產(chǎn)REITs推出所帶來的發(fā)行規(guī)模增長，將有助于繁榮整個市場生態(tài)，推動增量資金入市。

債基入市 “活水”將至

在一級市場積極擴(kuò)容的同時，資金端的配套舉措也在同步跟進(jìn)。近期，多只新設(shè)的混合二級債券基金明確將公募REITs納入投資范圍，這有望為市場引入新的投資者群體，逐步增強(qiáng)市場流動性。

從近期新發(fā)產(chǎn)品的合同條款中可見一斑。長信基金公告顯示，長信穩(wěn)健匯利90天持有期債券基金將于5月14日起發(fā)售。該基金可投資公募REITs，將綜合考量宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況等多方因素，對公募REITs的投資價值進(jìn)行深入研究，精選具有較高投資價值的公募REITs進(jìn)行投資。

公募REITs納入債券基金投資范圍，符合當(dāng)前政策導(dǎo)向。證監(jiān)會此前發(fā)布的通知明確提出，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍。

中信建投證券固定收益首席分析師曾羽表示，將REITs納入二級債基的投資范圍，有望進(jìn)一步提升基金產(chǎn)品的資產(chǎn)配置效果。

制度優(yōu)化 擴(kuò)容可期

從政策端觀察，制度規(guī)則持續(xù)完善，為REITs市場高質(zhì)量擴(kuò)容保駕護(hù)航。

從頂層設(shè)計來看，REITs專項立法工作已納入規(guī)劃。證監(jiān)會印發(fā)的2026年度立法工作計劃中列明的“需要抓緊研究、擇機(jī)出臺的項目”，包括制定《公開募集不動產(chǎn)投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》等。

證監(jiān)會此前發(fā)布的通知還明確，研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富投資者資產(chǎn)配置選擇。后續(xù)將結(jié)合市場發(fā)展情況深入研究相關(guān)建議，為REITs市場引入更多長期資金，促進(jìn)市場健康發(fā)展。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇建議，下階段的關(guān)鍵是將多層次REITs市場升級為全周期的資產(chǎn)培育平臺：一方面，促進(jìn)資管轉(zhuǎn)型，引導(dǎo)市場主體在REITs平臺持續(xù)主動管理，破解優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“惜售”梗阻，以存量盤活帶動增量擴(kuò)容；另一方面，強(qiáng)化公私募市場協(xié)同發(fā)展，讓公募REITs與機(jī)構(gòu)間REITs互為補(bǔ)充，為不同類型新業(yè)態(tài)的長期運(yùn)營提供適配的金融土壤。

來源：中國證券報