碧桂園高周轉狂飆后的帝國崩塌

編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網「于見專欄」

2023年10月，碧桂園正式宣告美元債違約，這家曾連續六年蟬聯國內房企"銷冠"的"宇宙第一房企"，終究沒有逃過暴雷的命運。

從巔峰時期7588億元的年銷售額，到2025年僅剩330億元的慘淡業績；從曾經引以為傲的13萬員工大軍，到如今不足1.5萬人的精瘦身軀；從三四線城市"拿地即開工"的高周轉神話，到全國各地此起彼伏的維權潮。

碧桂園的墜落，不僅是一家企業從云端跌落泥潭的故事，更是中國房地產行業狂飆突進二十年后集體沉疴的縮影。當"高杠桿、高周轉、高負債"的三駕馬車同時熄火，當審計機構對財報"無法表示意見"，當家族分紅與債務黑洞形成刺目反差，碧桂園留給社會的，絕不只是一堆爛尾樓和數不清的維權業主，更是一個關于資本貪婪、監管缺失與行業畸形的深刻警示。

速度崇拜下的質量災難

碧桂園內部有一個聞名業界的"456"法則，拿地4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再周轉。為配合這一速度崇拜，公司甚至制定了嚴苛的獎懲制度：摘牌即開工獎勵20萬元，推遲一天遞減1萬元，超過40天直接撤職，3個月內開盤再獎20萬元，超過7個月同樣撤職。

這套制度確實創造了驚人的速度，2017年碧桂園合同銷售突破5508億元躍居行業第一，2018年上半年銷售額同比增長42.8%，存貨周轉率高達0.36，遠超同行水平。

但速度是有代價的，而且這個代價最終由普通購房者承擔。近年來，碧桂園在全國6個省13個地市的樓盤均出現工程質量問題和集體維權，涵蓋安徽安慶、巢湖、蕪湖，江蘇如東、靖江、無錫，廣東臺山等地。

業主投訴的問題觸目驚心，墻體裂縫、屋頂漏水、瓷磚空鼓、樓梯酥松掉塊、衛生間滲水、地板鼓包生蟲。有業主憤怒地表示："瓷磚是最便宜劣質的小廠磚，平整度不好，鋪貼更是不平整，室內門是最便宜的PVC門，說白了就是塑鋼門，乳膠漆底層處理不扎實，鼓包脫落，這連廉租房都不如！"沈陽碧桂園云麓的業主更為悲慘，合同約定2023年12月交房，但房屋質量問題眾多，屋內多處漏雨，空調間嚴重積水，下水管高于平面5厘米且管口封閉導致雨水無法排出，墻體修了3次依然裂縫，精裝柜子全部翹曲變形。

比質量問題更可怕的是安全事故。2023年僅上半年，碧桂園在建項目就發生了多起安全事故，安徽六安金安城市之光的傷亡事故已是當年第五起。短短40天內，江蘇啟東碧桂園工地發生火災，這已是40天內的第四起安全事故。

高周轉模式下，施工方被迫采用最低標準趕工，安全管理流于形式，"蘿卜快了不洗泥"成為常態。當企業在內部文件中堂而皇之地寫下"高周轉是我們戰無不勝的法寶"時，他們顯然忘記了：樓塌了，賬可以重組，人沒了，命不能重來。

債務重組外衣下的家族利益博弈

2025年3月30日，碧桂園發布了2025年年報。這份被外界稱為"近四年最好成績單"的財報顯示：全年實現營業收入約1549億元，凈利潤16.2億元，歸屬股東應占凈利潤32.6億元，成功實現賬面扭虧為盈。有息負債從2535億元降至1480億元，降幅高達42%；總負債從9846億元縮減至7679億元；總資產約8121億元，凈資產約443億元。表面看，這是一份漂亮的"翻身仗"答卷。

但剝開這層光鮮的外衣，真相令人警醒。碧桂園在財報中坦承，821.3億元的"其他收入及收益凈額"主要來自債務重組收益。

這是會計層面的技術性處理，而非經營狀況的根本改善。中指研究院企業研究總監劉水一針見血地指出："這更多是會計層面的調整。債務人在債務重組中，因重組債務賬面價值超過清償價值的差額一次性計入當期利潤，形成債務重組收益。"若剔除這筆非經常性收益，碧桂園的經營層面仍處于階段性虧損狀態。為了對沖債務重組的賬面游戲，公司對存貨計提了高達445億元的減值準備，對金融資產及財務擔保又計提了105億元的減值損失，兩項合計550億元的資產減值，恰恰暴露了underlying項目的真實價值早已大幅縮水。

這份"盈利"財報背后，碧桂園的經營造血能力已近乎枯竭。2025年權益合同銷售金額僅330.1億元，權益銷售面積約402萬平方米——與曾經7588億元的銷售巔峰相比，不足當年的5%。一家年銷售330億的房企，要支撐8121億元的總資產和7679億元的總負債，其可持續經營能力不能不令人質疑。

而就在債務重組取得"決定性成果"的同時，楊氏家族的利益輸送從未停止。據公開資料統計，由于楊氏家族持有碧桂園超過40%的股份，這些年間僅分紅收益就超過420億元。2023年7月，就在違約前夕，楊惠妍宣布將碧桂園服務20%股權（價值64億港元）"捐贈"給國強公益基金會，而該基金的創始成員正是楊惠妍的妹妹楊子瑩。更蹊蹺的是，碧桂園服務總裁李長江及其妻子在同一時期突然減持套現離場。

境外債務重組方案中，普通債權人的轉股價為2.6港元/股或10港元/股，而楊惠妍家族的轉股價格卻低至0.6港元/股——碧桂園股價已跌至0.315港元/股，債權人轉股溢價超5倍，而家族的價格卻低于市價。與此同時，楊氏家族以5000萬美元的低價獲得了馬來西亞"森林城市"項目60%的股權，這個原總投資額高達2500億人民幣的項目，正在被從上市公司體系中剝離至家族私人名下。

一邊是普通債權人血本無歸、業主房屋爛尾維權無門，一邊是創始家族數百億分紅落袋為安、核心資產左手倒右手，這種"公司虧損、家族暴富"的劇本，與恒大的故事何其相似。

從萬人大廠到信任廢墟

碧桂園的人員收縮堪稱中國房地產行業的標志性事件。

2018年末，公司員工總數達到13.14萬人的歷史峰值，2023年末降至約4.31萬人，2024年末銳減至約2.28萬人，單年裁員幅度高達47%，到2025年末，僅余約1.41萬人。

七年時間里，碧桂園裁員超過11.7萬人，裁員比例高達89%。2025年財報中，營銷及行政費用同比下降15.7%被作為"運營效率提升"的亮點宣傳，但這背后是多少員工被掃地出門的辛酸。

裁員的方式同樣缺乏基本的企業良知。

據離職員工反饋，僅一部分人拿到N+1補償，多數人被迫簽署"自愿離職協議"，拖欠工資普遍在3-6個月。留下的員工面臨極高的工作強度，"一個項目總管五六個項目"成為常態。2023年以來，設計院、機器人板塊減員比例超60%。區域公司數量從高峰期的106個合并精簡至僅剩10個左右。

2025年5月，楊惠妍、莫斌等高管因未及時披露財報被上海證券交易所譴責，這是繼2024年后的再次違規。一邊要求員工"不躺平"，一邊將自己的股權悄悄轉移；一邊高喊"保交樓是第一要務"，一邊讓數萬名員工在沒有任何保障的情況下失去生計。

而那些買到碧桂園房子的業主，處境同樣艱難。2025年，碧桂園累計交付房屋約17萬套，自2023年至2025年三年間累計交付近115萬套——數字看似可觀，但財報背后并未提及的是，這些"交付"中有多少是縮水減配后的"驚裝房"，有多少業主在收房時面對墻體裂縫、屋頂漏水、瓷磚空鼓等問題欲哭無淚。

鳳凰縣碧桂園業主房屋從2024年開始出現墻體開裂、陽臺漏水，向物業反映后得到的答復是"開發商已撤出，不予理會"；住建局回復稱"開發商短期現金流緊張回款困難，正在積極籌措資金"，一句"資金困難"，就把老百姓的安居樂業打發了。

2025年全年僅330億元的銷售金額，意味著碧桂園幾乎已經失去了市場信任，老業主的推薦成為"重要支撐"，這與其說是口碑，不如說是無奈。

更深層的傷害在于對整個產業鏈的波及。碧桂園的債務危機直接拖累了無數供應商、承包商和建筑工人。一家曾經總資產近萬億的房企巨頭，在2025年財報中凈資產僅剩443億元——這個數字甚至不及楊氏家族歷年分紅的總額。

正如一位業內人士所言：碧桂園的"高周轉"本質上是將風險轉嫁給產業鏈上的每一個參與者，銀行承擔信貸風險，供應商承擔賬款拖欠風險，購房者承擔爛尾和質量風險，員工承擔失業風險，而最終的紅利，卻流向了極少數人的口袋。

結語

碧桂園的故事，遠未結束。2025年年報發布當天，碧桂園股價僅收報0.315港元/股，市值134.4億港元，這與它"宇宙第一房企"的名號形成了荒誕的對比。

16.2億元的凈利潤、42%的有息負債降幅，這些數字在債務重組的會計魔法下看似亮眼，但330億元的年銷售額、1549億元且仍在下滑的營業收入、445億元的存貨減值計提，無一不在訴說著同一件事：這家企業已經失去了造血能力，所謂的"扭虧為盈"不過是一場精心設計的賬面游戲。

碧桂園的興衰，給整個行業留下了太多值得深思的命題：當"456"高周轉模式成為行業標桿，質量與安全被拋諸腦后，誰來守護購房者的基本權益？當企業以萬億規模瘋狂擴張，創始家族卻將數百億分紅收入囊中，這種"利益私有化、風險社會化"的游戲規則，還要持續多久？當一家房企的年報需要靠債務重組收益才能"扭虧"，而實際經營仍在虧損，這樣的"盈利"又有多少意義？

從恒大到碧桂園，從融創到世茂，房地產行業的暴雷名單越拉越長。這些企業曾是地方政府土地財政的"金主"、是銀行信貸的"優質客戶"、是資本市場的"明星標的"——但當潮水退去，人們才發現，那些光鮮亮麗的財報數字背后，是無數家庭的積蓄化為烏有，是無數工人的汗水付諸東流，是無數購房者用畢生積蓄換來的"驚裝房"和爛尾樓。

楊惠妍在2025年初提出了"二次創業"的口號。但對于一家負債近八千億、年銷售僅剩三百億、信用破產、人才盡失的企業而言，"二次創業"更像是一個美好的修辭。真正的創業，不是債務重組后的賬面騰挪，不是對離職員工的"返聘"傳聞，更不是把核心資產低價裝入家族口袋的資本操作——而是對那些被裂縫墻體嚇醒的業主、對被拖欠工資的員工、對被賴賬的供應商，有一個最起碼的交代。

碧桂園的警鐘，應該長鳴。不僅長鳴于地產行業的董事會，更應長鳴于每一個監管者的案頭、每一家金融機構的風控室、每一位購房者的選房路上。因為下一個"碧桂園"，也許正在某個角落，復制著同樣的高周轉神話，醞釀著同樣的崩塌劇本。

【天眼查顯示】碧桂園控股有限公司，成立于2007年，位于香港特別行政區。企業股本1000000萬港元，并已于2019年完成了債權融資，交易金額43億港元。風險方面共發現企業有天眼風險信息201條；還發現企業有裁判文書2條；涉訴關系62條，開庭公告56條，立案信息3條。