萬科房地產(chǎn)開發(fā)板塊裁員63%

萬科房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)員工在2020年至2025年間累計減員12,468人，比例高達63.45%，這一數(shù)據(jù)背后是多重因素交織的深刻轉(zhuǎn)型，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)一個時代的終結(jié)。

一、數(shù)據(jù)事實：五年結(jié)構(gòu)性巨變

? 2020年末：房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)員工19,649人（行業(yè)巔峰時期）。

? 2025年末：該業(yè)務(wù)員工銳減至7,181人。

? 五年凈變化：累計減少12,468人，減員比例63.45%。

? 結(jié)構(gòu)性調(diào)整：萬科集團總員工數(shù)量并未同比例坍塌，2025年末在冊員工總數(shù)131,429人，較2024年末微增2.97%。這背后是開發(fā)業(yè)務(wù)劇烈收縮的同時，物業(yè)服務(wù)（萬物云）等經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)擴張——2025年萬物云員工增加6,304人，總?cè)藬?shù)達108,745人，完全對沖了開發(fā)端的人員縮減。

二、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：從“開發(fā)”到“開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”

面對房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”向“黑鐵時代”的轉(zhuǎn)變，萬科明確了“開發(fā)業(yè)務(wù)做減法，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)做加法”的核心戰(zhàn)略。

? 開發(fā)業(yè)務(wù)收縮：投資大幅放緩，2024年全年僅新增13個項目。資源高度聚焦于核心城市和“保交付”任務(wù)，2025年按期保質(zhì)交付房屋11.7萬套。

? 經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)擴張：物業(yè)服務(wù)（萬物云）、商業(yè)運營（印力）、長租公寓（泊寓）、物流倉儲（萬緯）等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，因其現(xiàn)金流穩(wěn)定、周期性弱，被確立為對抗行業(yè)周期的“第二曲線”。2025年，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入達580.1億元。

三、組織架構(gòu)革命：史上最大規(guī)模“削藩”

2025年9月，萬科落地了成立近40年來最大規(guī)模的組織變革，這是實現(xiàn)人員精簡的直接推動力。

? 打破三級架構(gòu)：全面撤銷北京、華東、華中、南方、西南五大區(qū)域公司，以及原有的開發(fā)經(jīng)營本部，打破了沿用近二十年的“集團-區(qū)域-城市”三級管控模式。

? 轉(zhuǎn)向二級扁平管控：新架構(gòu)變?yōu)椤凹瘓F總部-地區(qū)公司”兩級模式。集團總部新設(shè)13個職能中心（如投資發(fā)展中心、成本招采中心），直接管理全國16個地區(qū)公司，采購、財務(wù)、人力等核心權(quán)限全部上收至總部。

? 目的與成效：此次“削藩”旨在終結(jié)過去區(qū)域公司“各自為戰(zhàn)”造成的資源浪費和內(nèi)耗，實現(xiàn)“極限降本”和資源全國一盤棋統(tǒng)籌。2025年上半年，開發(fā)業(yè)務(wù)通過此類精益管控和組織優(yōu)化，實現(xiàn)人工與中后臺費用同比下降超過18%。

四、財務(wù)壓力與生存之戰(zhàn)：巨額虧損下的極限求生

萬科裁員的核心驅(qū)動力是嚴(yán)峻的財務(wù)現(xiàn)實。

? 巨額虧損：2025年，萬科歸母凈利潤虧損885.56億元，2024-2025兩年累計虧損近1380億元。

? 債務(wù)壓頂：截至2025年末，萬科有息負(fù)債合計3,584.8億元，其中一年內(nèi)到期的達1,605.6億元，而貨幣資金僅672.4億元，償債壓力巨大。

? 銷售下滑：2025年上半年銷售金額691億元，同比下降45.7%；前三季度銷售收入1,004.6億元，同比大幅縮水。

在這種“活下去”成為首要任務(wù)的極限壓力下，降本增效、極限“瘦身”成為生存的必然選擇。通過組織優(yōu)化和人員精簡，據(jù)估算每年能為公司節(jié)省約18億元的管理費用。

五、治理結(jié)構(gòu)變革：從職業(yè)經(jīng)理人到國資深度管控

2025年是萬科公司治理發(fā)生根本性變化的一年。

? 高管更迭：2025年1月27日，創(chuàng)始人王石時代的最后標(biāo)志性人物——董事會主席郁亮、總裁祝九勝等集體辭任。來自大股東深鐵集團的辛杰接任董事會主席。

? 國資主導(dǎo)：一系列深鐵背景的高管進入核心崗位，萬科正式從過去近三十年的“職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)”模式，進入“國資深度管理”新階段。

? 劇烈動蕩：2025年以來，已有超過30位核心高管或區(qū)域負(fù)責(zé)人離職。組織調(diào)整與人事震蕩交織，進一步加速了人員的自然流失與主動優(yōu)化。

深鐵集團在2025年累計提供了超過300億元的借款支持，幫助公司穩(wěn)定經(jīng)營，但面對千億級虧損與債務(wù)壓力，現(xiàn)有支持僅是杯水車薪。

六、行業(yè)背景與影響：一個時代的終結(jié)

萬科裁員是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影。

? 政策轉(zhuǎn)折：2020年8月出臺的“三道紅線”政策，徹底終結(jié)了房地產(chǎn)依賴“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的擴張模式。

? 行業(yè)出清：自2019年房地產(chǎn)從業(yè)人員達到293.7萬人的峰值后，行業(yè)便進入持續(xù)減員通道。萬科63.45%的減員比例，表明行業(yè)調(diào)整已從財務(wù)報表上的“降負(fù)債”，深入至企業(yè)組織的“刮骨療毒”。

? 未來形態(tài)：這預(yù)示著未來中國頭部房企的典型形態(tài)：更輕、更專、更依賴運營和服務(wù)能力。

總結(jié)

萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)63.45%的人員減員，是三重邏輯疊加的必然結(jié)果：

1. 生存邏輯：在行業(yè)冰凍、巨額虧損和債務(wù)重壓下，通過組織“刮骨療毒”和人員精簡來極限求生。

2. 戰(zhàn)略邏輯：堅決從高周轉(zhuǎn)的增量開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向以經(jīng)營性業(yè)務(wù)為穩(wěn)定器的存量運營模式。

3. 治理邏輯：在深圳國資全面主導(dǎo)下，推動了一場告別“諸侯分治”、強化總部集權(quán)的深刻治理變革。

這12,468人的離開，標(biāo)志著一個依賴土地紅利和金融杠桿狂飆突進的時代徹底落幕。與此同時，一個更聚焦、更扁平、更注重現(xiàn)金流和運營質(zhì)量的新萬科，正在艱難重塑之中。