車位辦產(chǎn)證虛增交易？解放上海不動產(chǎn)新規(guī)變化

上海樓市“新七條”出臺一個多月，住房交易明顯升溫。上周六，二手房網(wǎng)簽量1632套創(chuàng)下5年單日新高。

是不是官方虛增數(shù)據(jù)？故意把車位算進去了？夫妻更名被鎖死，會增加交易成本？你一定也聽過這些聲音。

真的是這樣嗎？官方say no！

這些啊，其實是部分平臺賬號對3月1日施行的《上海市不動產(chǎn)登記技術規(guī)定》的誤讀。

簡單來說，這次不動產(chǎn)的調(diào)整，屬于登記領域的技術性優(yōu)化，不影響普通市民的日常交易。

上海市確權(quán)登記局說，新規(guī)是上海的不動產(chǎn)登記技術規(guī)定第四次調(diào)整。此前一版于2021年3月1日施行，有效期為5年，此次修訂屬于正常到期更新，以銜接現(xiàn)行國家政策和社會變化。

施行一個多月來，市場比較平穩(wěn)，并不存在所謂“增加交易成本”等異常情況。

之所以，讓人們產(chǎn)生誤解。可能有兩個原因，第一，時間上的接近，讓不少人將兩者關聯(lián)。因為2月25日，上海出臺樓市“新七條”，3月1日，不動產(chǎn)登記新規(guī)施行。

第二，一些人對“不動產(chǎn)”范疇的認識偏差。

不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。新規(guī)涉及11類可以登記的不動產(chǎn)權(quán)利，比如集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，建設用地使用權(quán)，國有農(nóng)用地的使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)、無居民海島使用權(quán)，居住權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等。房地產(chǎn)只是其中的一部分。

不過，這次新規(guī)，有兩點和普通人息息相關，一定要關注。

首先，車位可擁有獨立產(chǎn)證。

上海二手房交易量沖高，是因為把車位也算進去了？新規(guī)中關于車位產(chǎn)證登記的調(diào)整，引發(fā)了一些誤解。

上海車位和住宅一樣，一直被視為獨立的不動產(chǎn)單元。其實，上海房地產(chǎn)交易中心公布的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，歷來都包含車位，并非因為新規(guī)才納入。

過去，車位是作為房屋的附屬設施，登記在同一張產(chǎn)證上。但實踐中出現(xiàn)不少特殊情況。比如，一套住房由夫妻與其兒子三人共同共有。兒子婚后，兒媳以個人名義出資購買小區(qū)車位，登記時產(chǎn)權(quán)人如何確定就成了問題。又如，房屋被拍賣或處分時，車位無法單獨處置。

此次新規(guī)調(diào)整的核心是，車位可以作為獨立的不動產(chǎn)單元進行登記、單獨發(fā)證。這就解決了上述案例里面兒媳購買車位的產(chǎn)權(quán)問題。房車分開辦證之后，兒媳、夫妻與兒子分別辦理產(chǎn)證。登記系統(tǒng)可以在后臺將該車位關聯(lián)在相關業(yè)主的房屋上。

雖然可以分開辦證，但并非徹底割裂。如果你不是小區(qū)業(yè)主或和業(yè)主同住的直系親屬，不可以單獨購買該小區(qū)的車位。畢竟在購買車位時，仍需提供在該小區(qū)購置房屋的證明。

新規(guī)在登記系統(tǒng)中強化了車位與對應房屋的數(shù)字化關聯(lián)，兩者在權(quán)屬上依然保持可追溯的邏輯聯(lián)系，避免因附屬設施權(quán)利人與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致而引發(fā)的處置糾紛。。

已持有車位的市民，如果希望拆分產(chǎn)證，操作也十分便捷。只需用手機提交申請，系統(tǒng)生成二維碼后，即可前往大廳自助打證機，掃碼打印新產(chǎn)證。市民可就近尋找登記中心辦理，不必局限在房子或車位所在區(qū)。

需要注意的是，拆分的前提是房屋與車位權(quán)利人一致，且無其他特殊情況。拆分后，原有的份額、權(quán)利內(nèi)容不變，僅將房子和車位分別記載于兩本產(chǎn)證。

第二，夫妻之間變動仍免征契稅。

以前，夫妻之間在房產(chǎn)證上加名、減名、更名，都叫“變更登記”，相當于房子沒換權(quán)利人，只是信息變了。

新規(guī)明確，“夫妻之間”權(quán)利變動調(diào)整為“轉(zhuǎn)移登記”。可以理解為，產(chǎn)權(quán)從一個人轉(zhuǎn)到另一個人。以前，變更登記不需要繳納契稅，調(diào)整之后，會不會增加交易成本？

答案是不會。“我們已與稅務部門溝通，按照稅收征管要求，夫妻之間做轉(zhuǎn)移登記，在核稅時也可以免契稅。”工作人員表示，此次調(diào)整是呼應國家《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記規(guī)程》等規(guī)定的要求。

只有一類人會感受到變化。家里有違法搭建，比如搭建陽光房、封陽臺沒報批，且城管部門已通知登記機構(gòu)在房屋上作了文件登記的市民，按照原來的變更登記，不需要整治拆違注銷文件登記。現(xiàn)在改成轉(zhuǎn)移登記，城管會要求轉(zhuǎn)移前必須整改并完成注銷文件登記后方可辦理。

你明白了嗎？如果還有和不動產(chǎn)登記相關的問題，歡迎后臺留言。

原標題：《車位辦產(chǎn)證虛增交易？解放上海不動產(chǎn)新規(guī)變化》

欄目主編：陳璽撼

本文作者：解放日報 戚穎璞