品區(qū)·周末侃｜上海商辦樓宇如何靠更新“翻盤”

建成近20年的商辦樓宇“中港匯·黃浦”更新后，辦公空間出租率從更新前的14%躍升到85%；百年建筑“古象大樓”更新后，從封閉的辦公樓變身為帶動(dòng)周邊街區(qū)活力的“功能錨點(diǎn)”。

上海是中國(guó)商辦樓宇最為集中的城市之一。近年，一批商辦樓宇由于硬件老化、功能單一，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下滑的困境。從國(guó)家到市級(jí)層面，紛紛推出鼓勵(lì)樓宇更新的政策，特別是去年上海對(duì)商務(wù)樓宇啟動(dòng)大規(guī)模更新——首批啟動(dòng)全市10個(gè)試點(diǎn)商務(wù)單元的更新。在政策的東風(fēng)下，越來(lái)越多商辦樓宇開(kāi)始探索更新改造。

“中港匯·黃浦”“古象大樓”近兩年相繼完成更新，一個(gè)大刀闊斧地改，一個(gè)輕量化地改，重新面市后，市場(chǎng)接受度都很高。記者日前走訪了兩幢樓宇，看看它們?nèi)绾瓮ㄟ^(guò)更新實(shí)現(xiàn)“翻身”？對(duì)上海其他商辦樓宇更新又有何借鑒經(jīng)驗(yàn)？

從企業(yè)入駐率14%到稅收“億元樓”

步入位于打浦路15號(hào)的“中港匯·黃浦”，一層是裝潢氣派的五星級(jí)酒店“鉑爾曼”的大堂；二層是由低效辦公區(qū)域改造而來(lái)的“廣慈思南·中港匯黃浦生命港國(guó)際創(chuàng)新中心”——專注于生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的孵化空間與共享實(shí)驗(yàn)室。再往上，是酒店與辦公區(qū)域，包括會(huì)議廳、客房、配套酒廊和餐飲以及25個(gè)樓面的辦公區(qū)。目前，入駐“中港匯·黃浦”的企業(yè)有半數(shù)以上為生命科學(xué)類企業(yè)，形成了“上下樓就是上下游”的關(guān)系。

“中港匯·黃浦”前身為一家星級(jí)酒店，開(kāi)放于2007年，當(dāng)時(shí)是服務(wù)上海世博會(huì)的配套酒店。后因更多五星級(jí)酒店的崛起加上自身硬件老化，酒店入住率下滑。樓內(nèi)部分高樓層一度被用作辦公區(qū)域，但辦公出租率僅有14%。

2019年底，酒店原址被香港滬港聯(lián)合控股集團(tuán)收購(gòu)并著手改造?！皹怯罡虏粌H僅是硬件設(shè)施的提升，而要圍繞產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)改造?！毕愀蹨勐?lián)合控股集團(tuán)中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)董事總經(jīng)理張濤告訴記者，酒店周邊兩公里之內(nèi)有3家三甲醫(yī)院，距離最近的瑞金醫(yī)院僅700米，對(duì)吸引生命科學(xué)企業(yè)有著天然優(yōu)勢(shì)。

錨定生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)賽道，香港滬港聯(lián)合控股集團(tuán)斥資近2億元對(duì)樓宇進(jìn)行內(nèi)外煥新，更是 “砍掉”了一半數(shù)量的客房，調(diào)整為辦公區(qū)域。

香港滬港聯(lián)合控股集團(tuán)的判斷沒(méi)有錯(cuò)。生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)是黃浦區(qū)近年重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。黃浦區(qū)在瑞金醫(yī)院周邊打造了沒(méi)有圍墻的“廣慈-思南國(guó)家轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，集聚生命健康、轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)以及上下游企業(yè)。

更新后的“中港匯·黃浦”填補(bǔ)了該區(qū)域高品質(zhì)辦公樓宇的短缺，因此“廣慈-思南國(guó)家轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)”運(yùn)營(yíng)方主動(dòng)找到樓宇，一舉租下了八個(gè)樓面。這也奠定了“中港匯·黃浦”的產(chǎn)業(yè)底色。樓內(nèi)入駐企業(yè)既有醫(yī)潤(rùn)博康、上海市數(shù)字醫(yī)學(xué)創(chuàng)新中心、廣創(chuàng)臨床科研轉(zhuǎn)化中心、MERCI腫瘤臨床診療創(chuàng)新中心等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施類機(jī)構(gòu)，也有沛嘉醫(yī)療、北京泰德制藥等知名前沿醫(yī)療和生命科學(xué)企業(yè)。樓宇不僅形成樓內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，也與周邊樓宇內(nèi)企業(yè)深度聯(lián)動(dòng)。

樓內(nèi)的辦公業(yè)態(tài)也激活了酒店業(yè)態(tài)。酒店17個(gè)會(huì)議室有七成以上常年被醫(yī)學(xué)行業(yè)會(huì)議預(yù)訂，有15％的客房訂單來(lái)自醫(yī)學(xué)行業(yè)人士。

更新徹底盤活了樓宇。“中港匯·黃浦” 躍升為稅收“億元樓”，其 辦公區(qū)域 平均租金高于周邊同級(jí)別樓宇15％，2025年酒店業(yè)態(tài)全年出租率達(dá)到87％。

從低效辦公樓到激活街區(qū)的錨點(diǎn)

“中港匯·黃浦”通過(guò)更新提升了企業(yè)入駐率、樓宇方的租金收益；另一幢樓宇——“外灘FTC”更新后在短期內(nèi)雖未增加樓宇方收益，但因補(bǔ)強(qiáng)了周邊產(chǎn)業(yè)功能，對(duì)區(qū)域發(fā)展至關(guān)重要。

位于九江路69號(hào)的“外灘FTC”，前身為建造于1936年的“古象大樓”，此前由于長(zhǎng)期承擔(dān)著低效的商務(wù)辦公功能，空間封閉、設(shè)施老化，樓宇價(jià)值沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)。

外灘FTC

“ 樓宇更新并不是‘一刀切’讓樓宇變得更高端，而是要因地制宜為功能服務(wù)。”黃浦區(qū)城市更新推進(jìn)辦副主任錢峰說(shuō)。

對(duì)“古象大樓”的更新目標(biāo)，就是要補(bǔ)足、補(bǔ)強(qiáng)外灘地區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)功能。“一方面，作為上?；ヂ?lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作集聚區(qū)，黃浦區(qū)需要打造一處服務(wù)與集聚互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作機(jī)構(gòu)與創(chuàng)作者的地標(biāo)性空間，首選最具標(biāo)識(shí)性的外灘。另一方面，外灘是黃浦金融產(chǎn)業(yè)的重要承載地，‘十五五’期間黃浦發(fā)力金融科技賽道，亟須一處樞紐型空間集聚產(chǎn)業(yè)鏈上的生態(tài)企業(yè)，讓它們能與聚集外灘的金融機(jī)構(gòu)發(fā)生化學(xué)反應(yīng)?！薄巴鉃〧TC”董事長(zhǎng)陳萌說(shuō)。

因“古象大樓”地處外灘歷史風(fēng)貌區(qū)，黃浦區(qū)對(duì)其更新選擇了“輕量化改造”。在建筑主體結(jié)構(gòu)與外觀不改變的前提下，增加了建筑的開(kāi)放度，在一層打造了通透的入口和商業(yè)外擺空間。內(nèi)部則采用模塊化、可拆卸設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)功能切換：打造了路演、發(fā)布中心、混合辦公與孵化空間、閉門研討與藝術(shù)展示空間等，精準(zhǔn)匹配互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作者與金融科技生態(tài)企業(yè)的需求。樓內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格極其簡(jiǎn)約，在很多房間頂部還能看到各種管線，而不是像一些高端商務(wù)樓那樣全部包入裝飾中。

“外灘FTC”的內(nèi)部空間

“外灘FTC”的外擺位

更新后的樓宇有了一個(gè)更現(xiàn)代的名字——“外灘 FTC”，意為“趣味、潮流、創(chuàng)造”在此匯聚。一家入駐其中的初創(chuàng)金融科技企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，外灘區(qū)域過(guò)去給人的印象都是高大上的金融機(jī)構(gòu)，很少有向各方人群開(kāi)放的專業(yè)空間。“在外灘 FTC能碰到專業(yè)的投資者、科技企業(yè)資深人士以及跨領(lǐng)域的專業(yè)人士，還有政府提供的集成式政務(wù)服務(wù)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這里意味著機(jī)會(huì)?！?/p>

“外灘FTC”位于一層的公共空間

“外灘FTC”在去年7月開(kāi)放，迅速成為承載“金融科技 + 互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作” 綜合生態(tài)的重要載體，截至今年3月底已吸引95家企業(yè)落地。

“外灘 FTC”的更新也激蕩起九江路街區(qū)的活力氛圍。一墻之隔的一幢商務(wù)樓宇正在對(duì)底層樓面進(jìn)行更新，計(jì)劃與“外灘 FTC”打造聯(lián)通的共享空間；同街區(qū)的另一幢大樓也對(duì)更新躍躍欲試。

樓宇更新著眼當(dāng)下，更要面向未來(lái)

縱觀上海推動(dòng)樓宇更新，近年因地制宜探索了多種更新方式。

有不動(dòng)結(jié)構(gòu)、不改產(chǎn)權(quán)的輕量級(jí)改造，如外灘FTC僅用25天完成了改造，亞洲大廈“原地”由寫字樓變?yōu)椤按怪眲?chǎng)”；有硬件煥新的中量級(jí)改造，如陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)、中港匯·黃浦以整樓煥新來(lái)改變樓宇環(huán)境，實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)企業(yè)的更替；還有結(jié)構(gòu)重置或功能性改變的重量級(jí)改造，如錦滄文華廣場(chǎng)從酒店業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虉?chǎng)、辦公，蘇河美欣公寓從純辦公性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房。

無(wú)論哪一種更新模式，有三個(gè)核心經(jīng)驗(yàn)被樓宇運(yùn)營(yíng)方與政府部門反復(fù)提及。

其一，樓宇更新絕非簡(jiǎn)單裝修升級(jí)，必須緊扣產(chǎn)業(yè)定位與區(qū)域發(fā)展。

“現(xiàn)在上海新建寫字樓供應(yīng)大，老樓改造如果沒(méi)有差異化，沒(méi)有人租?！睆垵f(shuō)， 盲目做甲級(jí)寫字樓在當(dāng)下已沒(méi)有市場(chǎng)，必須找到自己的“垂直賽道”。

不同類型的企業(yè)對(duì)樓宇硬軟件需求也存在差異，如，科創(chuàng)型企業(yè)更看重樓宇的智能化設(shè)施與創(chuàng)新氛圍，金融企業(yè)對(duì)樓宇的地理位置和安全保障有著較高要求?！皹怯罡脑旆皆诟虑岸家獙⑦@些問(wèn)題想好?！?/p>

“城市與區(qū)域中缺什么功能，以更新來(lái)補(bǔ)足、補(bǔ)強(qiáng)，這樣的樓宇一定有市場(chǎng)?！碧K河美欣公寓運(yùn)營(yíng)方告訴記者。蘇河美欣公寓從純辦公性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房，月租金一萬(wàn)到四萬(wàn)元，被稱上海保障性租賃住房的“天花板”；因填補(bǔ)了上海高端保障性租賃住房的空白，公寓一面市就被搶訂一空。

蘇河美欣公寓

其二，良好的政企合作關(guān)系在樓宇更新中起到關(guān)鍵性作用。

“更新后的租金能不能覆蓋改造成本？改造方能不能承受幾年的回本周期？更新中可能遇到產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、樓宇結(jié)構(gòu)有缺陷等難題，能否解決？”多位樓宇運(yùn)營(yíng)方認(rèn)為， 中心城區(qū)樓宇更新絕不是單一主體能完成的， 政府的支持、服務(wù)以及政策創(chuàng)新，對(duì)樓宇更新成敗起著關(guān)鍵性作用。

“中港匯·黃浦”在更新中就遇到了多產(chǎn)權(quán)人的難題。黃浦區(qū)城市更新推進(jìn)辦、屬地街道打浦橋街道與樓宇改造、運(yùn)營(yíng)方一起創(chuàng)新了“產(chǎn)權(quán)方主導(dǎo)＋小業(yè)主協(xié)同”機(jī)制：即由酒店全額承擔(dān)改造成本，小業(yè)主共享紅利，打破了多產(chǎn)權(quán)人的協(xié)商壁壘。針對(duì)更新成本高的問(wèn)題，黃浦區(qū)給予樓宇改造扶持補(bǔ)貼，并在政策上支持樓宇業(yè)態(tài)兼容轉(zhuǎn)化，街道則做好各方資源對(duì)接，為樓宇更新以及運(yùn)營(yíng)賦能。

其三，推動(dòng)樓宇更新，不僅要著眼于當(dāng)下的存量樓宇“去化”，更要面向未來(lái)。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“科創(chuàng)回歸都市”已成為一種趨勢(shì)。未來(lái)，可能需要在寫字樓內(nèi)配套建設(shè)共享實(shí)驗(yàn)室、高速算力中心，滿足生命科學(xué)、數(shù)字科技等領(lǐng)域企業(yè)的研發(fā)需求；需要對(duì)部分樓宇預(yù)留“制造業(yè)上樓”專屬樓層與承重設(shè)計(jì)，兼顧初創(chuàng)科創(chuàng)企業(yè)與成熟科技企業(yè)的差異化需求。 建議 政府部門與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，以“功能前置”的更新思路來(lái)定位上海中心城區(qū)的樓宇更新。

原標(biāo)題：《品區(qū)·周末侃｜上海商辦樓宇如何靠更新“翻盤”》

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 唐燁