15億搶入廣州荔灣 中國金茂開年近百億拿地里的補倉策略

觀點網 4月9日，廣州土地市場成交一宗荔灣宅地，競得人為中國中國金茂。

公開信息顯示，該地塊經過約40分鐘、10輪競價后，由中國中國金茂以總價約14.88億元競得，成交樓面價約2.66萬元/平方米，溢價率6.4%。地塊的競買過程中，還出現了保利的身影。

若只看結果，該宗地并不是近期廣州土拍中溢價率最高的一宗。但若把坐標放回荔灣老西關，以及中國中國金茂今年以來的拿地節奏中，這筆交易顯然不只是一次單點落子。

老西關上新

先看地塊本身。

據公開資料顯示，廣州市荔灣區中山八立交東北側AL01111地塊，總用地面積約2.6萬平方米，計容建筑面積約5.59萬平方米，容積率2.2，規劃為二類居住用地兼容體育用地和交通場站用地，掛牌起始價為13.98億元。

從地理位置上看，地塊緊鄰中山八路站，接近地鐵5號線、11號線交匯位置。周邊分布有圣地新天地、揚韜廣場等商業體，荔灣中心醫院、廣醫一院、華僑小學、廣雅中學等教育醫療資源也在附近。

與此同時，地塊南向可望荔灣湖公園，西接青年公園，也處于中山八、上下九、北京路、白鵝潭等多個老城商圈輻射范圍內。

根據規劃和出讓要求，項目需配建約2.5萬平方米公交首末站和電車保養場，還需配置社區體育中心、防空警報戰備設施等。

項目將采用上蓋開發形式，蓋下分層布置公交綜合車場、停車場及室內體育場館，蓋上建設住宅社區，并釋放約8000平方米頂層共享生態花園空間。

按照廣州市規劃和自然資源局官微的表述，項目將以“立體驛站·活力鄰里”為定位，打造“公交+體育+居住”立體復合開發示范樣板及健康生活創新社區。

再把這宗地放回老西關近三年的供地節奏中進行觀察，板塊內涉宅用地基本維持著一年一宗的推出頻率。

2024年10月，越秀底價競得與中山八地塊相距約600米的河柳街地塊，成交樓面價2.75萬元/平方米，后續開發為越秀·瓏悅西關。

2025年6月，力迅以3.13億元底價競得小梅大街地塊，成交樓面價約3萬元/平方米。

到了2026年，廣州市規劃和自然資源局于3月10日正式掛牌中山八立交東北側AL011119地塊，并在4月9日完成出讓。

對比來看，該地塊為老西關板塊近三年來出讓的最大體量住宅用地。

資料顯示，小梅大街地塊占地面積約5384平方米，河柳街地塊總建筑面積約2.2萬平方米；相比之下，中山八地塊總用地面積約2.6萬平方米，計容建筑面積約5.59萬平方米。

中國金茂連連補倉

把時間線拉長，此次拿地是中國金茂開年以來在多個一二線核心城市連續補倉中的最新一筆。

3月13日，象嶼、中國金茂聯合體以底價14.59億元競得上海嘉定區JDC1-1703單元B06-01地塊，折合樓面價2.45萬元/平方米。

4天后的3月17日，中國金茂旗下公司以底價20.27億元競得長沙S10地塊，樓面價約1.1萬元/平方米。

3月29日，中國金茂又在南京以16.93億元拿下南部新城2026G01地塊，并于同日通過旗下公司競得蘇州姑蘇區原南門沃爾瑪地塊。

3月31日，中國金茂還以8.91億元總價首次落子成都青羊外金沙片區，樓面價1.55萬元/平方米，溢價率為2.65%。

到4月9日，中國金茂又回到廣州，在荔灣中山八拿下一宗老城地塊。

從時間上看，中國金茂這一輪拿地動作相當密集；從城市選擇看，項目基本都落在一二線核心城市或主城核心區域。

自2013年以來，中國金茂已在廣州先后開發南沙中國金茂灣、荔灣珠江中國金茂府、天河信達中國金茂府等項目。后續數年間，其在廣州土地市場動作并不頻繁。

也正因此，此次摘得荔灣中山八地塊，更像一次對廣州土儲的重新補充。這與公司近年的投資策略也能對應。

3月24日，中國中國金茂召開年度業績會。

會上，公司高級副總裁張輝透露，2025年公司共獲取21個項目，總土地款577億元，權益土地投資額272億元，新增土儲全部落子一二線城市，其中北京、上海兩大戰略深耕城市投資379億元，占比達66%。

面對2026年，張輝給出的表述是“積極不激進”，全年權益投資目標錨定300億元。

僅從3月中旬到4月上旬，中國金茂年內在上海、長沙、南京、蘇州、成都、廣州幾地的拿地金額已累計接近百億元。

從經營層面看，中國金茂也有繼續補倉的基礎。

最新年報顯示，2025年中國中國金茂實現收入593.71億元，同比提升1%；所有者應占溢利約12.53億元，同比增長18%；扣除投資物業公平值虧損后的凈利潤達到13.63億元，同比增長2%。

其中，物業開發業務實現收入494.76億元，占總收入八成，毛利率同比上升2個百分點至13%。

在開發業務仍是收入主要來源的情況下，中國金茂圍繞核心城市繼續補充土地儲備，并不意外。

據觀點指數《2026房地產卓越表現報告》顯示，2025年中國中國金茂全口徑銷售金額為1135億元，新增土儲金額為334.7億元，拿地銷售比為29.49%，其拿地平均首開周期于2025年已壓縮至5.2個月。

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