婚前房產出售后購買新房，法院認定仍屬個人遺產！北京遺產繼承律師深度解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張建國與妻子劉秀蘭于1997年1月22日登記結婚，婚后生育一女張曉梅，一子張小強。二人于2004年8月20日離婚。張建國與王麗華于2014年10月18日登記結婚，婚后未生育子女。

張建國于2022年7月30日因心肌梗去世，未留遺囑。張建國之父張德明、女兒張曉梅作為原告提起訴訟，要求按法定繼承分割張建國的遺產。

各方主張：

原告張德明、張曉梅向法院提起訴訟，要求判令以下房屋由原被告共同繼承：

一號房屋

二號房屋

三號房屋

四號房屋

份額明確為：張德明繼承35%，張曉梅繼承30%，張小強繼承30%，王麗華繼承5%。

案件背景：

張建國去世前名下房屋情況如下：

一號房屋：

2016年3月14日，張建國與甲房地產公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，購買一號房屋，房屋總價款1783649元。張建國于2017年6月19日付清總房款。該房屋于2019年3月1日登記至張建國名下。各方當事人一致認可房屋現(xiàn)價值170萬元。

二號房屋：

2017年5月1日，張建國與乙房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定張建國購買二號房屋，房屋總價款3049519元。張建國于同日向乙房地產公司轉賬3049519元房款。該房屋已交付，但各方當事人一致認可房屋未辦理權屬登記手續(xù)。

三號房屋：

張建國名下另有三號房屋，2009年12月23日登記至張建國名下。各方當事人一致認可該房屋現(xiàn)價值65萬元。張曉梅主張該房屋歸其所有，其向其他繼承人支付補償款，各方當事人未提出異議。

四號房屋：

張德明、張曉梅主張張建國與王麗華共同出資在內蒙古自治區(qū)某村的宅基地上建設四號房屋，該房屋亦應作為遺產分割。王麗華稱該房屋系案外人所有，不在遺產范圍內。經(jīng)查該宅基地的土地使用者登記為王麗華之兄王某。

關鍵事實：

張德明與妻子李某原共同共有五號房屋，李某去世后繼承人為張德明、張建國。2014年6月16日張德明申請公證其放棄繼承該房屋。張德明另于2014年6月11日與張建國訂立贈與合同，將名下五號房屋的份額贈予張建國。2015年4月30日，該房屋轉移登記至張建國名下。2017年2月9日，張建國將五號房屋出售給趙某，房屋總價款1300萬元。趙某將房款轉至張建國尾號為XX的銀行卡中，張建國購買二號房屋的房款亦是通過尾號為XX的銀行卡中支出。2017年5月17日，張建國將尾號為XX的銀行卡中的3011957.72元存款轉入尾號為1878的銀行卡，同日將該筆款項又轉入其尾號為XX的銀行卡中，2017年6月19日通過尾號為XX的銀行卡支付一號房屋購房款。

被告辯稱：

張小強辯稱：對原告訴求的房屋分割方案認可。

王麗華辯稱：

三號房屋為案外人王某的房產，不是遺產，無法分割；

一號房屋、四號房屋的兩處房產為王麗華與張建國婚后購買，屬于夫妻共同財產，其中一半份額屬王麗華所有，其余的一半份額屬于張建國遺產；

張德明主張一號房屋、二號房屋均為張建國出賣婚前個人房屋所得款項購買，應屬張建國個人財產，王麗華不予認可。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：婚前財產出售后購買的新房是否屬于夫妻共同財產，以及遺產范圍的確定。

關于房屋性質的認定：

法院認為，夫妻一方的個人財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。根據(jù)本案查明情況，張建國出售婚前個人所有的五號房屋所得賣房款數(shù)額較大，獲得賣房款的時間與支付一號房屋、二號房屋購房款的時間接近，且房屋買賣合同均由張建國一人簽訂，一號房屋登記在張建國一人名下。結合張建國生前的收入水平、銀行交易流水，法院認定一號房屋、二號房屋系張建國的婚前財產在婚后出售，在出售價值范圍內用出售款購買的財產，仍屬于張建國的個人財產，均應作為遺產進行分割，由各方當事人均等繼承。

王麗華主張一號房屋、二號房屋應作為夫妻共同財產，將其中一半先行分配其所有，法院不予支持。

關于三號房屋：

三號房屋系張建國婚前個人財產，應由各方當事人均等繼承。因各方當事人對張曉梅繼承該房屋并支付補償款無異議，且一致認可該房屋現(xiàn)值65萬元，故法院認定該房屋歸張曉梅繼承所有，張曉梅向張德明、張小強、王麗華分別支付房屋補償款162500元。

關于四號房屋：

因該房屋系宅基地上房屋，經(jīng)查該宅基地的土地使用者登記為王麗華之兄王某，張德明、張曉梅未能提供充分證據(jù)證明該房屋系張建國所有，故該房屋不屬于遺產范圍，法院不予分割。

裁判結果

法院最終判決：

? 一號房屋由張德明、張曉梅、張小強繼承所有，三人各享有三分之一的份額，王麗華負有協(xié)助過戶義務，張德明、張曉梅、張小強分別向王麗華支付房屋補償款141666元；

? 三號房屋歸張曉梅繼承所有，張德明、張小強、王麗華負有協(xié)助過戶義務，張曉梅分別向張德明、張小強、王麗華支付房屋補償款162500元；

? 二號房屋的相關合同權利、義務由張德明、張曉梅、王麗華、張小強繼承所有，四人各享有四分之一的份額；

? 四號房屋不屬于遺產范圍，法院不予分割。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

婚前財產轉化鏈條的完整證明：成功證明了五號房屋（婚前財產）→出售獲得1300萬元→購買一號、二號房屋的資金流向清晰，形成了完整的證據(jù)鏈。

產權登記的重要性：一號房屋登記在張建國一人名下，這一事實對法院認定房屋性質起到了關鍵作用。

資金混同的避免：售房款通過專門賬戶管理，避免了與婚后共同財產的混同，保持了婚前財產的獨立性。

法律適用的精準把握：準確適用《民法典》第1063條關于婚前財產的規(guī)定，強調"夫妻一方的個人財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產"。

時間關聯(lián)性的證明：成功證明了售房款獲得時間與購房款支付時間的緊密關聯(lián)，強化了財產轉化的連續(xù)性。

合同簽訂主體的單一性：房屋買賣合同均由張建國一人簽訂，排除了夫妻共同購房的可能性。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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