2026年一季度北京辦公樓租金延續(xù)結(jié)構(gòu)性分化，長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)持續(xù)受關(guān)注

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪 4月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布2026年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告。

報(bào)告顯示，2026年第一季度，北京辦公樓市場(chǎng)整體需求持續(xù)走弱，帶來(lái)租金的結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)延續(xù)；

投資市場(chǎng)中，整體活躍度較低，但零售及租賃住房類資產(chǎn)仍受關(guān)注；

零售地產(chǎn)整體需求動(dòng)能依然偏弱，科技演進(jìn)催生實(shí)體商業(yè)的新場(chǎng)景；

工業(yè)物流市場(chǎng)中，平谷子市場(chǎng)集中放量，持續(xù)吸納成熟子市場(chǎng)的外溢需求。

4月7日至8日，全國(guó)服務(wù)業(yè)大會(huì)在京召開(kāi)。作為新時(shí)代首次聚焦服務(wù)業(yè)的全國(guó)性大會(huì)，明確了生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)、多樣化、便利化發(fā)展，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)向?qū)I(yè)化和價(jià)值鏈高端延伸的方向，“十五五”時(shí)期服務(wù)業(yè)增加值預(yù)計(jì)將突破100萬(wàn)億元。在此政策與經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)雙重背景下，北京市于2026年一季度發(fā)布了300個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目清單，經(jīng)濟(jì)成效初顯。

“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，服務(wù)業(yè)大會(huì)又為市場(chǎng)注入信心，正是北京辦公樓市場(chǎng)迎難而上、穩(wěn)健前行的關(guān)鍵階段。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“全國(guó)服務(wù)業(yè)升級(jí)浪潮下，外資企業(yè)正加速本地化，決策日益靈活務(wù)實(shí)；而中資企業(yè)則在出海浪潮中邁向?qū)I(yè)化、合規(guī)化，雙方在房地產(chǎn)決策上正呈現(xiàn)出‘外資更本土、中資更專業(yè)’的雙向演進(jìn)趨勢(shì)。”

甲級(jí)辦公樓：整體租賃需求維持低位

2026年一季度，北京辦公樓市場(chǎng)整體租賃需求維持低位。受傳統(tǒng)淡季影響，市場(chǎng)活躍度有所放緩，且較去年同期進(jìn)一步走弱，反映出需求端持續(xù)承壓。一季度成交以2025年末已啟動(dòng)談判的延續(xù)性交易為主，新增實(shí)質(zhì)性租賃需求有限。企業(yè)租戶普遍將成本優(yōu)化作為核心考量，成為推動(dòng)搬遷類需求的主要?jiǎng)右颉５湫筒呗园ò徇w至租金更具競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目、適度縮減辦公租賃面積，以及通過(guò)空間布局提升使用效率，以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)支出的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

與此同時(shí)，即將入市的新項(xiàng)目已陸續(xù)啟動(dòng)預(yù)租工作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨于深化。一季度，在部分項(xiàng)目去化的帶動(dòng)下，全市甲級(jí)辦公樓整體空置率穩(wěn)定在14.9%，環(huán)比微降0.3個(gè)百分點(diǎn)。然而，2026年全年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)約70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，供應(yīng)規(guī)模處于近年高位。在增量需求持續(xù)受限的背景下，新項(xiàng)目的集中入市及其前期招商策略，對(duì)存量資產(chǎn)在客戶留存、租金維穩(wěn)以及現(xiàn)有空置去化等方面，帶來(lái)一定的運(yùn)營(yíng)壓力。

租金下跌趨勢(shì)有所放緩，但全市下行壓力延續(xù)。一季度，北京甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比下降2.4%，跌幅較2025年第四季度有所收窄。這一趨緩態(tài)勢(shì)部分源于年初租賃活動(dòng)整體偏少，實(shí)質(zhì)性議價(jià)交易和成交落地有限，導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏推動(dòng)一季度內(nèi)租金大幅調(diào)整的動(dòng)能。在供需結(jié)構(gòu)性承壓的環(huán)境下，業(yè)主普遍采取靈活策略以穩(wěn)定現(xiàn)有租戶基礎(chǔ)，租金調(diào)整趨于個(gè)案化。展望2026年，需求修復(fù)動(dòng)能預(yù)計(jì)有限，疊加新增供應(yīng)持續(xù)釋放，市場(chǎng)去化壓力短期難以明顯緩解。“2025年進(jìn)行大幅調(diào)價(jià)的項(xiàng)目，當(dāng)前出租率水平趨于穩(wěn)定；而尚未有效去化的項(xiàng)目則仍需依賴更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格策略。”仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事張斯亮表示：“整體來(lái)看，市場(chǎng)租金表現(xiàn)將延續(xù)結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢(shì)。”

投資：長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)持續(xù)受到市場(chǎng)關(guān)注

2026年第一季度，北京大宗交易市場(chǎng)延續(xù)2025年態(tài)勢(shì)，整體活躍度維持低位。一季度市場(chǎng)僅錄得數(shù)宗大宗成交，投資者普遍持審慎態(tài)度。其中，麗澤控股集團(tuán)旗下北京金唐麗控置業(yè)發(fā)展有限公司與大紅門（北京）建設(shè)發(fā)展有限公司簽署協(xié)議，完成麗澤數(shù)字金融科技示范園項(xiàng)目部分樓宇的大宗銷售，涉及建筑面積約5萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目位于麗澤金融商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，總建筑面積約49.7萬(wàn)平米，于2024年初開(kāi)工建設(shè)，規(guī)劃包含2棟人才公寓及7棟辦公樓宇。

長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)持續(xù)受到市場(chǎng)關(guān)注。城璟租住集團(tuán)完成對(duì)北京順義一宗資產(chǎn)的收購(gòu)，總建筑面積近12萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行升級(jí)改造，提供約2,600間集中式租賃房源，是該機(jī)構(gòu)在上海開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)后，在北京布局的首個(gè)項(xiàng)目。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“從資產(chǎn)類別看，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的零售及租賃住房類資產(chǎn)仍相對(duì)受投資者青睞；此外，部分總價(jià)較低、性價(jià)比高的小型辦公物業(yè)和酒店類資產(chǎn)也受到個(gè)人或企業(yè)投資者的關(guān)注。“

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)：市區(qū)市場(chǎng)有效租金環(huán)比下降3.0%

宏觀消費(fèi)環(huán)境邊際改善，科技催生線下商業(yè)新場(chǎng)景。1至2月，北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降0.3%，降幅較2025年收窄，餐飲收入同比增長(zhǎng)由負(fù)轉(zhuǎn)正。但宏觀數(shù)據(jù)回暖或源于低基數(shù)效應(yīng)，整體消費(fèi)動(dòng)能依然偏弱。在高度不確定的宏觀背景下，消費(fèi)者愈發(fā)追求確定性消費(fèi)，長(zhǎng)期主義與高性價(jià)比成為主導(dǎo)邏輯，推動(dòng)戶外運(yùn)動(dòng)、健康養(yǎng)生等細(xì)分賽道憑借圈層粘性與情緒價(jià)值持續(xù)擴(kuò)張。與此同時(shí)，科技的飛速演進(jìn)正催生實(shí)體商業(yè)的新場(chǎng)景。繼京東Mall（雙井店）落地后，宇樹(shù)科技于一季度入駐王府井銀泰in88。具身機(jī)器人、智能穿戴設(shè)備等數(shù)智產(chǎn)品正加速進(jìn)入線下零售空間，日益成為科技品牌打造沉浸式體驗(yàn)門店的重要載體。

零售地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整延續(xù)，需求支撐不足加劇租金下行壓力。一季度，市區(qū)市場(chǎng)有效租金環(huán)比下降3.0%，同比跌幅擴(kuò)大至10.4%。當(dāng)前環(huán)境下，項(xiàng)目普遍難以同時(shí)兼顧租金穩(wěn)定性、高入駐率與高端定位，有所取舍不可避免。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀(jì)明表示：“技術(shù)變革對(duì)社會(huì)結(jié)構(gòu)的沖擊正加速傳導(dǎo)至經(jīng)濟(jì)體系。由AI驅(qū)動(dòng)的數(shù)字融合空間與數(shù)智產(chǎn)品的線下擴(kuò)張，將深刻重塑未來(lái)消費(fèi)生態(tài)。”

工業(yè)物流地產(chǎn)：租金加速下行，去化壓力改善尚需時(shí)日

市場(chǎng)租賃需求整體偏弱，成熟子市場(chǎng)的外溢趨勢(shì)仍在延續(xù)。一季度，在新增需求不足與存量空間去化壓力并存的背景下，企業(yè)決策高度聚焦于成本優(yōu)化與運(yùn)營(yíng)效能提升，推動(dòng)空間布局呈現(xiàn)明顯的外溢特征。從行業(yè)特征來(lái)看，汽車、餐飲等對(duì)運(yùn)營(yíng)成本敏感、單體面積需求較大的行業(yè)租戶，正加速?gòu)暮诵某墒熳邮袌?chǎng)向平谷等區(qū)域遷移。

京東平谷智能產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目正式竣工。約35萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)在平谷子市場(chǎng)集中放量，推動(dòng)全市整體市場(chǎng)空置率上升至33.9%。然而，受到招商壓力及進(jìn)度等因素影響，部分新項(xiàng)目選擇推遲入市時(shí)間，一定程度上緩解了當(dāng)期的供應(yīng)壓力。

租金加速下行，去化壓力的實(shí)質(zhì)性改善尚需時(shí)日。受整體需求疲軟、新增供應(yīng)持續(xù)入市以及區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)加劇等多重因素影響，2026年第一季度工業(yè)物流市場(chǎng)平均租金延續(xù)下行趨勢(shì)，環(huán)比及同比分別下降5.8%和19.0%。其中，平谷子市場(chǎng)租金降幅尤為顯著，這一趨勢(shì)既反映出新興市場(chǎng)在供需再平衡過(guò)程中具備更高的價(jià)格彈性，也印證了當(dāng)前租賃決策中對(duì)成本因素的高度敏感性。“在全市空置率實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落之前，租金承壓態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。”紀(jì)明表示：“短期內(nèi)，以成本優(yōu)化為導(dǎo)向的跨區(qū)域搬遷仍是市場(chǎng)主旋律。值得關(guān)注的是，平谷子市場(chǎng)憑借其成本優(yōu)勢(shì)，正穩(wěn)步承接傳統(tǒng)行業(yè)外溢需求；同時(shí)，該區(qū)域部分高標(biāo)倉(cāng)正從傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)空間向創(chuàng)新型生產(chǎn)場(chǎng)景升級(jí)，有望在一定程度上緩解區(qū)域空置壓力。”