20萬億！中國，將打造全球乃至人類史上最大規模“城市更新工程”

全國逾七成地級及以上城市二手房交易量首次躍升至新房之上，依賴土地出讓與增量開發的傳統增長路徑已然觸達天花板。

地下管線系統普遍超期服役、汛期積水頻發、建成于上世紀的住宅樓普遍未配電梯、部分房屋結構安全性堪憂——這些長期積累的城市隱疾，在人口結構變化與居民期待升級的雙重壓力下集中顯現，民生期盼與治理能力之間的張力日益凸顯。

面對這一結構性轉折，國家層面正式部署一項具有里程碑意義的戰略性投入。

“十五五”規劃期內，全國城市更新行動總投資規模將達20萬億元，年均投入穩定在4萬億元水平，體量遠超19世紀巴黎奧斯曼式街巷重整、20世紀倫敦維多利亞地下管網升級、以及20世紀30年代美國羅斯福新政基建計劃，成為人類城市發展史上覆蓋人口最廣、資金總量最大、系統性最強的城市存量提質工程。

這場靜水深流的城市演進，不僅重塑空間組織邏輯與資源配置方式，更深度嵌入每個家庭的日常起居、通勤安全與社區歸屬感之中。

城市轉向“修內功”

改革開放以來，我國城市以“攤大餅”式外延擴張為主要范式，環線不斷外推、新城持續落成，常住人口城鎮化率由17.9%穩步提升至67.89%，城鎮常住人口達9.54億人，形成全球規模最大的城市化實踐。

然而物理空間拓展終有邊界，當二手房成交套數連續十二個月高于新建商品住宅，標志著以增量供給為主導的發展階段已全面終結，城市演進主軸必須從“向外鋪展”轉向“向內精修”，重心鎖定建成區功能優化與品質躍升。

這筆20萬億資金絕非僅用于粉刷立面、重鋪路面的形象工程，全部聚焦城市運行底層支撐體系，直擊群眾反映最集中、風險最突出、改善最迫切的安全底線與生活便利問題，以實打實的財政與金融工具破解積弊已久的系統性短板。

地下管網是城市運行的“生命線”，亦是本輪更新中投資強度最高、技術要求最嚴、民生關聯最密的核心板塊。

織密城市“安全網”

未來五年內，全國將系統推進77萬公里城鎮地下管網更新改造任務，其中燃氣管道20萬公里、供水與排水管網各17.5萬公里，整體投資規模突破5萬億元。

國家同步設定剛性節點目標：2026年底前須完成全部老舊管網總量的30%，中央財政單列1200億元專項資金直達市縣財政賬戶，實行“完工即撥付、未達標必約談、整改不力追責任”的閉環管理機制。

北京東城區核心區完成供水管網整體更換后，管網漏損率由18%壓降至9.6%，年節水超1200萬噸；上海普陀區為全域燃氣主管道加裝高敏度智能傳感終端，實現泄漏識別響應時間壓縮至毫秒級，已連續36個月保持燃氣安全事故零記錄。

這些深埋于地下的基礎設施升級，構筑的是城市防災減災的第一道屏障，更是千家萬戶安心生活的隱形基石。

居住環境的系統性提升，直接映射為居民獲得感、幸福感與安全感的可感可及增長。

煥新民生與未來

全國已梳理出11.5萬個待改造老舊小區、50萬套被鑒定為C級（局部危險）與D級（整體危險）的既有住房，全部納入“十五五”更新實施清單。加裝適老化電梯、增配普惠型托育點與社區養老驛站被列為優先級最高的改造內容，各級財政同步配套專項補貼資金予以保障。

南京石榴新村曾是典型高密度危改片區，樓宇間距不足1米、消防通道常年堵塞，經原址拆除重建后，200戶原住居民全部實現“原址回遷”，既保留鄰里網絡與社區記憶，又入住符合現行抗震設防標準的新建住宅。

廣州已完成1277個老舊小區綜合改造，覆蓋居民近百萬戶，改造后小區二手掛牌均價平均上浮12.3%至18.7%，實現居住品質提升與家庭資產穩健增值的雙重目標。

銀川市統籌投入106億元對10個典型城中村實施連片更新，居民簽約意愿達91.4%；重慶市將廢棄鋼鐵廠、老紡織基地等工業遺存進行微尺度活化利用，轉型為沉浸式文創街區與數字內容孵化中心，其形成的22條可復制經驗已被住房和城鄉建設部作為典型案例向全國推廣，成功將沉睡的“工業銹帶”轉化為充滿活力的“生活秀帶”，同步激活存量用地價值并新增就業崗位超4.2萬個。

多元協同的資金機制與務實靈活的政策工具，共同筑牢大規模更新可持續推進的制度基礎。

雙重保障加持

2026年地方政府專項債券總規模預計達4.8萬億元，其中25%—30%明確定向用于城市更新項目；截至3月底，超長期特別國債已下達2900億元，撬動各類社會資本1.4萬億元，支持落地項目3800個。對地下管網類項目，中央補助比例最高可達70%，西部地區進一步提高至80%。

國家開發銀行2025年度在城市更新領域發放中長期貸款7863億元，初步構建起“中央預算內投資引導+地方政府專項債支撐+政策性金融主力投放+市場化資本積極參與”的四維資金供給格局。

所有更新項目均嚴格執行“先算賬、再立項、后開工”原則，通過公共停車場智慧收費、社區商業空間租賃、專業化物業增值服務等渠道建立穩定現金流，確保項目全生命周期財務可持續，堅決防范形成新的政府隱性債務或爛尾風險。

2026年1月，自然資源部聯合住房和城鄉建設部聯合印發《關于支持城市更新行動若干規劃與土地政策的實施意見》，推出包括規劃動態校核調整、存量用地5年過渡期管理、不動產登記“即來即辦”綠色通道等在內的六項關鍵支持舉措，切實破解產權主體多元、歷史手續缺失、審批鏈條冗長等長期制約更新落地的堵點難點。

允許老舊廠房轉為嬰幼兒照護服務中心、閑置倉儲設施改建為鄰里便民商業綜合體，且5年內無需辦理土地用途變更手續，大幅降低市場主體參與門檻，釋放基層創新活力。

全國所有地級市已全面啟動年度城市體檢工作，依托物聯網感知終端與城市信息模型（CIM）平臺，精準識別交通擁堵節點、管網滲漏點位、消防設施盲區等32類典型問題，以“小切口、微干預、快見效”的精準更新替代“大拆大建”粗放模式。

北京南鑼鼓巷片區在保留傳統四合院肌理與青磚灰瓦風貌前提下，全面加裝地源熱泵供暖系統與AI安防中控平臺；廣州永慶坊在完整保護麻石街巷與嶺南趟櫳門的基礎上，引入非遺工坊、青年創客空間與沉浸式戲劇駐場演出，使百年老城既承載文化根脈，又煥發當代生活氣息。

城市更新不僅是物理空間的迭代升級，更是產業結構、就業結構與治理結構的系統性重構。

增量開發周期結束之后，市政工程精細化設計、地下管網智能監測、建筑全生命周期運維管理等新興專業方向迎來爆發式需求，以“繡花功夫”推動空間提質的運營能力，正逐步取代“跑馬圈地”式的開發能力，成為行業核心競爭力所在。

圍繞“一老一小”服務場景延伸出的社區嵌入式養老機構、普惠托育中心、家庭醫生工作站，以及依托更新空間培育的社區智慧物業、便民生活圈零售、本地生活服務平臺等新業態，預計將在未來五年內創造超過1100萬個高質量就業崗位。

到2030年，城市更新將取得標志性成果，城市開發建設模式實現由“速度優先”向“質量優先”、由“規模導向”向“功能導向”的根本性轉變，人居環境品質、歷史文化傳承、綠色低碳水平實現整體躍升。

結語

這20萬億元真金白銀，最終將具象為單元門口那部平穩運行的加裝電梯、暴雨傾盆時依然暢通無阻的街角路口、清晨飄著煙火氣的社區長者食堂。

從追求面積擴張到專注內涵提升，中國城市正在經歷一場靜水流深卻影響深遠的結構性進化。我們不只是宏大敘事的旁觀者，更是每一處細微改變的親歷者、受益者與共建者。