黨建引領物業治理｜物業費調價成功，如何闖過“磨合陣痛期”？

人民網記者 唐小麗

“今年元旦開始，小區的物業費正式從8毛錢調到了1塊錢，居民眼睛都盯得很緊，看你樓道掃得到不到位、維修跟不跟得上、承諾的服務兌不兌現，有期待、有監督，也有不少意見和摩擦。”近日，新涇六村居民區黨總支書記張駿在接受采訪時直言，調價后的小區正處于“磨合陣痛期”。

建成于上世紀90年代的新涇六村，是上海市長寧區北新涇街道典型的售后公房小區，近6萬平方米面積、1100戶住戶，60歲以上老人占比高達41.84%。

“想破局，必須先把居民心里的疙瘩解開”

在老舊售后公房小區推進物業費調價，是基層治理公認的“硬骨頭”，新涇六村也曾卡在惡性循環中難以脫身。小區物業費長期維持在0.8元/月/平方米，遠低于市場服務成本，物業只能勉強維持基礎運轉。物業費收繳率常年在70%—80%之間徘徊，“服務越差越收不上費、收不上費服務更差”的怪圈遲遲打不破。

“要破局，絕不能一上來就談漲價，必須先把居民心里的疙瘩解開，把真訴求、真顧慮摸得清清楚楚。”采訪中，張駿直截了當點出問題所在。

街道黨工委明確方向，依托“四百”大走訪，把“訪民情、集民意、解民憂、紓民困、明民責”落到實處，不搞形式、不走過場，真正沉到樓棟里、走進家門中。

一場全覆蓋的入戶走訪迅速鋪開。居民區黨總支牽頭，居委會、業委會、物業人員、黨員志愿者、樓組長等組成小分隊，挨家挨戶敲門，坐下來耐心聽。居民的抱怨、擔憂、建議，全都記錄在冊。

張駿深有體會：“我們不回避矛盾，有人直接說‘漲價我不同意’，有人說‘服務做好了我自然交’，這都是真心話。一圈走下來，近80條訴求，把小區治理的堵點痛點全兜了底。”

居民區對訴求進行紅黃綠三色分類

訴求不能只記在本子上，更要落在行動上。居民區按照處置難易、輕重緩急，把居民急難愁盼逐一梳理，對訴求進行紅黃綠三色分類。能當場辦的絕不拖延，需要協調的及時會商，涉及整體改造、公共收益的重大事項，嚴格按流程推進。

比如，樓道玻璃破損、照明燈不亮這類小事，發現一件處置一件，當天就給居民回音；停車秩序、大樹修剪、監控盲區等需要多方協商的問題，就把居委會、業委會、物業、社區民警等請到一起，拿出可行方案再落地；小區整體綠化提升、公共設施大修等牽扯面廣的事項，耐心溝通、依規推進。

上海新長寧集團新程物業有限公司副總經理張驄驊回憶：“作為紅色物業，我們積極回應居民需求，迅速提升路燈亮度，改造小區出入口道閘，里子面子一起改。”硬件煥新之后，物業服務同步提質，為后續調價埋下了信任的伏筆。

物業回應居民需求，提升路燈亮度

“先提質再議價，用實打實的服務讓居民先看到變化”

“物業費能不能調，核心不是漲多少，而是居民覺得值不值。售后公房小區老人多、收入結構多元，調價必須慎之又慎，我們堅持先提質、再議價，用三個月的實打實服務，讓居民先看到變化，再做選擇。”張駿道出了整個調價過程的關鍵。

在黨總支統籌下，“三駕馬車”逐項敲定服務提升內容，每一項都可感知、可監督、可評價。樓道清掃從每周1次，升級為3次清掃加拖地，保潔人員每日在樓組長群上傳帶水印的工作照片，干沒干、干得好不好，全程透明可見；小區安保巡邏頻次翻倍，從每日3次增加到6次，流動攤販、無關人員不再隨意進出，居民安全感明顯提升；報修響應全面提速，水電故障、設施損壞，接到訴求快速上門處置，不再讓居民久等。

馮老伯家的衛生間轉上了扶手

針對小區高齡居民多的特點，適老服務同步跟上。70歲以上獨居、純老家庭，每年可享受免費上門水電安全檢查，衛生間防滑扶手以優惠價格安裝，從申請到完工全程有人對接。“我們老兩口起身不方便，衛生間裝個扶手，心里踏實了不少，價格比自己買的還實惠，師傅上門安裝也快，確實很貼心。”80多歲的馮老伯告訴記者。

樓道堆物是老舊小區頑疾，舊自行車、閑置家具扔了可惜、留著占地。社區創新推出舊物兌換活動，用蔬菜、日用品等小禮品置換閑置物品，既疏通了消防通道，也照顧到居民的情感不舍。“舊自行車放家里占地方，扔了舍不得，換點蔬菜挺實在，樓道也清爽了。”居民的話，樸素又真實。

居民用閑置的自行車換日用品

服務穩步提升的同時，調價方案充分考慮居民承受力。第三方評估顯示，小區實際服務價值遠超現行標準，綜合售后公房性質、居民經濟情況，最終僅提出從0.8 元/月/平方米調整至1元/月/平方米，漲幅全部用于服務投入。社區多次組織聯合接待，居委會、業委會、物業公司、律師現場答疑，把政策講透、賬目公開，最大限度爭取居民的理解和支持。

“把每件小事做細做實，真正把‘質價相符’落到實處”

2025年12月，調價方案經業主大會投票通過，2026年1月正式實施。和所有老舊小區調價一樣，新涇六村也進入了“磨合陣痛期”，有人對清掃細節不滿意，有人對照明亮度有意見，有人覺得服務還沒達到預期，小摩擦、小意見不時出現。

張駿坦言，調價不是終點，而是良性治理的新起點。北新涇街道也以新涇六村為試點，搭建起“走訪收集—處置落實—反饋回訪—監督提升”的全鏈條機制，一邊緊盯服務不松勁，一邊耐心化解磨合期的矛盾，讓物業費收繳率和服務品質一起往上走。

對還沒繳費的居民，不搞簡單上門催繳，而是堅持一戶一策、面對面溝通。物業工作人員先問清緣由，是對保潔、維修不滿意，還是家里有實際困難，或是鄰里糾紛沒解開。對服務有意見的，立刻整改；對經濟困難家庭，商量分期繳費；對鄰里之間的小疙瘩，居委會主動上門調解；對沒有正當理由長期不繳費的，也依法依規維護全體業主的權益。

小區增設了業委會和物業公示欄

“我們專門建了欠費居民臺賬，每周跟物業核對進度，問題整改完一定上門回訪，讓居民真真切切感受到，不是為了收費而收費，是真的在解決問題。同時，小區還新增設了業委會和物業獨立宣傳欄，公共收益、維修資金怎么用，全都定期公示，明明白白擺在居民眼前。”張駿說。這套細致入微的做法，讓小區物業費收繳率穩步攀升，不少多年沒交物業費的居民，看著小區一天天變樣，也主動上門把費用補齊。

“一個小區光靠物業單打獨斗肯定不行，必須堅持黨建引領，‘三駕馬車’并駕齊驅。”張驄驊坦言，物業正在從“管理者”徹底轉向“服務員”，把保潔、保安、保綠、保修這些基礎服務做扎實，同時把加梯運維托底、物業+養老這些惠民服務做延伸，用穩定、靠譜、有溫度的服務，穩穩走過這段“調價磨合期”。

如今，小區入口的荒廢處已經變成了居民共治家園。走進新涇六村，滿園春色撲面而來，引得過往居民連連點贊。

張駿(右一)帶領居民一起種花

張駿看著來來往往的居民感慨道：“調價只是第一步，我們只有把每一件小事做細、做實、做到居民心坎上，老小區才能真正變成大家安心、舒心、放心的家，才算真正把‘質價相符’落到實處。”(圖片均由長寧區北新涇街道提供)