127輪競拍、溢價46.83% 華潤置地近40億落子杭州的土儲棋局

觀點網 4月8日，杭州迎來今年二季度首場土拍。位于濱江區襄七房、余杭區閑林、錢塘區東部灣新城的三宗涉宅地塊集中出讓，總起價約44.82億元。

最終，三宗地塊全部溢價成交，合計攬金約58.62億元。

其中，最受關注的濱江區襄七房宅地，吸引13家房企報名參拍，歷經127輪競價，最終由華潤置地旗下上海泓喆房地產開發有限公司以總價約39.51億元競得，成交樓面價41108元/平方米，溢價率46.83%，一舉刷新板塊地價紀錄。

熱戰核心地塊

本次土拍最受關注的濱江區襄七房單元的FG04-R21-B22地塊，用地性質為住宅用地，出讓面積38442平方米，規劃建筑面積96105平方米，容積率2.5，起始價約26.91億元，起始樓面價27997元/平方米。

從區位條件上看，地塊北面為網易二期總部，周邊3公里范圍內分布有阿里巴巴濱江園區、大華數字產業園、華為研究所等頭部科技企業。

交通方面，該地塊距離地鐵5號線聚才路站直線距離約500米。周邊有時代高架路、濱康路等主干道，通勤便利。

商業方面，東面的時光里和山澤里兩個社區型商業中心可滿足日常消費，3公里范圍內還有濱江天街、在建的濱康天街等大型商業體。

而真正點燃競爭熱度的，是襄七房單元核心區位長達五年的供地“空窗期”。區域內上一次出讓宅地，要追溯到2021年12月綠城線下搖號競得的曉月映翠項目，彼時拿地樓面價33380元/平方米，新房精裝限價51500元/平方米。

目前曉月映翠、保利天匯等周邊次新房掛牌價普遍在5萬元/平方米以上，大戶型甚至可達6萬余元/平方米。

上述因素吸引了大家、濱江、綠城、保利發展、中海、華潤等13家房企報名參拍。競拍從上午延續至午后，每輪加價幅度1000萬元，經過近4小時、127輪競價后落槌成交。這也是杭州取消新房限價之后，濱江區襄七房單元首次出讓宅地。

與濱江地塊相比，位于錢塘區東部灣新城單元QT020303-05地塊（杭政儲出[2026]11號）的競拍較為平淡。

該地塊東至規劃道路，南至10號大街，西至規劃道路，北至規劃道路，為商住兩用地，出讓面積45310平方米，規劃建筑面積96963.4平方米，容積率2.14，起始價12.89億元，起始樓面價13293元/平方米。

地塊包含約1.12萬平方米商業面積，需整體持有、不得分割轉讓。經過2輪競價，由興耀房產和濱江集團聯合體以總價12.99億元競得，成交樓面價13396元/平方米，溢價率0.78%。

余杭區閑林單元YH120201-01地塊（杭政儲出[2026]10號）則憑借低密屬性獲得一定關注。

地塊東至公園綠地，南至怡景路，西至高教路，北至防護綠地，用地性質為住宅用地，出讓面積37235平方米，規劃建筑面積39096.75平方米，容積率1.05，是今年杭州十區掛出的容積率最低的一宗涉宅地。

該地塊起始價5.02億元，起始樓面價12840元/平方米，經過23輪競價，由保億置業以總價6.12億元競得，成交樓面價15654元/平方米，溢價率21.91%。

華潤杭州棋局

此次以近50%溢價率拿下濱江區核心宅地，是華潤置地在杭州18年布局的又一落子。

公開資料顯示，華潤置地于2005年首次進入杭州。當年8月，華潤聯合新鴻基地產出資11.2億元拍得錢江新城核心區一宗綜合商業用地，用于建設杭州萬象城。該綜合體總建筑面積80萬平方米，包含20萬平方米的萬象城購物中心，于2010年4月開業。

據不完全統計，華潤置地杭州片區公司已累計開發了杭州萬象城、杭州亞運村技術官員村亞奧城綜合體、城北CBD綜合體、申花杭曜置地、蕭山萬象匯、東站萬象匯等10座綜合體項目。

近年來，華潤在杭州的拿地策略呈現出兩條并行路線。

一是通過聯合拿地參與TOD綜合體開發。2025年7月29日，華潤聯合杭州市城市土地發展有限公司、杭州地鐵開發集團有限公司，以底價26.85億元競得西湖區三墩單元XH010101-14地塊，成交樓面價約13092元/平方米，即潤啟未來之城項目。

該項目位于地鐵4號線蓮池路站上蓋，總建筑面積約33萬平方米，由華潤置地、杭鐵開發、杭地發展聯合開發。

項目分為南北兩個區塊，南區規劃7幢8至10層小高層住宅和1幢23層商業商務樓，北區規劃16幢19至26層高層住宅，戶型涵蓋110至235平方米，全盤共1240戶。商業部分約5萬平方米，由華潤萬象生活負責招商運營。2026年1月，項目開放城市展廳和110平方米樣板間，預計年內入市。

二是對主城核心地塊進行競奪。2026年3月6日，華潤曾參與上城區城東新城宅地的競拍，該地塊最終由保利以32.24億元、溢價率51.08%競得。一個月后，華潤在濱江襄七房地塊上以39.51億元、溢價率46.83%摘牌。

在拿地節奏方面，華潤在杭州的節奏自2024年下半年起有所加快。

2024年11月15日，華潤置地經過33輪競價，以總價20.61億元競得之江度假區單元XH110205-02地塊，成交樓面價26847元/平方米，溢價率33.74%。該地塊出讓面積34895平方米，容積率2.2，位于之江新城核心區，是西湖區土地限價以來首次出現的“不限價地塊”。

進入2025年，華潤在杭州的拿地節奏進一步加快。1月21日，華潤置地經過32輪競價，以樓面價26101元/平方米競得杭州西站新城單元YH080701-40地塊，溢價率25.48%。該地塊出讓面積約2.8萬平方米，容積率2.1，是云城板塊首宗不限價宅地。

2月25日，華潤在城東新城單元SC080201-46地塊（又稱安琪兒地塊）的競拍中經過110輪競價，以總價26.18億元競得，成交樓面價50683元/平方米，溢價率72.48%。該地塊出讓面積22456平方米，容積率2.3，成交樓面價位居上城區涉宅地塊歷史第二位。

從宏觀市場看，2025年杭州十區共成交涉宅用地92宗，成交總金額1420.8億元，高于2024年的72宗、約1169億元。

在2026年一季度，杭州十區僅出讓3宗涉宅地，供應量大幅收縮。在此背景下，華潤以近40億元的總價競得濱江核心宅地，是其近年來在杭州加大住宅板塊投入的延續。

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