價格下探15% 云璟攬閱開盤一年實現92%去化

下面這份【云璟攬閱】測評稿件，由深度智聯“決策專家”AI數字員工自主生成。依托克而瑞20年結構化數據庫，實現從拆解任務、整合市場動態到生成可視化分析的全流程一鍵生成。

登錄深度智聯官網，體驗“30秒找全核心數據、10分鐘出完整投研報告”，或針對特定板塊、戶型做定制化分析，解鎖這支數字戰隊的實戰能力。

申請試用：www.dichanai.com

以下為正文：

2024年10月，招商蛇口在通州梨園拿下一宗宅地。1個月出總平圖，2個月動工，3個月發布案名，4個月取證開盤。央企的速度，在這塊地上體現得很直接。

2025年3月，云璟攬閱以58,997元/㎡的均價入市。一年后的今天，累計網簽338套，去化率92%，剩余不到30套。但成交均價已降至49,846元/㎡，較首月下跌15.5%。

價格跌了，量走完了。這背后是三個硬指標：距地鐵1號線梨園站400米，得房率87%-92%，精裝交付含中央空調+新風+地暖。對于在國貿、朝陽東上班的剛需和首改家庭，5萬左右的均價，確實有吸引力。

全市與通州：供應收縮中的結構性機會

先看大盤。2020年至2026年，北京住宅用地供應從2021年的953萬㎡峰值持續收縮，2025年已降至307萬㎡。但成交樓板價卻在2025年攀升至39,754元/㎡的歷史高點。量縮價漲，資源向核心區、優質地塊集中。

通州作為城市副中心，2025年GDP增速10.8%全市第一，累計固定資產投資近萬億元。2025年兩次限購放松，非京籍五環外購房社保年限降至1年，直接利好通州新房市場。但通州內部也在分化：運河商務區價格堅挺，老城區以價換量。

梨園板塊是通州發展較早的成熟居住區。2026年3月，板塊成交均價51,452元/㎡，較2025年3月的57,436元/㎡下降10.42%。當月成交套數驟增至348套，主要源于中海九樹滿和等新盤集中供應。板塊庫存去化周期約12個月，供需基本平衡，但競爭正在加劇。

云璟攬閱的尾盤價格已低于板塊均價，性價比窗口打開。

項目基本面：尾盤階段，剩余不到30套

云璟攬閱由招商蛇口開發，總占地1.61萬㎡，總建面3.49萬㎡，容積率2.17，綠化率30%。規劃12棟5-16層洋房及小高層，共367戶。車位459個，配比1:1.25。

2025年3月2日首開，預計2027年8月31日交付。目前已是尾盤，累計成交338套，剩余約29套。最新報價59,000元/㎡，但實際網簽均價已降至5萬左右。

主力戶型79-128㎡三至四居，得房率87%-92%。精裝標準含中央空調、新風、地暖三大件，裝修標準約2,500元/㎡。社區配套有超500㎡下沉商業街區、約2000㎡中央花園、六大主題景觀。大門高6米，鋁鎂合金吊頂，工藝上在同價位盤中屬于超配。

成交數據：從5.9萬到5.0萬，量走完了價下來了

看月度數據，云璟攬閱的銷售軌跡非常清晰。

2025年3月開盤首月，成交95套，面積9,350㎡，均價58,997元/㎡，是全周期最高點。4月驟降至35套，環比下降63.6%。2025年Q2合計成交約150套，是主力去化期。Q3成交面積環比下降56.7%，Q4再降34%。10月最慘，僅成交9套，面積820㎡。11月短暫反彈至31套，但未能持續。

2026年2月受春節影響，成交僅7套，均價跌至48,436元/㎡的歷史低點。3月回升至11套，均價49,846元/㎡。

截至2026年3月，累計成交338套，面積31,799㎡，金額17.73億元，整體成交均價55,756元/㎡，套均525萬元。從首月到末月，均價累計下跌15.51%，套均從581萬降至424萬，降幅27.05%。套均降幅大于均價降幅，說明后期成交戶型向中小面積傾斜——79㎡和89㎡占比提升，128㎡四居去化較慢。

價格下行的原因有三：一是市場整體承壓，梨園板塊均價同比降10.42%；二是項目進入尾盤，開發商有去化壓力；三是周邊新盤如中海九樹滿和（毛坯5.4-5.6萬/㎡）入市分流。但客觀結果是，云璟攬閱的實際成交價已低于板塊均價，性價比反而凸顯。

產品力：小面積做三居，靠贈送面積撐起來

云璟攬閱的核心競爭力是得房率。87%-92%是什么水平？北京市場平均75%-80%，周邊次新房僅約70%。同樣買100㎡，云璟攬閱實際使用面積比市場平均多出12-17㎡，按5萬/㎡算，相當于省下60-85萬。

具體戶型：

79㎡三居：南北通透，贈送7.85㎡，得房率近92%。北京市場上，79㎡做三居且南北通透的產品極為罕見。總價370-395萬，適合預算有限的剛需上車。

89㎡三居：南向三面寬10.5米，贈送14.5㎡。總價420-445萬，采光優勢明顯，是小家庭的“甜點區”。

108㎡四居：客餐廳一體化，主臥套房。總價510-540萬，二孩家庭夠用。

128㎡四居：總價600-640萬，空間更寬敞，但去化相對慢。

缺點是精裝后凈高約2.6-2.7米，略壓抑；次臥面積緊湊；容積率2.17相比花語璟云（1.7）偏高。但考慮到5萬均價和87%以上得房率，這些妥協在可接受范圍內。

配套成熟度：商業、教育、醫療均在短途車程內

云璟攬閱的配套是“現成的”，不需要等。

商業：貴友大廈緊鄰，通州萬達廣場、領展購物廣場車程10-15分鐘。社區自建超500㎡下沉商業街區，規劃健身房、咖啡廳、書吧。

教育：項目東側即為北京育才學校通州分校（九年一貫制），周邊有梨園鎮中心幼兒園、云景豪庭幼兒園。學區劃片以通州區教委官方公告為準。

醫療：潞河醫院（三級綜合）車程約10分鐘，東直門醫院通州院區在建中。

生態：周邊有梨園城市森林公園，但整體生態資源有限，與運河商務區相比“出門見綠”的體驗較弱。這是梨園板塊的客觀短板。

競品對比：梨園板塊的性價比之選

梨園板塊及周邊，2025-2026年有多個新盤在售或入市。

招商朝棠攬閱（八里橋板塊）：同開發商，均價5.2-5.8萬/㎡，主力69-124㎡，得房率76%-80%。距離地鐵較遠，總價門檻更低（69㎡約400萬）。

中海九樹滿和（梨園新盤）：毛坯5.4-5.6萬/㎡，得房率約92%，但交房要到2029年底，等待周期長。

花語璟云：容積率1.7最低，僅202戶，但車位配比低（1:1.01）。

中建運河玖院：運河商務區核心，得房率約95%，均價6萬+，交房2028年底。

云璟攬閱的優勢：地鐵最近（400米），得房率高（87%-92%），精裝交付含三大件，2027年8月交房（等待周期最短）。尾盤實際成交價約5萬/㎡，低于板塊均價，性價比突出。

劣勢：價格持續下行影響短期保值預期；尾盤剩余房源選擇有限；物業費5.9元/㎡·月略高于區域平均；存在首都機場航線噪音（建議下午3-5點實地感受）。

尾盤29套，買不買

截至2026年3月，剩余約29套。按當前去化速度，預計2-3個月清盤。

價格已經觸底。從高點降了15.5%，實際成交價低于板塊均價。尾盤階段開發商有讓利動力，特價房、送車位使用權等優惠可以談。2027年8月交房，等待期約16個月，在同期新盤中屬于最短之一。

建議：預算400-450萬，重點關注79㎡和89㎡戶型，性價比最高。預算600萬以上，可對比中建運河玖院（運河商務區核心+更高得房率）或花語璟云（低密）。

適合人群：在國貿、朝陽東工作，每天靠地鐵通勤，看重實際使用面積和精裝省心的剛需及首改家庭。不適合人群：對噪音敏感、希望資產短期增值、或追求頂級居住質感的買家。

云璟攬閱用一年時間，網簽338套，去化率92%，成交均價從5.9萬降至5.0萬。這不是一個“扛著價格不降”的故事，而是一個“用合理降價換確定性去化”的現實樣本。在市場下行期，主動以價換量，憑借地鐵400米、87%-92%得房率和央企精裝，在通州梨園板塊完成了九成以上房源的成交。

剩下29套，價格已經降到5萬以下。對于在國貿、朝陽東通勤的剛需家庭，這是用不到一年半的等待，換一套地鐵口高得房率精裝房的機會。在通州新房供應持續增加、競爭加劇的2026年，這樣的確定性，不算多。

深度智聯AI Agent（以下稱“本產品”）特別提醒

1.本產品生成的內容是由AI生成為算法和模型的運算結果，僅供參考，不構成投資建議。

2.本產品生成的內容（包括但不限于圖片、數據、文字等），并未獲得若有的相關權利方的授權，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業用途）時不侵害他人享有的權益。但若你更看重即買即住的成熟配套，或依賴地鐵通勤，可能需要謹慎評估。當前區域主要依賴自駕出行，公共交通仍處于完善階段。

3.本產品運營方不對用戶因使用生成內容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。