跌至2954元/㎡，敢去恒大文旅城撿漏二手房，都是狠人！

「西安房哥」是本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買(mǎi)房，見(jiàn)面，加好友聯(lián)系。

在西安，你有多久沒(méi)聽(tīng)過(guò)恒大文旅城的名字了。

昨天，有讀者問(wèn)，這個(gè)小區(qū)二手成交量特別好，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到膝蓋，能不能撿漏？

我看了下二手房的成交價(jià)格，嚇了一跳。

截至3月22號(hào)，成交58套，均價(jià)只有4218元/㎡，僅為西安市均價(jià)（10073元/㎡）的42%，也遠(yuǎn)低于周邊7985元/㎡的均價(jià)。

（成交價(jià)格，來(lái)源：好好選房）

最便宜的一套，今年3月6號(hào)成交，建面約98㎡的低樓層，單價(jià)2954元/㎡，總價(jià)僅29萬(wàn)。

我2014年入行，這12年里，除小產(chǎn)權(quán)房之外，確實(shí)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這么便宜的商品房。

（租金統(tǒng)計(jì)，來(lái)源：好好選房）

房?jī)r(jià)猛降的同時(shí)，小區(qū)的租金也是斷崖下跌，一室500元，兩室700元，三室1000元，貝殼上小區(qū)掛牌的房源，高達(dá)1238套。

2019年首開(kāi)時(shí)，單價(jià)約8500元/㎡，最貴時(shí)單價(jià)12000元/㎡，短短七年時(shí)間，腰斬變成了膝蓋斬。

就這個(gè)現(xiàn)狀，你和我說(shuō)，你想去撿漏？？？

超級(jí)大盤(pán)

時(shí)間回到2017年11月，號(hào)稱全國(guó)最大，西北唯一的全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)恒大童世界簽約，包含各類配套，住宅在內(nèi)，占地約8346畝。

2019年，恒大文旅城住宅首開(kāi)，漫天的廣告覆蓋田間地頭，近到市中心，遠(yuǎn)到村子里，人人都知道恒大要開(kāi)盤(pán)的消息。

房?jī)r(jià)上漲的背景，投資跟風(fēng)，外加疊加漫天的廣告效應(yīng)，文旅城近4000套房子被搶購(gòu)一空，累計(jì)賣(mài)掉的房子約20000套。

恒大文旅城的成功，又催生了三原的恒大國(guó)際健康城，這次規(guī)劃面積來(lái)到16000畝，文旅，康養(yǎng)搭臺(tái)，住宅唱戲，又是火爆一時(shí)。

（恒大國(guó)際健康城規(guī)劃圖）

后來(lái)的事兒大家都知道了，眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了（來(lái)源：桃花扇），恒大文旅城雖然淡出大眾視野，但卻成了保交付工程。

（恒大文旅城規(guī)劃圖）

截至2025年，文理工程交付住宅2953套，累計(jì)交付18000多套，房產(chǎn)證辦理中，部分地塊已有業(yè)主裝修入住，社區(qū)底商也逐漸活躍。

作為核心賣(mài)點(diǎn)的恒大童世界、婚禮莊園、城堡酒店、會(huì)議中心和會(huì)展中心等目前停滯，重新二次招商。

（19年和25年實(shí)景對(duì)比）

此前圍繞小區(qū)的交付實(shí)景，我們也出過(guò)詳細(xì)報(bào)告，鏈接如下：

在保交付的小區(qū)里，房子蓋得還行，基本的綠化，裝修，物業(yè)服務(wù)看得過(guò)去，印象最深的是頭頂?shù)娘w機(jī)航線，確實(shí)很吵。

對(duì)應(yīng)的童世界樂(lè)園配套，相當(dāng)蕭條，野草叢生，無(wú)人打理，成為各種小動(dòng)物的聚集地，作為特定主題的短劇創(chuàng)作中心，或許是個(gè)思路。

（19年和25年實(shí)景對(duì)比）

經(jīng)歷過(guò)如此大的變化，尤其是去實(shí)地看過(guò)實(shí)景后，單價(jià)2954元/㎡，總價(jià)僅29萬(wàn)在恒大文旅城買(mǎi)套房的沖動(dòng)，應(yīng)該可以冷靜了。

換個(gè)視角，為什么當(dāng)年掏8500元/㎡買(mǎi)房的，如今愿意2954元/㎡賣(mài)掉，他們是怎么想的，有沒(méi)有漏，房東不清楚嗎？

腰斬根源

這三年，由于房?jī)r(jià)回調(diào)，投資退潮，我們見(jiàn)過(guò)了太多搖號(hào)盤(pán)破發(fā)的案例，房東賠50萬(wàn)，100萬(wàn)的不在少數(shù)。

典型的高新三期、軟件新城、港務(wù)區(qū)非奧體、曲江二期等等，2019-2021年高點(diǎn)買(mǎi)房，非熱門(mén)學(xué)區(qū)房的，無(wú)一例外。

西安的房?jī)r(jià)相比六年前的高點(diǎn)回調(diào)幅度近28%，且西安也不是個(gè)例，全國(guó)普跌都一樣。

（來(lái)源：冰山指數(shù)）

因此，降價(jià)離場(chǎng)賣(mài)房并非個(gè)例，更是時(shí)代印記，但對(duì)遠(yuǎn)郊大盤(pán)，恒大文旅城而言，面臨的問(wèn)題要復(fù)雜得多。

壹

難以逾越的25公里

從鐘樓一路向北25公里，這是到恒大文旅城的直線距離，同樣的距離向東是洪慶山頂，向西是絲路歡樂(lè)世界，向南是秦嶺野生動(dòng)物園。

看似差異不大，實(shí)則區(qū)別巨大，西安北邊的安全紅線是渭河南岸，過(guò)河是秦漢新城，秦漢受制于帝陵文保區(qū)與渭河保護(hù)紅線限制，目前的蘭池大道沿線是開(kāi)發(fā)核心，配套不全，但環(huán)境優(yōu)美。

（周邊衛(wèi)星圖）

但恒大文旅城所在地距蘭池大道還有九公里，這九公里中間是秦咸陽(yáng)城遺址、安陵、長(zhǎng)陵、老郭窯、躍進(jìn)村、韓家灣、狼家溝、聶家溝、劉家溝、牛羊村，毛王村等多個(gè)村落，可以說(shuō)是城鎮(zhèn)化的真空地帶。

從西安北站出發(fā)，跨河，過(guò)村，進(jìn)田，一路跋涉，才能到恒大文旅城小區(qū)。

貳

農(nóng)田包圍的超級(jí)島嶼

說(shuō)孤島并不合適，姑且稱島嶼，文旅城所在的塬北板塊，周邊除了大量農(nóng)田，帝陵和村子外，在2019年恒大入場(chǎng)后，也迎來(lái)了部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，包括綠地，中鐵，紫薇，中梁等。

當(dāng)年的設(shè)想是恒大童世界的超級(jí)文旅配套，帶動(dòng)周邊人氣，商業(yè)，酒店，公園，醫(yī)院，學(xué)校悉數(shù)落地，這里會(huì)成為秦漢的另一個(gè)成熟住宅區(qū)。

但文旅城核心的配套如今只有底商，配套斷崖對(duì)周邊的社區(qū)也有影響，綠地，中梁等雖然交付了，但同樣是投資客為主，亮燈率很低。

（周邊實(shí)景）

恒大文旅城向南的綠地新里格林公館，目前成交均價(jià)也在4000-5000元 /㎡徘徊，最近的一套82㎡兩室，總價(jià)30萬(wàn)，單價(jià)3658元/㎡，旁邊的中梁壹號(hào)院，同樣受到影響，高層單價(jià)門(mén)檻來(lái)到4421元/㎡。

（綠地及中梁成交，來(lái)源：好好選房）

當(dāng)年因恒大文旅城熱度吸引來(lái)的小區(qū)，因?yàn)楹愦蟊├祝涮孜磧冬F(xiàn)，迎來(lái)整個(gè)片區(qū)的價(jià)格腰斬。

叁

投資客戶的黯淡離場(chǎng)

遠(yuǎn)郊大盤(pán)，一旦投資居多，房?jī)r(jià)下跌后迎來(lái)的就是拋售，但越是拋售，供需越失衡，降價(jià)就越兇。

但對(duì)于以恒大文旅城為代表的大盤(pán)而言，買(mǎi)這里的本就是投資居多，2019年西安房?jī)r(jià)連漲40個(gè)月，讓很多人面臨現(xiàn)金焦慮。

恒大文旅城給出的解藥是，分期付款首付最低9.8萬(wàn)，9000元/㎡左右的高層均價(jià)不限購(gòu)，最小53㎡的面積，外加還不錯(cuò)的裝修和戶型。

（恒大文旅城開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)）

對(duì)于投資的人而言，雖然這里偏，但盤(pán)子大，價(jià)格低，門(mén)檻低，至于最終投資的效果，或賣(mài)掉賺差價(jià)，或持有賺租金，賭的就是童世界本身的“吸引力”。

這里面不僅有西安的人，還有不少外地朋友，因?yàn)楹愦笪穆贸鞘侨珖?guó)賣(mài)房。

如今童世界夢(mèng)碎，住宅保交付，配套兌現(xiàn)差，房?jī)r(jià)還在跌，自己也不住，能做的只有降價(jià)離場(chǎng)。

肆

西咸房市的青黃不接

最后也是大家最熟悉的西咸整體降溫，灃東，灃西，秦漢，空港，涇河都在降，配套最全，產(chǎn)業(yè)最多的灃東，灃西破發(fā)，甚至腰斬的不在個(gè)位數(shù)，配套，人氣更差的秦漢，面臨同樣結(jié)果。

區(qū)別在于蘭池大道沿線，憑借低密的住宅，優(yōu)秀的環(huán)境，距離西安主城區(qū)更近的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，新房?jī)r(jià)格有托底，仍可保持萬(wàn)元門(mén)檻。

（秦漢新城實(shí)景）

樓市下行以后，通過(guò)出讓核心位置土地，降低容積率，洋房大平層產(chǎn)品調(diào)整，仍有需求。

但非核心的塬北，文旅城所在地，交付弱，產(chǎn)品舊，配套差，唯一的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，只有價(jià)格。

這就是為什么恒大文旅城房?jī)r(jià)很低，但成交量很多，依舊有熱度的原因，只要房東愿意降，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子。

時(shí)代印記

文旅城跌至2954元 /㎡是時(shí)代的眼淚，是盲目跟風(fēng)的結(jié)果，是個(gè)例里的個(gè)例，代表了PPT造城，廣告賣(mài)房時(shí)代的結(jié)束。

有了恒大文旅城，恒大夢(mèng)幻城的教訓(xùn)在前，往后買(mǎi)房的人，在面對(duì)這種話給超級(jí)大盤(pán)造夢(mèng)時(shí)，應(yīng)該更有警惕心與反思了。

俗語(yǔ)里說(shuō)，只見(jiàn)賊吃肉，不見(jiàn)賊挨打，這樣的打上引號(hào)的撿漏，你會(huì)撿嗎？評(píng)論區(qū)聊聊！

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作者：晴明

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