2025房企化債大考收官：從被動削債到主動造血 行業穿越周期新路徑

2025年，房地產行業迎來嚴峻償債高峰，全年到期債務規模4500億元，行業風險加速出清。中指研究院數據顯示，年內融創、碧桂園、旭輝、金科等21家出險房企債務重組或重整取得關鍵進展，化債總規模達1.2萬億元，涉及總負債超2萬億元。

從早期被動展期、資產甩賣，到債務減記、股權置換、經營性現金流主動償債，房企化債路徑徹底重構。在行業普遍承壓背景下，以龍湖集團為代表的房企，憑借正向經營性現金流主動壓降負債、零違約如期兌付、持續優化債務結構，成為已經或即將穿越債務周期的標桿房企之一。

2026年行業整體償債規模雖顯著回落，但風險出清還未結束，穩健經營與內生造血能力，將成為房企活下去、活得好的核心競爭力。

·債務化解落地 風險出清進入深水區

2025年是房企債務化解的“落地年”，行業告別“以時間換空間”的被動展期，轉向債務減記+股權置換+資產重整的實質性化債，風險出清進入深水區。

典型如融創中國通過全額債轉股，完成96億美元境外債全額轉股，實現境外債基本清零；碧桂園177億美元債務重組落地，削債比例約66%，大幅壓降剛性償債壓力；金科股份則通過司法重整并引入戰略投資者卸下1470億元債務。此外，還有包括富力地產、榮盛發展等多家房企通過出售項目、股權、物業公司換取現金流，以換取短期流動性安全。

從結果來看，完成重組后，2025年至少有7家出險房企依靠債務重組收益實現賬面扭虧：如佳兆業2025年歸母凈利潤525.55億元，而2024年同期虧損285億元；碧桂園2025年實現凈利潤16億元，告別連續三年虧損；旭輝控股實現2025年歸屬股東凈利潤176.66億元，同比扭虧為盈。

在此背景下，龍湖、中國金茂、招商蛇口等房企探索的主動化債、內生造血路徑，更具可持續性，成為行業突圍新方向。

·主動化債、多元路徑筑牢安全墊

相較于出險房企的被動化債，一批具有長遠規劃的優質房企早已提前布局，主動轉向以經營性現金流為核心、以長期低息債務置換短期高息融資的化債模式，在壓降負債的同時保留核心資產，實現債務安全與業務增長的動態平衡。

以龍湖集團為例，一直以來始終堅持以自我造血支撐債務壓降，連續三年實現含資本性支出的正向經營性現金流，2025年達到58億元，成為覆蓋償債、運營與穩健投資的核心資金來源。僅2025年龍湖如期及提前償還境內外債務合計約220億元，涵蓋135億元境內債券與92.3億港幣境外銀團，全程無逾期、無展期、無違約。截至2025年末，龍湖有息負債降至1528.1億元，較上年壓降235.1億元，三年半累計壓降近600億元，財務安全邊際持續拓寬。

中國金茂則通過低效資產處置與經營性現金流回流修復資產負債表，2025年新增融資成本低至2.75%，經營性物業貸提款226億元；招商蛇口則通過良性縮表與存量永續債清零，一年縮表約250億元，有效降低杠桿風險。

在壓降規模的同時，優質房企同步推進債務結構深度優化，以長周期、低成本的經營性物業貸、長租貸置換高息短期信用融資，重構穩定的債務底盤。如中國金茂，截至2025年末其有計息銀行貸款及其他借款合共1290.12億元，其中開發貸、經營貸占比接近五成，達到639.51億元，較2024年的22%大幅提升。

同期，龍湖經營性物業貸及長租貸占比達66%，銀行融資占比提升至89%，信用類融資壓降至200億元左右。依托穩健的信用與資產質量，龍湖平均融資成本降至 3.51%，平均合同借貸年期延長至12.12年，均達到歷史最優水平，外幣債務占比降至10%且100%完成掉期對沖，有效規避匯率波動風險。

需要注意的是，主動化債的核心競爭力，在于保留并做強能夠持續產生現金流的優質資產，形成“經營增值—現金流增厚—債務優化”的良性循環。

與行業內大量處置持有物業的做法不同，無論是中國金茂、招商蛇口還是龍湖集團均保留了優質經營性資產，通過運營提效增厚現金流，在化債過程中不僅沒有傷筋動骨，反而強化了長期盈利能力。尤其是龍湖，在化債周期內持續加碼優質經營性資產，僅2025年就新開業13座購物中心，累計開業商場已達99座，商業投資航道租金收入112.1億元，同比增長4%，出租率保持97%高位；長租公寓冠寓開業超六個月項目出租率達95.7%，運營及服務業務全年收入267.7億元，核心溢利79.2億元，成為穩定的利潤與現金流“壓艙石”。

截至2025年末，龍湖凈負債率52.2%，現金短債倍數1.85倍，剔除預收款后的資產負債率54.7%，三項指標穩居民營房企安全區間頂部，摩根大通評價其為主要民營房企中依然“屹立不倒”的企業。

·2026償債新局 穩健方能行穩致遠

2026年，房企債務周期迎來階段性拐點，行業到期債務總量明顯回落。

據克而瑞數據，全年行業到期債務約3521億元，較2025年減少1019億元，整體償債壓力有所緩和。但壓力結構分化顯著，一季度與三季度仍為相對集中的償付時段，疊加民營房企市場化融資尚未完全恢復，一季度行業融資規模同比下滑37%。

但對已完成債務削峰、構建穩健財務底盤的房企而言，2026年則已進入低壓力、可持續的償債周期。以龍湖為例，集團層面2026年剩余到期債務僅約61億元，2027年到期約62億元，年均償付規模僅60億-70億元，完全可被年均50億- 100億元的正向經營性現金流充分覆蓋，疊加經營性物業貸的持續支持，償債緩沖充足、安全邊際較高。

按此推演，龍湖新債務地基或將于2028年完成，有息負債規模有望降至1200億元左右，債務主體將以長周期、低成本的經營性物業貸為主，同時運營及服務業務收入有望超過開發業務，實現增長引擎有效切換與協同。

站在行業視角，2026年仍是風險出清與格局重塑的關鍵一年。債務重組只是化解歷史包袱的起點，能否真正穿越周期，取決于企業能否建立低負債、低成本、穩定現金流驅動的可持續發展模式。

當行業從增量擴張轉向存量提質，房企競爭重心從規模轉向穩健、從杠桿轉向運營，只有持續依靠運營與服務實現內生造血、堅持財務紀律與長期主義的企業，才能在新一輪行業格局中占據優勢。

未來，房地產行業將徹底告別舊模式，轉向穩健經營、內生增長的新軌道。以龍湖為代表的房企，已經用實踐證明：主動化債而非被動自救、內生造血而非依賴外部輸血，才是房企穿越周期、行穩致遠的核心邏輯，也將成為行業高質量發展的主流方向。

文/李希

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