拒繳物業費！長春一業主被告上法庭

2025年，長春市寬城區某小區業主趙先生在收房后，因房屋長期處于未裝修、未實際居住的狀態，始終未向物業公司繳納物業費，最終被物業公司訴至法院。庭審前，趙先生態度堅決，明確表示自己未享受任何物業服務，拒絕履行繳費義務，甚至質疑道：“你們可以去查水電表，數字根本沒動過！我買房本就是用于投資，難道物業還要向我收取‘空氣管理費’嗎？”一句質疑，道出了不少空置房業主對物業費繳納的普遍困惑，也拉開了這場糾紛調解的序幕。

【法院調解】

長春市寬城區人民法院立案庭物業調解室接手該案后，并未簡單評判是非，而是結合案件特點，制定并采取了“三步走”調解策略，耐心化解雙方矛盾。

第一步：傾聽溝通，摸清實情。調解員首先放下預設，耐心傾聽趙先生的訴求與委屈，詳細核實其房屋的空置狀態、未繳費時長及核心顧慮；同時，主動調取物業公司的日常服務記錄，逐一確認樓道保潔、公共照明、安保巡邏、電梯維護、園區綠化等基礎物業服務均在持續正常運行，明確小區整體管理并未因個別房屋空置而中斷，也未因部分業主未繳費而降低服務標準。

第二步：情理法并重，釋明權責。為打破趙先生的認知誤區，調解員帶著完整的物業服務記錄冊和《民法典》相關條款，與趙先生展開深入溝通，層層拆解問題。法理層面，明確釋明《民法典》第九百四十四條的規定，強調物業服務具有鮮明的整體性和公共性，業主的繳費義務系法定義務，不以個人是否實際居住、是否直接享受服務為免除條件；情理層面，引導趙先生認識到，房屋的保值增值與小區整體環境、物業服務質量密不可分，“即便您暫時不住，物業的日常管理也在為您的房產保駕護航，您依然在享受物業提供的資產維護價值”；在現實層面，充分理解趙先生對“空置房需繳費”的認知盲區，用通俗的語言解讀物業服務的公共屬性，消除其抵觸情緒。

第三步：搭建橋梁，促成共識。調解并非“偏向一方”，而是尋求雙方利益的平衡點。調解員同步與物業公司溝通，如實反饋趙先生并非惡意拖欠物業費，而是對物業服務的范圍、自身的繳費義務存在誤解，建議物業公司加強對空置房業主的服務告知，主動提供針對性的專項關照，讓業主感受到物業服務的溫度。

經過三輪耐心細致的溝通調解，趙先生的態度逐漸軟化，從最初的“堅決不交”轉變為“愿意協商解決”，雙方的矛盾隔閡也逐步消解。

【調解結果】

在調解員的主持下，雙方最終達成一致調解協議：趙先生一次性補繳全部欠付的物業費；物業公司則作出承諾，將對趙先生的空置房屋提供定期門窗安全檢查、雨季防汛巡查、管道維護提醒等專項服務，切實保障空置房屋的安全。協議簽署當日，趙先生便結清了全部欠繳款項，這場“空置房之爭”圓滿落幕。

事后，物業公司特意向寬城法院立案庭及參與調解的調解員贈送錦旗，以“傾心調解化糾紛，秉公執法暖民心”的字樣，表達對調解員耐心工作的感謝與認可。物業經理感慨道：“很多業主不是不愿交物業費，而是希望自己的訴求被理解、被重視，自己的權益得到保障。調解員做的，正是搭建起那道連接業主與物業的理解之橋。”

【典型意義】

本案是典型的空置房物業費糾紛案件，在當前物業服務合同糾紛中具有極強的普遍性，該案的妥善化解不僅解決了雙方的矛盾，更對同類糾紛的處理具有重要示范意義。

一方面，釋法明理，厘清權責邊界。調解員通過通俗易懂的方式解讀法律條款，幫助業主正確認識到物業服務的整體性和公共性，明確空置房業主同樣享受公共區域的物業服務，依法應當承擔繳費義務，有效破解了“未居住就不繳費”的認知誤區；同時，也引導物業公司進一步規范服務流程，明確自身服務職責。

另一方面，情理兼顧，彰顯司法溫度。調解過程中，調解員始終堅持“情理法并重”，既嚴格依據法律規定，維護物業公司的合法權益，又充分考慮業主的實際困惑與訴求，不生硬說教、不偏袒一方，搭建起雙方溝通理解的橋梁，有效避免了矛盾進一步激化，實現了“案結事了人和”的效果。最后，優化服務，助力和諧社區建設。本案中，物業公司主動響應調解建議，為空置房業主提供專項關照，體現了物業服務的人性化提升，也讓業主感受到了被尊重、被重視，有助于打破業主與物業公司之間的對立情緒，推動構建互信互助、和諧融洽的社區關系。

事實上，物業調解從來不是簡單的“催費”，而是厘清服務邊界、疏通溝通渠道、促進雙方共情的過程。每一分物業費的背后，都承載著一個家庭對房產的期待、對美好生活的向往，也承載著物業公司的服務責任。調解員的職責，就是讓這份期待不被辜負，讓這份責任不被模糊，用耐心與專業，化解鄰里間、業主與物業間的小矛盾，守護社區的和諧與溫暖。

來源：寬城區法院微信

編輯：劉怡彤

主編：曲翱　　　監制：陳尤欣

統籌：張燕