深圳多個樓盤接連“中招”：返水糾紛頻發，責任該如何認定？

近期，深圳多個樓盤接連曝出房屋返水、漏水糾紛。從光明的綠城桂語蘭庭，到南山的豪方天際花園，再到龍華的星月云邸……多起因下水管道堵塞導致污水倒灌的事件，呈現出驚人的相似模式——責任認定難，業主維權難。

在這些案例中，受損業主幾乎無一例外地陷入了“索賠無門”的窘境：開發商反饋，房子已經交付驗收合格，問題出在業主裝修；物業認為，已經盡到了巡檢義務，建議業主起訴樓上所有鄰居。最終，業主面對的是被泡壞的家具、無法入住的新房，以及一條漫長的維權之路。

奧一新聞記者梳理發現，這類糾紛暴露了一個更深層的問題：在住宅裝修高峰期及日常管理中，公共管道的維護盲區究竟該由誰來填補？造成的損失誰來買單？

矛盾糾紛

管道返水糾紛頻發，深圳多個樓盤接連“中招”

在光明綠城桂語蘭庭，業主李女士的新房還沒入住，就遭遇了衛生間地漏返水。物業從管道里掏出的堵塞物是泥沙、抹布等裝修垃圾。開發商回應稱，管道驗收合格，堵塞是交付后部分業主裝修的人為因素造成的，且堵塞位置屬于“常規巡檢難以覆蓋的區域”。

業主供圖

南山豪方天際花園的業主張女士的遭遇則更加狼狽——今年2月，她在老家過年時接到物業通知，因排污管道被異物堵塞，糞水倒灌進31樓的家，損失預估達30萬元。在近一個月的維權中，張女士聯系了住建局、街道辦、社區工作人員調解，但物業態度明確：“不是我們的責任，讓我們告樓上十幾戶，不該我們出的錢一分都不會出。”

龍華星月云邸的田女士也遇到了類似問題。她剛裝修完兩個月的新房，因公共排污管道被水泥、沙石堵塞，遭遇糞水倒灌，屋內客廳及四個房間完全被污水浸泡，積水最深處達四五厘米。開發商維保部門將責任推給物業，物業則表示難以排查具體責任人，無法賠償。

記者檢索發現，在人民網領導留言板，寶安區航城街道一小區業主也反映，因客衛馬桶反水全屋被泡，后續從主管道內取出了一把10.5厘米的螺絲刀。與物業、地產協商后，地產方表示“責任方并非在地產”，街道回應稱因事故責任認定困難、爭議分歧較大，三方協調未能取得實質進展。

矛盾糾紛

管道堵塞致返水誰來擔責？

仔細分析這些案例，可以發現幾個共性的困局。

責任主體的認定是最令業主頭疼的問題。開發商反饋“房子已經交了，跟我沒關系”，物業認為“我定期巡檢了，是樓上鄰居的問題”。而受損業主則表示，自己夾在中間，無法找到承擔責任的主體。

那么，樓上鄰居該不該擔責？堵塞物的源頭難以追溯是另一個死結。無論是綠城桂語蘭庭掏出的泥沙抹布，還是星月云邸清理出的水泥沙石，都指向裝修過程中的不規范操作。問題在于，幾十戶鄰居共用一根排污管，誰丟的垃圾、誰倒的水泥，往往很難查證。

南方民間智庫社會矛盾第三方評議中心首席評議專家、律師臧建在此前采訪調研過程中表示，在無法確定堵塞物來源的情況下，如果共同使用的業主不能舉證證明堵塞與自己無關、沒有免責事由，根據《民法典》規定，應由共同使用的業主共同承擔賠償責任。然而，這種訴訟付出的時間、金錢與精力成本，對普通家庭來說可能是難以接受的。

物業公司該不該賠？在光明綠城案例中，物業明確表示堵塞位置是隱蔽部位，常規巡檢覆蓋不到。這個說法引發了業主質疑：如果常規巡檢無法發現問題，那么物業的維護義務究竟該如何落到實處？

廣東晟典律師事務所律師毛鵬指出，第三方原因導致設施設備損壞，在侵權責任索賠中可能成為物業公司的免責理由，但在違約索賠中不一定構成免責。“隱蔽部位的人為堵塞難以通過常規巡檢預判”，并不表明物業公司不可以在隱蔽部位事前張貼禁止傾倒建筑垃圾的提示牌，提前安裝攝像頭，或對存在安全隱患區域提高巡檢密度。物業公司要認定自己沒有過錯，必須切實做好各項物業管理，并提前將風險和整改方案貫徹實施，而不是單純以“已完成規定巡檢動作”為由免責。

開發商是否難辭其咎？在多個案例中，開發商多以“房屋已過維保期”或“交付時驗收合格”為由拒絕擔責。對此，臧建及毛鵬均表示，如管道不符合國家標準，或存在施工質量缺陷，且尚在保修期內，即使已經移交給物業，開發商也應承擔相應責任。

還有一個容易被忽視的問題是，業主自身也可能承擔部分責任。記者注意到，在各地司法實踐中，如果房屋長期空置，業主未能及時發現返水并處置，法院往往會認定業主存在“疏于管理”的過錯，從而判決其自擔一部分損失。

律師建議

多方合力，從源頭防范

面對責任認定的種種難題，如何從源頭上減少糾紛、如何在損害發生后有效維權？律師給出了建議。

臧建建議，從源頭防范最為重要，如增設可拆卸式檢修口，推廣使用防堵地漏裝置，引入管道智能監測系統，鼓勵業主裝修時安裝前置過濾裝置，物業定期檢查排水管等。

物業日常應做好履職，按規范和合同約定定期檢測，并做好證據固定，如完整的巡檢記錄（含簽字確認）、整改通知單、監控錄像等連續性證據鏈，對隱蔽管線的檢查應留存專業檢測報告。

業主發現自身權益受損，應立即封存現場，保留視頻證據，必要時進行公證證據保全，通過司法鑒定確定損失金額。協商不成，可向住建主管部門投訴，或向法院起訴。在被告的選擇上，一般選擇具有過錯的侵權方。法院通常支持直接財產損失，如裝飾裝修損失、被損壞的家具家電等，如能證明實際租賃關系存在的，也可主張租金損失。

如何走出“無人認領”的困局

梳理上述案例，不難發現一個共性：當污水倒灌進家門，業主幾乎總是陷入“開發商不管、物業不賠、鄰居找不到”的維權循環。即便最終走上法庭，也往往要經歷漫長的鑒定、訴訟周期，贏了官司輸了時間的案例不在少數。

這類糾紛讓人頭疼的地方在于“責任如何認定”，每一個主體都有各自的理由，但共同的結果是受損業主獨自承受損失。

街道、社區等基層調解組織在介入時，也面臨不少困難。責任認定缺乏統一標準，賠償金額難以達成共識，調解往往是只能“各退一步”，難以根本解決問題，下次再發生類似情況，還是同樣的困局，對開發商、物業也很難形成有效的責任約束。

返水糾紛頻發，折射出的是公共設施管理中的權責模糊地帶。要想走出這個困局，不能只靠事后的訴訟或調解，更需要從源頭把規則定細，對物業公司對公共管道的維護責任、開發商在保修期內的管道質量責任、業主裝修期間的規范管理責任建立起剛性約束。

此外，基層治理也可以為這類糾紛搭建更常態化的協商平臺。比如，當事件發生后，組織物業、開發商、受損業主及相關鄰居共同參與的協調會，引入專業鑒定機構，讓責任認定更加透明……把溝通渠道建起來，讓遇到問題的人能找到說理的地方。或許能幫助打破“踢皮球”的困局。

采寫：奧一新聞記者、南方民間智庫研究員 廖靜文