踏訪樓市“小陽春”｜北京新房價格戰“殺瘋了”，有購房者最后時刻放棄選房；二手房剛需客戶陸續出手

3月29日，北京新房市場熱度拉滿。昌平國賢府PARK和未來城·星寰時代均在當天開盤，開發商發布的認購數據也很好看，分別為467套和389套。當天，甚至還有項目工作人員發朋友圈并配文“來不及改海報”。

在二手房市場，我愛我家數據顯示，3月31日的北京二手住宅單日網簽量來到1422套，創下2023年4月以來單日成交量新高。3月，300萬元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，同比上升19.1%，低總價房源成為成交主力。

4月1日，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析，當前大城市的一個普遍特征是，剛需購房者主要通過二手房解決居住問題，新房市場則轉向滿足改善性需求，房企通過優質地塊選擇及產品力提升，實現與二手房的差異化競爭。

“北京市場同樣呈現這一特點。新房方面，開發商更多推出大戶型改善型產品，優質項目實現較好去化也說明改善需求仍有釋放空間。二手房方面，3月在較高基數下，成交量保持穩定，表明購房需求仍在。而成交主力為300萬元以下的低總價房源，反映出剛需群體是當前二手房市場的主要支撐力量。”曹晶晶認為。

新房價格戰“殺瘋了”，開發商“想盡一切辦法去化”

“本想慢慢選，結果被這人氣焦慮到了。”國賢府PARK開盤后，購房者小金向記者抱怨，人太多了，排隊看房，沙盤周圍都擠不過去。之前只是關注這個盤，沒想到現場氣氛特別緊張。

國賢府PARK選房現場 圖片來源：受訪者

不過，小金最后還是選擇了放棄。“排的號比較靠后，心儀房源沒有了，準備再看看其他項目，不想太沖動隨大流就認購?！?/p>

記者了解到，該項目規劃有18棟住宅、832戶，主力戶型覆蓋77平方米至144平方米，備案價6.6萬元/平方米。本批次最火的77平方米戶型共計88套房，排卡量接近200組。項目開盤綜合各項優惠后，價格可以直接來到備案價的約八六折，折合單價不到6萬元/平方米。

根據個別渠道人士的說法，客戶需要在一周內完成首付和網簽，不及時簽約的會被清退。“基本只剩1樓的房源了，如果只看好77平方米的，可以幫忙協調。”

不過，國賢府PARK的開發商中建智地當日晚間就發布了銷售喜報，隔壁的未來城·星寰時代也與其保持了一致的發布節奏。

國賢府PARK（上）和未來城·星寰時代（下）開盤首日銷售數據 圖片來源：開發商微信公眾號

3月28日剛剛取得預售證的通州北投棲沄灣項目，截至發稿，該項目網簽數量已經來到46套，成交均價3.6萬元/平方米，最高備案價則是4.6萬元/平方米。

記者注意到，該項目在推廣內容中直接就打出了每平方米價格“低至3.4萬元起”的口號，共計246套房，主力戶型79平方米至140平方米。根據最新的開盤優惠，有22套79平方米戶型的價格是258萬元至280萬元，據此計算的最低單價已經不到3.3萬元/平方米。但是，項目2023年拿地時的樓面價約2.6萬元/平方米，期房指導價為5.5萬元/平方米。也就是說，如今這個開盤價幾乎是在“賠本吆喝”。

4月2日，在豐臺某項目營銷中心，工作人員直接向記者報出5萬元排卡、九五折優惠，并表示開盤還會有一系列優惠活動。盡管是工作日下午，現場依然有不少客戶看房咨詢，每個樣板間均有帶看。據現場人員稱，該項目此次508套房源的排卡客戶已超過400組，項目最小戶型為78平方米，“上車價”350萬元左右。

剛走出營銷中心大門，記者就被該項目競品數位渠道人士攔截。溝通中，對方透露了其手中多個項目的降價信息，不過最后也給到了“如果不是著急換房，可以再等等新盤”的建議。

北京某項目營銷中心 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

轟轟烈烈的“價格戰”確實收獲了好看的數據，一個很明顯的變化是，不少存量項目都發出了成交海報。比如，中建運河玖院3月銷售136套、總額10.8億元，首開6個月銷售突破100億元；招商朝棠攬閱3月銷售135套，云璟攬閱開盤一年宣告清盤；保利朝觀天珺3月銷售5.5億元，璟山和煦銷售2億元，同時保利發展北京公司3月線上營銷任務完成率154%、業績達標率111%??

有頭部央企開發商人士向記者坦言，這是難得的去化窗口期，也是修復企業現金流、鞏固市場信心的關鍵節點。房企抓住這波“小陽春”快速跑量，等下一波新地塊出來后才有底氣“撿漏”，不然連“上牌桌”的機會都沒有。“我們現在就是想盡一切辦法趕緊去化?！?/p>

“出手買房的純剛需客戶比前兩年多了”

二手房方面，多家機構的數據均顯示“成交量很不錯”。

北京鏈家研究院分析師冷會向記者表示，3月北京二手房市場的表現應該算非常不錯。全月二手住宅網簽量是19886套，環比增長144.6%，同比增長3.4%，是近15個月以來的最高水平。價格方面總體保持平穩，跟年前一段時間相比略有上漲，止跌回穩態勢延續良好。

在今年3月的一次媒體交流中，有機構分析師曾透露，北京今年300萬元以下房源成交火熱，這也成為今年一季度二手房市場的重要特征。4月2日，一位頭部中介機構人士就向記者表示：“團隊3月業績不錯，現在首付比例、貸款利率也低，價格下來了，出手買房的純剛需客戶比前兩年多了?！?/p>

“前期房價的持續回調，讓大量房源落入剛需購房者可承受區間，疊加市場預期好轉，前期積累的觀望需求得以集中釋放?！蔽覑畚壹已芯吭罕硎?，當前房價基本回調至部分購房者的心理預期，房價性價比提升，再加上3月本身就是房地產市場傳統的熱門成交月，帶動了低總價房源的成交放量。

冷會透露，從成交房屋的產品屬性看，二手房主力成交面積仍集中在60平方米至90平方米的區間，占比超40%；其次是60平方米以下戶型，占比25%左右；再就是90平方米至120平方米戶型，占比約20%；120平方米以上戶型占比不足15%。

北京西城某二手房小區 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

中指研究院分析指出，“二手房與新房之間的置換節奏放緩”是當前市場的關鍵矛盾之一。

曹晶晶向記者表示，一是價差問題，二手房價格持續調整后，賣舊房所得資金與購買新房的缺口有所擴大，尤其在新房總價較高的背景下，想要“一步到位”置換的壓力相對較大。根據中指數據，2025年北京新房與二手房成交套均總價的差距為333萬元。二是購房成本問題，目前北京按揭貸款利率以及公積金貸款額度仍有優化空間，這直接影響居民的購房成本。

在她看來，北京的樓市限購政策仍有優化空間，比如進一步優化非京籍家庭購房的社保年限要求；公積金方面，可考慮提高多子女家庭的貸款額度；購房補貼也可向初婚初育家庭、人才群體傾斜。此外，針對“以舊換新”的貼息支持，也有助于打通改善鏈條。

購房者張婷（化名）正在遭遇這種情況，她目前手中的一套二手房，掛牌價在400萬元左右，但看中的新房，總價往往在800萬元甚至千萬元區間。“首付肯定沒問題，但月供壓力太大，不敢輕易冒險。”

她目前的心態就是繼續等，“不著急賣，也不著急買，再繼續看看”。