百年建筑“吳佩孚公館”轉(zhuǎn)賣背后：隱秘交易與被私吞的千萬巨款

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吳佩孚公館真正的交易價格其實是3430萬元，上千萬元的差價被包裝成“書畫藝術(shù)品轉(zhuǎn)讓款”，流向私人腰包。

新京報記者 | 韓福濤

編輯 | 胡杰

校對 | 劉軍

武漢市江岸區(qū)南京路124號，是一棟被武漢市政府列為一級保護的優(yōu)秀歷史建筑，據(jù)說民國軍閥吳佩孚曾在此居住，因而有“吳佩孚公館”之名，另一個官方稱謂為吳家花園。百年來，這棟建筑歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，如今成了網(wǎng)紅民宿。

十年前，圍繞這棟建筑曾有過一樁隱秘交易。2016年，這棟建筑當時的所有人——湖南天主教教會以1700萬元的低價，將公館悄然售出，單價每平方米僅一萬元左右。

近期，新京報記者獲悉，當時簽訂的所謂不動產(chǎn)買賣協(xié)議不過是掩人耳目的手段，吳佩孚公館真正的交易價格其實是3430萬元，上千萬元的差價被包裝成“書畫藝術(shù)品轉(zhuǎn)讓款”，流向私人腰包。

在這樁交易中，買主是一家在簽約前剛剛注冊成立的公司，而公館的一位長期租戶鄧某，則充當起了中間人乃至“白手套”的角色。

從中操作這一切的關(guān)鍵人物，是湖南省宗教團體服務中心派駐教會的公職人員丁某。他不僅在交易中暗設“陰陽合同”，還以評估費、咨詢費等名義套取額外資金，最終將上千萬巨款轉(zhuǎn)入自己控制的賬戶。

2023年左右，隨著紀檢監(jiān)察人員介入調(diào)查，這樁百年建筑背后的隱秘交易逐步浮出水面。除此之外，紀檢監(jiān)察人員還發(fā)現(xiàn)，丁某曾伙同湖南天主教教會的另外三名負責人，私分了一筆2481萬余元的拆遷款和一筆總額400萬元的教會資金。

2025年11月14日，湖南省長沙市開福區(qū)人民法院作出一審判決，認定丁某構(gòu)成職務侵占罪，判處有期徒刑八年。湖南天主教教會的另外三名負責人及中間人鄧某也分別獲刑 ，法院同時責令幾名被告人退賠被害單位湖南省天主教教務委員會經(jīng)濟損失，合計4973萬余元。

百年建筑數(shù)易其主

江岸區(qū)是武漢城市近代化的起點，民國時期不同國家的商人、傳教士曾聚集此地經(jīng)商設廠、傳教辦學，興建了大批洋行、工廠以及富有異國情調(diào)的歷史建筑。坐落在南京路124號的吳佩孚公館，是其中一棟知名度頗高的歷史建筑。

2006年8月12日，武漢市人民政府將這棟建筑以“吳家花園”的名稱定為優(yōu)秀歷史建筑。據(jù)武漢市優(yōu)秀歷史建筑網(wǎng)站介紹，截至目前，武漢市現(xiàn)有優(yōu)秀歷史建筑共193處，其中一級保護建筑56處，吳家花園正是其中之一。2022年5月1日，武漢市江岸區(qū)文化和旅游局以“吳佩孚公館”的名稱，在該建筑的外墻設立“江岸區(qū)登記不可移動文物”標志牌。

吳佩孚公館外景。新京報記者 韓福濤 攝

武漢市優(yōu)秀歷史建筑網(wǎng)站介紹，南京路124號這棟建筑的建造時間在1925年以前，屬中西合璧式建筑，系三層混合結(jié)構(gòu)，由主樓和兩棟附樓圍合成一個院落。主樓一、二層采用外廊式布局，整個外墻以橫向線條劃分，沉穩(wěn)、莊重、簡潔明快。屋頂處有兩個對稱的中式?jīng)鐾ぃN角飛檐，極具特色。門樓上設有可供休息的露臺，兩側(cè)附樓呈多邊形結(jié)構(gòu)。

“據(jù)說，1925年10月軍閥吳佩孚在漢口出任十四省討賊聯(lián)軍總司令時，曾與夫人居住于此?！痹谖錆h市優(yōu)秀歷史建筑網(wǎng)站上，如此介紹這棟建筑與民國時期直系軍閥首領(lǐng)吳佩孚的淵源。也有研究者對此持保留態(tài)度，認為缺乏吳佩孚居住于此的直接證據(jù)。但這并不妨礙這棟建筑以吳佩孚公館之名走紅。

在該棟建筑的南側(cè)，還有一棟二層西式公館建筑，這里也被認為與吳佩孚有關(guān)，據(jù)說是其衛(wèi)兵的駐地，如今已被改造成一家餐廳。

據(jù)一位從業(yè)多年的房地產(chǎn)行業(yè)人士介紹，在武漢市江岸區(qū)有許多棟民國時期的歷史建筑，大多是公有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，它們中不少目前仍作為政府機關(guān)、國有企事業(yè)單位的辦公場所，吳佩孚公館是所在片區(qū)私有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的歷史建筑之一。

武漢市優(yōu)秀歷史建筑網(wǎng)站上介紹，這棟建筑在吳佩孚離開后，數(shù)易其主，“1926年后，該樓被一位意大利傳教士買下，由其轉(zhuǎn)給湖南天主教教會。武漢解放后，又被劃撥為紅四方面軍老紅軍住宅。20世紀末，政府將此房產(chǎn)發(fā)還給湖南天主教教會。”

隱秘交易簽下“陰陽合同”

至今在吳佩孚公館的建筑外墻標志牌上，仍將這棟建筑介紹為教會財產(chǎn)，但實際上，這棟建筑早已在2016年就被悄然轉(zhuǎn)賣給武漢一家私人公司。

近期，新京報記者獨家獲悉，十年前的那次隱秘交易暗藏玄機。

據(jù)相關(guān)法律文書記載，2016年，作為吳佩孚公館的產(chǎn)權(quán)方，湖南天主教教會希望出售這處不動產(chǎn)。

從湖南長沙被派至武漢負責出售這處教產(chǎn)的是丁某，案發(fā)前他是湖南省宗教團體服務中心管理七級干部，從2003年6月開始便派駐在湖南省天主教教務委員會、愛國委員會（簡稱湖南省天主教兩會），后兼任副秘書長。記者了解到，湖南省宗教團體服務中心為湖南省民族宗教事務委員會直屬單位，丁某作為派駐人員并非宗教教職人員，而是事業(yè)單位公職人員。

丁某將出售吳佩孚公館的消息告訴了公館內(nèi)一位相識多年的長期租戶鄧某，讓其幫忙尋找買家。自2004年開始，鄧某便承租吳佩孚公館一樓用于經(jīng)營茶室，自稱此前一直替產(chǎn)權(quán)方管理和經(jīng)營吳佩孚公館這處不動產(chǎn)。

此后，在鄧某牽線下，一家名為武漢博語文化傳媒的公司與產(chǎn)權(quán)方達成了購買意向，約定以1700萬元的價格交易這棟歷史建筑。

據(jù)相關(guān)法律文書記載，2016年11月10日上午，在吳佩孚公館一樓，丁某和另一名負責人代表產(chǎn)權(quán)方，與武漢博語公司簽訂了金額為1700萬元的不動產(chǎn)買賣合同。當日，武漢博語公司向湖南省天主教教務委員會賬戶轉(zhuǎn)賬1000萬元，幾個月后又轉(zhuǎn)賬700萬元。按照吳佩孚公館總建筑面積一千六百多平方米估算，這棟建筑每平方米的交易單價僅為一萬元左右。

不過，這只是掩人耳目的手段，吳佩孚公館的實際交易價格并不是1700萬元。據(jù)相關(guān)法律文書記載，2016年11月10日，就在簽訂不動產(chǎn)買賣合同的當天下午，鄧某以武漢匯納德商業(yè)管理有限公司名義，和武漢博語公司另簽訂了一份1750萬元的《書畫藝術(shù)品轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，鄧某后來接受調(diào)查時陳述，之所以如此交易，是聽從丁某安排。

在此之前，丁某與武漢博語公司多次商談后，就吳佩孚公館達成的初始交易價格其實是3500萬元，確定好這一總價后，丁某提出將3500萬元總價分成兩個合同，一份是不動產(chǎn)出售合同，另一份是書畫藝術(shù)品轉(zhuǎn)讓合同，即所謂的“陰陽合同”。

據(jù)鄧某回憶，剛開始武漢博語公司方面心存顧慮，他們提出要買的是南京路124號吳佩孚公館這個房產(chǎn)，不買書畫藝術(shù)品。為了讓對方愿意配合，丁某同意優(yōu)惠50萬元，最終確定轉(zhuǎn)讓吳佩孚公館的總價為3450萬元。

千萬巨款被私吞

據(jù)相關(guān)法律文書記載，鄧某控制的武漢匯納德公司賬戶收到1750萬元轉(zhuǎn)賬后，武漢博語公司認為他們支付的費用太高了，丁某決定退還20萬元，最后實際收到了武漢博語公司的資金是1730萬元。

鄧某稱，他將1730萬元中的530萬元留在自己賬戶中，另外的1200萬元，他按照丁某的要求，轉(zhuǎn)賬到了對方提供的一個銀行賬戶。

就在簽訂不動產(chǎn)買賣合同幾個月之后，丁某又向湖南天主教教會提出，處置武漢教產(chǎn)的過程中還需要承擔一些費用，包括評估費、拍賣費、過戶費等，之后湖南省天主教教務委員會以咨詢服務費的名義向武漢寶善文化傳播有限公司轉(zhuǎn)賬了262萬元。

武漢寶善公司的賬戶亦由鄧某控制，鄧某稱，寶善公司與相關(guān)產(chǎn)權(quán)方?jīng)]有任何業(yè)務往來，寶善公司也沒有提供過任何咨詢服務，他收到這筆資金后，按照丁某的指示，以取現(xiàn)和轉(zhuǎn)賬的形式將262萬元都交給了丁某。

新京報記者查詢工商信息發(fā)現(xiàn)，吳佩孚公館的買家武漢博語文化傳媒公司的成立時間為2016年10月10日，即簽訂買賣合同前一個月剛剛成立，該公司有三位自然人股東，其中大股東占股80%，另外兩名自然人股東各占股10%。

據(jù)相關(guān)法律文書記載，武漢博語公司一名股東透露，他們買下吳佩孚公館后，還虛構(gòu)了一份拍賣材料，意在說明產(chǎn)權(quán)方拍賣吳佩孚公館，武漢博語文化傳媒有限公司以835萬元的價格拍得。這位股東介紹說，這樣操作的目的是少交契稅。

買下吳佩孚公館的這十年間，武漢博語公司是否又將其售出，目前還不得而知。不過，新京報記者查詢發(fā)現(xiàn)，武漢博語公司的注冊地址，已變更到南京路124號的吳佩孚公館。

吳佩孚公館主樓二樓內(nèi)景，目前均為民宿客房。新京報記者 韓福濤 攝

2026年3月中旬，新京報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，目前吳佩孚公館已被改造成一處高端民宿，共設有12間風格迥異的主題客房。據(jù)民宿經(jīng)營者介紹，他們從產(chǎn)權(quán)方那里承租了整棟建筑，于2020年進駐裝修，2021年開始對外營業(yè)。至于產(chǎn)權(quán)方的具體信息，對方表示不便透露。

在某網(wǎng)絡預訂平臺上，該民宿將吳佩孚舊居作為核心賣點宣傳。介紹信息稱，吳佩孚公館建筑面積為1661平方米，包括一棟1360平方米的三層別墅和300平方米的院落和露臺。該民宿每晚的住宿價格在400元至900元之間，節(jié)假日價格會有上漲。據(jù)該民宿經(jīng)營者介紹，如果12間客房及院落整租，價格是每日12000元。

在吳佩孚公館臨街的左側(cè)門房還有一個正在經(jīng)營的咖啡館，右側(cè)門房目前尚處于空置狀態(tài)，貼有招租的廣告信息。據(jù)民宿經(jīng)營者介紹，目前吳佩孚公館整體不對外開放參觀，咖啡館的顧客或者外來游客只能在院落或者前廳區(qū)域游覽，公館其余大部分區(qū)域只對民宿住客開放，不過他們也承接商業(yè)拍攝或者婚慶拍攝，價格為兩小時400元。

多人因職務侵占罪獲刑

吳佩孚公館被轉(zhuǎn)賣多年之后，隨著紀檢監(jiān)察人員介入調(diào)查，此事才逐漸被人知曉。作為前產(chǎn)權(quán)方的湖南天主教教會，仍有內(nèi)部人士并不知道這處教產(chǎn)早已被轉(zhuǎn)賣。

2025年11月14日，湖南省長沙市開福區(qū)人民法院作出一審判決，認定在交易吳佩孚公館的過程中，被告人丁某、鄧某利用職務便利侵占資金1730萬元。

記者了解到，丁某不僅在處置武漢教產(chǎn)的過程中中飽私囊，幾年后，在處置上海教產(chǎn)的過程中，他同樣違法操作。

據(jù)一審判決書記載，2019年8月，上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局與湖南天主教教會簽訂了兩份征收補償協(xié)議，決定征收其位于上海的兩處教產(chǎn)，約定對一處非居住房屋補償7067萬余元，對另一處居住房屋補償2481萬余元。當時，丁某是上海教產(chǎn)拆遷相關(guān)事務的具體經(jīng)辦人。

判決書顯示，丁某與教會的另外三名負責人共同商議后，決定只將那筆7067萬余元的拆遷款，計入教會的財務賬目，密謀私分那筆2481萬余元的拆遷款。之后，他們另開設新的銀行賬戶接收了這筆巨款，除去花銷，每人分得500萬元。不僅如此，據(jù)一審判決書記載，他們四人還私分了另一筆教會資金，這一次他們每人分得50萬元。

吳佩孚公館所在街區(qū)，現(xiàn)存多棟民國時期的歷史建筑。新京報記者 韓福濤 攝

2025年11月14日，湖南省長沙市開福區(qū)人民法院作出一審判決，認定被告人丁某犯職務侵占罪，職務侵占的金額為4873萬余元，判處其有期徒刑八年六個月，并處罰金人民幣三十萬元。另外三名涉案的湖南天主教教會負責人被認定構(gòu)成職務侵占罪，涉案金額為2881萬余元，他們也均被判處有期徒刑，其中一人獲刑七年，另外兩人獲刑六年。

同時，法院認定吳佩孚公館之前的租戶鄧某亦構(gòu)成職務侵占罪，判處有期徒刑四年，并處罰金人民幣十二萬元；另外認定鄧某構(gòu)成掩飾、隱瞞犯罪所得罪，判處有期徒刑三年十個月，并處罰金人民幣三萬元，決定合并執(zhí)行有期徒刑六年，并處罰金人民幣十五萬元。

在一審判決中，法院同時責令幾名被告人退賠被害單位湖南省天主教教務委員會經(jīng)濟損失，合計4973萬余元。